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Donazione immobile a estraneo

16 Dicembre 2019
Donazione immobile a estraneo

La tutela dai parenti e dai familiari: termini per l’azione revocatoria e di simulazione. 

Quando si parla di donazione si intende un «atto a titolo gratuito», eseguito cioè senza ricevere alcuna controprestazione in cambio. Stando così le cose, i principali beneficiari della donazione sono i figli, il coniuge o comunque i familiari più stretti. La donazione è, infatti, un gesto di generosità che si giustifica, il più delle volte, per via dei rapporti di consanguineità. Ecco perché parlare di donazione di un immobile a un estraneo appare, nella pratica, assai infrequente.

Perché mai bisognerebbe regalare una casa a una persona che non è né un parente, né un amico? Il più delle volte, si dona un immobile a un familiare per anticipare la trasmissione della proprietà che avverrebbe, altrimenti, alla morte del titolare (tramite cioè la successione). 

In verità, tuttavia, in alcuni casi, la donazione trova giustificazione in manovre elusive: si fa, ad esempio, per pagare meno tasse o per evitare che i creditori possano pignorare l’immobile. Ecco che allora chi non ha parenti a cui rivolgersi (per inesistenza degli stessi o per mancanza di collaborazione) deve per forza avvalersi di un estraneo, un soggetto cioè non legato da alcun rapporto di sangue che presti la propria accondiscendenza all’intestazione fasulla del bene. 

Ma come si fa la donazione di un immobile a un estraneo e quali rischi potrebbe comportare sotto un aspetto giuridico? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Come si fa la donazione di un immobile a un estraneo?

Da un punto di vista puramente formale, le modalità per donare un immobile sono sempre uguali, a prescindere dal soggetto beneficiario. Bisogna, quindi, andare da un notaio con due testimoni (di solito, messi a disposizione dallo stesso studio notarile). Al notaio, con cui bisogna aver preso un appuntamento, bisogna produrre l’atto di provenienza del bene (ossia l’atto di acquisto, la successione, la donazione) e i documenti di identità delle parti. 

Per quanto riguarda le tasse da versare allo Stato, queste sono influenzate dal fatto che l’immobile sia “prima casa” o meno del donatario. Se sussistono le condizioni per poter ottenere il bonus, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile; nel secondo caso, ammonta, invece, al 9%. In più, ci sono l’imposta ipotecaria e di registro che, per la prima casa, sono di 50 euro ciascuno (altrimenti corrisposte in misura percentuale).

Donazione di un immobile a un estraneo con eredi

I familiari più stretti del donante hanno diritto ad opporsi alla donazione – ma solo dopo la morte del donante medesimo – se tale cessione ha leso le cosiddette quote di legittima. Poiché, infatti, la legge riserva una parte prestabilita del patrimonio del defunto ai cosiddetti legittimari, ossia al coniuge, ai figli o, in assenza di questi, ai genitori, qualora una o più donazioni fatte in vita abbiano ridotto tale quota, esse possono essere contestate fino a 10 anni dopo la morte del donante. 

Tali regole si applicano sia alle donazioni fatte in favore di estranei che di altri parenti. Così, ad esempio, se un padre dona le sue due case a un solo figlio, lasciando l’altro senza eredità, quest’ultimo può contestare, alla morte del genitore, gli atti di liberalità fatti in favore del fratello.

Donazione fittizia di un immobile a un estraneo 

Come detto in apertura, potrebbe succedere che la donazione venga fatta in favore di un estraneo per sottrarre il bene ai creditori, al Fisco o solo per questioni fiscali. 

La donazione fatta con intento elusivo o fraudolento è valida e lecita a meno che il soggetto leso non la contesti. Contestazione che deve essere fatta con l’azione revocatoria entro cinque anni dal compimento del rogito. Si tratta di una causa volta a rendere inefficace la donazione. Non c’è neanche bisogno di azione revocatoria se il creditore ha trascritto l’atto di pignoramento nei pubblici registri immobiliari entro il primo anno dal compimento della donazione. In tal caso, si può pignorare l’immobile direttamente in capo al donatario. 

Nel caso in cui poi l’intento sia quello di sottrarsi alle cartelle esattoriali dovute a Irpef o altre imposte sui redditi superiori a 50mila euro, si può essere incriminati per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte (a patto che il donante non abbia altri beni intestati da pignorare). 

Il termine di cinque anni va rispettato solo nel caso in cui si contesti una donazione effettiva. Se, invece, si deduce che la donazione è solo fittizia, mentre in realtà non c’è stato alcun intento di trasferire la proprietà del bene, il soggetto controinteressato può agire con la cosiddetta azione di simulazione che non ha termini di decadenza. Pertanto, può essere esperita in qualsiasi momento e non solo nel termine dei cinque anni come per l’azione revocatoria. 

Donazione fittizia a estraneo: come tutelarsi?

In caso di donazione simulata a un estraneo, il nemico del donante potrebbe rivelarsi essere proprio il donatario che magari, nonostante abbia preso l’impegno di restituire il bene, non rispetti la parola data. In tali ipotesi, il donante dovrà agire contro il donatario con la predetta azione di simulazione. 

Senonché, l’unico modo che il donante ha per dimostrare l’accordo con il donatario è produrre un documento scritto ove sia stato sancito, tra le parti, l’intento simulatorio. Senza tale documento il donante non può dimostrare la simulazione e non potrà neanche ricevere indietro il proprio bene. 



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