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Distanze tra balconi in condominio

17 Dicembre 2019
Distanze tra balconi in condominio

Si può allargare un terrazzo e porlo a distanza inferiore a un metro e mezzo da quello del vicino di casa?

Un vicino di casa ha allargato il balcone del proprio appartamento occupando una parte della superficie della facciata condominiale. Lo poteva fare? Non ha forse violato il decoro architettonico, cambiato l’assetto estetico dell’edificio? L’avanzamento del terrazzo rispetto alla proprietà del vicino deve rispettare le distanze minime tra le proprietà, per come previsto dal Codice civile? Tali domande vengono poste all’avvocato consultato dall’amministratore prima di intentare una causa al responsabile. Senonché, il legale cita una sentenza della Cassazione [1] che sembrerebbe annullare tutte le distanze tra balconi in condomino. La pronuncia è tanto recente quanto preoccupante: fissa, infatti, un principio che – come si può facilmente intuire – potrebbe aprire la strada a qualche abuso edilizio e a conseguenti liti giudiziarie. 

Cerchiamo di capire cosa è stato detto dalla Suprema Corte in questa occasione e quali sono le distanze legali in condominio.

Distanze legali in condominio: cosa dice la legge?

Il Codice civile, con riferimento generico a proprietà tra loro confinanti, stabilisce che: «Non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere».

Il riferimento è, quindi, alle costruzioni poste l’una di fronte all’altra, distanti in linea «orizzontale». 

Ciò ha posto il dubbio sull’applicabilità della citata norma in ambito condominiale dove le abitazioni sono collocate l’una sopra l’altra; qui, infatti, la distanza è di tipo «verticale». 

Il problema è che il rispetto del metro e mezzo risulta difficilmente praticabile: i moderni edifici sono ormai realizzati con un assottigliamento degli spazi intermedi, sino a rendere gli appartamenti e gli stessi balconi ormai quasi contigui. Non poche volte, infatti, la finestra del vicino si affaccia sul balcone di un altro condomino che, proprio per questo, vede notevolmente ridotta la propria privacy. 

A questo punto, la questione sul rispetto delle distanze legali tra balconi in condomino si deve risolvere tramite l’applicazione di altre norme. Cosa dice il Codice? Ecco la soluzione prospettata dalla Cassazione.

Si possono allargare i balconi in condominio?

Ogni condomino è libero di utilizzare le parti comuni dell’edificio a condizione che non ne alteri la distinzione e non impedisca agli altri condomini di fare lo stesso uso. Tali limiti sono posti dall’articolo 1102 Codice civile. Quindi, poiché tra le parti comuni vi è anche la facciata dell’edificio, la Corte ha ritenuto che il proprietario di un appartamento può ben decidere di allargare il proprio balcone sfruttando una parte del muro condominiale. 

Occupare parti comuni è lecito anche violando le distanze legali

Qui, sorgono, però, due problemi. Il primo – difficilmente superabile – è quello del rispetto del decoro architettonico: la violazione dell’estetica del palazzo può esser evidente lì dove si creino disarmonie con gli altri balconi. Il secondo problema, invece, è quello relativo alle distanze rispetto agli altri balconi cui quello oggetto di intervenuti si avvicini. Di qui, il principio fissato dalla Cassazione: qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni, facendo uso anche di parti comuni, va chiarito se abbia osservato i limiti dettati dall’articolo 1102 del Codice civile. In caso affermativo, l’opera edilizia deve ritenersi legittima, anche se viola le norme dettate per le distanze legali. In buona sostanza, secondo la sentenza qui in commento, l’articolo 1102 del Codice civile prevale sulle norme in tema di distanze legali. 

Sotto un profilo pratico, ciò significa che si può allargare il balcone anche a dispetto delle norme sulle distanze minime in condomino, e quindi avvicinandolo a meno di 1,5 metri dalla proprietà del vicino, a condizione che non si alteri la destinazione della cosa comune (ossia la facciata) e non si impedisca agli altri condomini di fare lo stesso. Limiti, questi due, che l’ampliamento di un terrazzo rispetta pienamente. 

Occupare un vano comune con opere edilizie in violazione delle distanze legali non è, quindi, illegittimo se sono rispettati i vincoli dell’articolo 1102 del Codice civile.

Distanze legali tra balconi: giurisprudenza

La pronuncia della Cassazione trova, però, numerosi precedenti contrari. Ecco una rassegna delle massime giurisprudenziali che hanno trattato lo stesso argomento.

Distanze legali dei balconi condominiali

I caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione presenti in un’opera (nella specie: tettoia) consentono di escluderne la natura precaria e di qualificarla come nuova costruzione e come tale soggetta al rispetto delle distanze legali, per cui risulta illegittima perché costruita in violazione delle distanze previste dal codice civile ma anche perché impedisce ai proprietari dell’appartamento sovrastante la veduta appiombo sino alla base dell’edificio.

Tribunale Castrovillari, 11/12/2018, n.1102

Ampliamento del balcone e trasformazione in veranda rispettando le regole d’uso delle parti comuni

Qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva accolto la domanda di riduzione in pristino del balcone di una veranda ricostruito senza rispettare l’allineamento verticale con gli altri balconi in quanto le opere dovevano ritenersi eseguite in violazione dell’art. 1102 c.c., causando una sensibile riduzione all’ingresso di luce ed aria nella proprietà inferiore e nella chiostrina).

Cassazione civile sez. II, 28/02/2017, n.5196

La costruzione di balconi e pensili sul cortile comune è consentita al singolo condomino purché – ai sensi dell’art. 1102 c.c. – non risulti alterata la destinazione del bene comune, non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio e non diminuisca sensibilmente la fruizione di area e luce per i proprietari dei piani inferiori. (Nel confermare, in applicazione del principio di cui sopra, la pronuncia del giudice del merito che aveva ritenuto legittima la costruzione di un nuovo balcone, la Suprema Corte ha evidenziato che il Ctu aveva accertato che il balcone in discussione era stato realizzato in allineamento con il balcone di pertinenza dell’appartamento sottostante, sì che integrava una proiezione di quello già esistente, non determinando alcun aggravio per il cortile comune o la costituzione di una nuova veduta né una violazione delle distanze legali.

Cassazione civile sez. II, 03/01/2014, n.54

Il condomino che abbia costruito sul proprio terrazzo un pergolato, elevandolo sino alla’soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dal codice civile, nel caso in cui dette costruzioni insistano esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro.

Tribunale Milano sez. XIII, 12/02/2013, n.2031

In tema di condominio, le norme sulle distanze volte a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime Nell’ipotesi di contrasto la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condominio secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c., atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell’utilizzazione delle parti in comune, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione o al contemperamento degli interessi in comune (cassata, nella specie la decisone del merito, che non si era attenuta al principio suesposto, nella vicenda relativa alla realizzazione di due balconi avvenuta su una parte comune del fabbricato).

Cassazione civile sez. II, 30/03/2012, n.5140

Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dall’art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l’art. 907 citato non attribuisce a quest’ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una “inspectio o prospectio” obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l’interno della sottostante proprietà (in applicazione del suesposto principio, la Corte ha considerato illegittimità la condotta della parte che aveva realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza di una balcone aggettante soprastante).

Cassazione civile sez. II, 11/07/2011, n.15186

Le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio in quanto l’art. 1102 c.c., non deroga al disposto dell’art. 907 c.c., per cui la veranda realizzata a distanza di un metro dal balcone dell’appartamento sovrastante è illegittima, mentre la trasformazione del proprio balcone in veranda, elevata sino alla soglia del balcone sovrastante non è soggetta al rispetto delle predette distanze legali purché il manufatto insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l’art. 907 cit. non attribuisce a quest’ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l’interno della sottostante proprietà.

Cassazione civile sez. II, 11/07/2011, n.15186 [2]


note

[1] Cass. ord. n. 31412/19 del 2.12.2019. Cfr. anche Cass. sent. n. 5196/2017

[2] Sentenza di grande interesse che, con riferimento alla prassi diffusa di trasformazione del balcone in veranda per acquisire nuove superficie utili per l’utilizzazione dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva, interviene in una questione giuridica molto dibattuta che registra soluzioni interpretative non sempre pacificamente condivise in dottrina e che si interseca, altresì, con la prescrizione del relativo diritto come nel caso di specie.

Anche se la fattispecie concreta non risulta di agevole individuazione, a causa della configurazione della parte sulla quale è stata realizzata la veranda, a volte come terrazzo e a volte come balcone, la Suprema Corte ribadisce i principi di diritto enunciati dai suoi precedenti, espressamente richiamati, di Cass. 5 aprile 2000 n. 4190 (in senso conforme a Cass. 2 ottobre 2000 n. 13012 e a Cass. 18 marzo 1991 n. 2873, in questa Rivista, 1992, I, 2873) e Cass. 16 marzo 1993 n. 3109 (in Riv. giur. edil., 1993, I, 772). Mette conto di rilevare che, mentre il primo giudice aveva condannato il condomino « ad eliminare dalla veranda costruita sul suo terrazzo la copertura in eternit e a costruire il tetto in vetro », il giudice di appello, «  in riforma della impugnata sentenza, ha condannato il condomino al ripristino dello stato dei luoghi previa demolizione della veranda », ritenendo, peraltro, che le delibere dell’assemblea del condominio non potevano, in ogni caso, incidere sui diritti esclusivi dei condomini, a meno che le limitazioni alle rispettive proprietà esclusive non fossero state convenzionalmente accettate.

Nel giudizio di merito era stata accertata la realizzazione di una vera e propria costruzione, appoggiata per un lato al muro comune dell’edificio condominiale e, per l’altro, al muretto di recinzione del proprio balcone, senza il rispetto delle distanze legali previste in altezza (tre metri dalla soglia del piano superiore: art. 907, comma 3, c.c.), in quanto tra la tettoia del manufatto e la soglia della finestra della proprietà sovrastante vi era una distanza in verticale di un metro.

In ordine alla corretta applicazione del principio enunciato da Cass. 16 marzo 1993 n. 3109, cit., la Corte sottolinea che risulta coerente la ritenuta illegittimità della condotta della ricorrente, la quale ha realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza al piano soprastante di un balcone aggettante, mentre la migliore dottrina osserva che « in tal modo, però, si dà per dimostrato che alle aperture esistenti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva corrispondono altrettante servitù di veduta » (cfr. Triola, Il condominio, Milano 2007, 271 ss., che, dopo una disamina approfondita delle diverse teoriche, preferisce la tesi che le norme dettate in tema di distanze legali non sono applicabili nei rapporti tra condomini, in conseguenza della struttura dell’edificio comune, trovando applicazione esclusivamente l’art.1102 c.c.). In dottrina, v. anche Biondi,Uso della cosa comune e limiti legali della proprietà, in questa Rivista, 1961, I, 987; Bozza,La distanza delle costruzioni dalle vedute nel condominio, ivi, 1992, I, 2838; Pironti, Chiose minime sull’applicabilità dell’art. 907 c.c. in tema di tende solari, in N. dir., 1998, 810; Palmieri, Caputi, Distanza delle costruzioni dalle vedute: misure fisse o modello variabile?, in Foro it., 2000, I, 353.

La trasformazione del balcone in veranda può avere, inoltre, riflessi di ordine penale. Cass. pen., sez. III, 18 maggio 2011 n. 28927 (in senso conforme, Cass. pen., sez. III, 26 aprile 2007 n. 35011; Cass. pen., sez. III, 28 novembre 2002 n. 3160; e Cass. pen., sez. III, 12 maggio 1995 n. 1758) ha, infatti, statuito che l’attività di trasformazione di un balcone in veranda per ottenere un vano lavanderia integra un intervento di nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e, d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto tali lavori ampliano il fabbricato al di fuori della sagoma preesistente con la conseguenza che la sua realizzazione in assenza di concessione edilizia costituisce (se non ricorre anche, come nella specie, la violazione paesaggistica) il reato di cui all’art. 44, lett. b, d.P.R. n. 380, cit. La veranda è da considerare in senso tecnico-giuridico, una costruzione assoggettata al regime concessorio e Cass. pen., sez. III, 11 maggio 2011 n. 18507 ha confermato la configurazione del reato di cui al d.P.R. n. 380, cit., art. 44, lett. b, e del d. lgs. n. 42 del 2004, art. 181, addebitato all’interessato per avere, senza il permesso di costruire e senza il nulla osta paesaggistico, chiuso un balcone dell’immobile di proprietà comunale, condotto in locazione. In senso conforme, Cass. pen., sez. III, 4 ottobre 2006 n. 33039 ha precisato che « la trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri perimetrali in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non costituisce realizzazione di una pertinenza, né intervento di manutenzione straordinaria e di restauro, ma è opera soggetta a concessione edilizia/permesso di costruire (cfr. Cass., sez. III, 28 ottobre 2004; Cass. pen., sez. III, 13 gennaio 2000, S.; Cass. pen., sez. III, 23 giugno 1989, B.; Cass. pen., sez. III, 6 aprile 1988, R.; Cass. pen., sez. III, 23 dicembre 1987, M.; Cass. pen., sez. III, 4 dicembre 1987, S.; Cass. pen., sez. III, 28 aprile 1983, T.; Cass. pen., sez. III, 20 aprile 1983, A.) ». In senso conforme, Trib. pen. Brindisi 10 marzo 2011 n. 224 e il medesimo orientamento si rinviene nelle decisioni dei giudici amministrativi (cfr. Cons. St., sez. V, 8 aprile 1999 n. 394; Cons. St., sez. V, 22 luglio 1992 n. 675; Cons. giust. amm. sic., sez. riun., 15 ottobre 1991 n. 345). Nota tratta d DeJure. 


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