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Silenzio assenso in condominio: è valido? 

17 Dicembre 2019
Silenzio assenso in condominio: è valido? 

Lavori e approvazione spese: l’amministratore può limitarsi a inviare un preventivo scritto ai condomini?

Uno dei condomini ha chiesto all’amministratore di installare un nuovo videocitofono visto che il vecchio, senza schermo e dotato solo dei pulsanti acustici, si è rotto. Per accelerare i lavori e non creare disservizi al condominio, l’amministratore ha pensato bene di inviare una lettera a tutti i proprietari in cui, dopo aver allegato il preventivo di una ditta di fiducia, stabilisce che «se la maggioranza non si oppone», la spesa si intenderà automaticamente approvata. 

In buona sostanza, l’amministratore chiede a voi una sorta di “voto a distanza”.  Il consenso si potrà anche presumere dalla mancata opposizione al preventivo.

Si tratta, a tuo avviso, di una modalità anomala di raccolta del consenso dei condomini, tanto più che alcuni di questi non hanno ancora ritirato la lettera all’ufficio postale. Si può ritenere che il consenso sia implicito solo sulla base di un comportamento passivo? In condominio è valido il silenzio assenso?

Ed ancora cosa succede in assemblea se uno dei condomini si astiene dal voto: tale attenzione si considera come assenso o dissenso?

Ecco cosa dice a riguardo la legge.

Si può approvare una spesa con una consultazione con lettera?

Tutte le spese condominiali, ad eccezione soltanto di quelle di ordinaria manutenzione relativa alla gestione quotidiana del condominio, sono di competenza dell’assemblea. L’amministratore non può, quindi, prendere decisioni da sé, ma deve sempre consultare i condomini. 

Non esistono altri metodi di consultazione se non il voto espresso in assemblea, ossia nel corso di una riunione regolarmente convocata con gli avvisi da spedire a mezzo raccomandata a.r, pec, fax o consegna diretta a mani dell’interessato. Tale avviso deve pervenire almeno nei 5 giorni anteriori alla data di prima convocazione.

Anche laddove si tratti di spese urgenti, per le quali non c’è il tempo per effettuare le dovute convocazioni, l’amministratore ha il dovere di agire subito, anche senza preventiva autorizzazione, fatto salvo comunque l’obbligo di comunicare la spesa ai condomini nel corso della prima assemblea successiva. 

Per le spese ordinarie (si pensi alla riparazione dell’ascensore o del portone d’ingresso all’interno del quale si è spezzata una chiave), se anche l’amministratore può agire in autonomia, deve comunque dar atto dell’uscita economica nel bilancio consuntivo, presentandolo ai condomini per l’approvazione.

Fuori da questi casi, tutte le volte in cui l’amministratore esegue una spesa senza una delibera dell’assemblea si può ravvisare un comportamento irregolare, anche se non necessariamente tanto grave da comportarne la revoca. 

L’amministratore può, comunque, convocare una successiva assemblea per ratificare o meno il proprio operato e il consenso dato con la raccomandata. 

Insomma, la comunicazione spedita sia pure in modo formale – ossia con raccomandata a.r. – non può mai essere un mezzo idoneo a raccogliere il consenso di tutti i condomini a meno che non venga raggiunta l’unanimità.

L’unico modo per votare è la riunione assembleare. 

L’astensione in assemblea è dissenso o assenso?

Anche nel corso dell’assemblea, l’eventuale astensione alla votazione non può mai essere interpretata come assenso, ma al contrario va inquadrata come dissenso. 

Come chiarito dalla Cassazione. «Poiché le delibere si assumono con la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti all’assemblea regolarmente costituita, non facendo parte della maggioranza gli astenuti non concorrono alla approvazione della delibera. Ai fini della formazione della maggioranza necessaria per la approvazione i voti dei condomini astenuti sono equiparati a quelli dei condomini dissenzienti o assenti. L’approvazione della delibera e, quindi, la sua validità ed efficacia dipendono dall’esistenza del quorum prescritto. La delibera si ascrive all’intero collegio, in quanto vincola anche i dissenzienti e gli assenti, ma come atto giuridico valido viene ad esistenza se risulta approvato da un determinato numero di condomini. Si perfezione, cioè, in virtù del formarsi della maggioranza stabilità. Sotto il profilo della formazione della delibera, vale a dire della volontà sottostante al “decisum”, in quanto non concorrono alla composizione della maggioranza, i partecipanti astenuti vengono equiparati ai dissenzienti».

Pertanto, se è vero che la legge prevede la possibilità di impugnazione della delibera assembleare solo da parte dei condomini assenti o dissenzienti, tale diritto va inteso anche nei confronti degli astenuti. Nessuno infatti – salvo previsto da un regolamento approvato all’unanimità – può interpretare l’astensione dal voto in assemblea come un voto favorevole. L’astensione è sempre dissenso. 

Che fare se l’assemblea di condominio non prende una decisione? GUARDA IL VIDEO


note

[1] Cass. sent. n.129/1999.


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