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Casa fredda con riscaldamento condominiale: che fare 

17 Dicembre 2019
Casa fredda con riscaldamento condominiale: che fare 

Azioni contro il condominio o, per chi è in affitto, contro il proprietario di casa se l’impianto centralizzato non funziona. 

Con l’inverno si presenta puntuale il problema del riscaldamento negli appartamenti allacciati a un impianto centralizzato. Il più delle volte, i guasti si manifestano al riavvio della “macchina”, dopo lo stop estivo. Qualche appartamento resta così al freddo. Le cose vanno peggio per chi è in affitto perché, per avere tutela, deve rivolgersi al proprietario dell’immobile, spesso sordo alle richieste, e non al condominio o al suo amministratore, con il quale non ha alcun tipo di rapporto giuridico. Allora, che fare se la casa è fredda con riscaldamento condominiale?

Ecco alcuni suggerimenti che potranno risultare utili per ritornare a godere del normale calore. 

Limite di temperatura negli appartamenti

Ti senti al freddo? Al tatto ti accorgi che i termosifoni sono caldi, ma non a sufficienza per farti stare bene? Il problema potrebbe anche dipendere da una tua percezione della temperatura. Per scongiurare ciò, devi verificare con precisione i gradi centigradi presenti nell’immobile. Lo puoi fare con un qualsiasi termometro da ambiente acquistabile anche online. Prova a posizionare l’apparecchio in tutte le stanze per vedere se, in alcune di queste, vi è più freddo che in altre. 

Il Dpr 74/2013 stabilisce il limite di temperature massime di 20 gradi all’interno delle unità immobiliari, ma non vengono garantite temperature minime. D’altra parte, le norme che hanno imposto l’obbligo dell’uso delle valvole termostatiche consentono la possibilità da parte dei condomini proprietari di appartamenti non utilizzati di tenere spente le valvole. 

Dunque, sotto i 20 gradi puoi iniziare a fare la “voce grossa”. Ma l’esercizio dei tuoi diritti può dipendere dal tipo di rapporto che hai con l’appartamento: se cioè ne sei il proprietario o un semplice inquilino. Vediamo meglio.

Proprietario di casa fredda: come fare?

Il proprietario di una casa che non viene sufficientemente riscaldata dall’impianto condominiale può, innanzitutto, diffidare il condominio, inviando una raccomandata all’amministratore, chiedendo l’immediata riparazione del guasto.

Inoltre, il tribunale di Milano [1] ha di recente stabilito il diritto al risarcimento del danno nei confronti del condomino rimasto al freddo. Danno che si può quantificare sia nel disagio patito (danno non patrimoniale) che negli eventuali costi sostenuti per andare a stare in una camera di albergo fino alla riparazione o per distaccarsi dall’impianto centralizzato (danno patrimoniale).

Il risarcimento del danno andrà ripartito dall’amministratore in capo a tutti i condomini secondo millesimi, anche considerando quelli che si sono distaccati e lo stesso danneggiato (che riveste in sé la doppia figura di danneggiante, in quanto partecipe al condominio, e danneggiato).

La Cassazione ha ribadito [2] come, con la riforma del diritto condominiale entrata in vigore nel 2012, sia diritto di ogni condomino distaccarsi dall’impianto centralizzato per dotarsi del riscaldamento autonomo. Il distacco deve essere comunicato all’amministratore, ma non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea. Del resto, il regolamento di condominio non può vietare il distacco dal riscaldamento centralizzato e, se così fosse, la clausola sarebbe nulla. La normativa può solo obbligare il rinunciante a concorrere alle spese per la conservazione dell’impianto comune poiché «il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione è derogabile».

Il distacco dal centralizzato non è possibile solo qualora dai lavori dovessero derivare:

  • notevoli squilibri di funzionamento all’impianto centralizzato e/o
  • aggravi di spesa per gli altri condomini. 

Devono sussistere entrambi i presupposti affinché il distacco sia illegittimo.

A seguito del distacco, il condomino con l’impianto autonomo resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Affittuario con casa fredda: che fare?

Come abbiamo anticipato, se l’appartamento è in affitto, l’inquilino non può recriminare un risarcimento nei confronti del condominio: il suo unico rapporto contrattuale è, infatti, con il padrone di casa. A quest’ultimo dovrà chiedere eventualmente una riduzione dell’affitto o, in caso di impossibilità ad abitare l’immobile per via di una temperatura interna dannosa per la salute, la risoluzione anticipata del contratto. Circostanze ovviamente tutte da dimostrare anche tramite perizie.

Naturalmente, se il locatore non acconsentirà a tali legittime pretese, l’inquilino dovrà adire il giudice. Per quanto riguarda le ipotesi in cui l’appartamento sia invivibile, egli può abbandonare lo stesso senza preavviso; ma se si tratta di una semplice scomodità, non potrà autoridursi il canone senza la previa sentenza del tribunale che quantifica il danno.


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 8308/19 del 13.09.2019.

[2] Cass. sent. n. 32441/2019 dell’11.12.2019.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 10 luglio – 11 dicembre 2019, n. 32441

Presidente Manna – Relatore Picaroni

Fatti di causa

1. La Corte d’appello di Roma, con sentenza pubblicata il n. 21/A7 agosto 2014, ha rigettato l’appello proposto da Al. Ge. e Gi. Be. avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 13007 del 2005 e nei confronti del Condominio di Via (omissis).

1.1. Il Tribunale aveva rigettato le domande proposte dai condomini Ge. e Be. di accertamento della legittimità del distacco degli appartamenti di loro proprietà dall’impianto centralizzato di riscaldamento, con determinazione della quota di partecipazione a loro carico in relazione alle spese di esercizio, nonché di annullamento delle delibere assembleari con le quali era stata respinta la richiesta di autorizzazione al distacco ed erano stati approvati il consuntivo ed il preventivo per le spese di riscaldamento.

2. La Corte d’appello ha confermato la decisione, ritenendo illegittimo il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, rilevando che l’art. 10 del regolamento condominiale non consente la rinuncia all’uso degli impianti comuni e statuisce l’obbligatorietà dei relativi canoni.

3. Al. Ge. e Gi. Be. ricorrono per la cassazione della sentenza sulla base di un motivo. Il Condominio non ha svolto difese in questa sede. I ricorrenti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.

Ragioni della decisione

1. Con l’unico motivo di ricorso è denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1371, 1102, 1118 e 1138 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Secondo i ricorrenti la Corte d’appello sarebbe incorsa in errore nel dare prevalenza alle pattuizioni contenute nel regolamento condominiale, a fronte della previsione dell’art. 1118, terzo comma, cod. civ. che conferisce al singolo condomino la facoltà di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, sempre che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Nella specie, era stato dimostrato che il distacco aveva inciso sull’equilibrio termico dell’impianto di riscaldamento centralizzato in misura del 10%, e che i relativi importi erano stati corrisposti.

2. Il motivo è fondato nei termini di seguito precisati.

2.1. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, ai sensi dell’art. 1118, quarto comma, cod. civ., il diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco (ex plurimis, Cass. 12580 del 18/05/2017; Cass. 12/05/2017, n. 11970). Il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 cod. civ. è derogabile.

Nel caso di specie, in cui regolamento condominiale che vieta il distacco è preesistente all’entrata in vigore dell’art. 1118, quarto comma, cod. civ., la norma sopravvenuta incide, e non potrebbe essere altrimenti, sull’efficacia della clausola contrattuale, che viene meno.

3. All’accoglimento del ricorso segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio al giudice indicato in dispositivo, per un nuovo esame della domanda. Il giudice del rinvio provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.


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