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Ristrutturazioni libere dal rispetto della sagoma preesistente. Il silenzio assenso

16 Agosto 2013
Ristrutturazioni libere dal rispetto della sagoma preesistente. Il silenzio assenso

Possibilità di realizzare ristrutturazioni senza dover rispettare la sagoma che precedentemente aveva l’immobile, purché nel rispetto della volumetria.

 

Nel decreto “del Fare” si prevede la possibilità di realizzare ristrutturazioni e ricostruzioni libere dalla sagoma preesistente. La sagoma è, tecnicamente, l’insieme dei punti che definiscono il perimetro esterno dell’edificio. Prima della novità appena introdotta, infatti, le ristrutturazioni (che dovevano rispettare l’identità di sagoma), lasciavano pochi spazi a innovazioni. Per esempio, non era possibile, dovendo rispettare la sagoma, spostare volumi o concentrare più piani su una diversa superficie. Insomma, l’obbligo di rispettare la sagoma impediva molte soluzioni (come spostare volumi o concentrare più piani su una diversa superficie). Adesso, pur rispettando la cubatura dell’edificio, diventa possibile sfruttarla molto meglio: si pensi alla possibilità di una copertura piana al posto di quella a falda. Scompare, pertanto, il concetto di “fedeltà” che era così importante quando si costruiva o si ristrutturava. Inoltre si può applicare la detrazione Irpef del 36%.

La dichiarazione di inizio attività (Diapesante” o super Dia[1]) può ora dare vita a edifici diversi, conformi alle norme urbanistiche vigenti al momento della ristrutturazione. Non è quindi più sanzionabile come difformità essenziale lo scostamento dal profilo autorizzato. Ciò significa che, nel rispetto della cubatura, lo spazio potrà essere meglio sfruttato.

Questa conseguenza sembra anche applicabile agli abusi antecedenti il decreto “del fare”: le attuali difformità di sagoma, non essendo più sintomo di variazione essenziale, possono quindi essere oggetto di una ridotta sanzione pecuniaria.

La ristrutturazione

Con il termine “ristrutturazione” non si intende genericamente un lavoro di recupero, ma invece gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costituiti dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Le eccezioni

La novità non si applica agli immobili sottoposti a vincoli in base al Codice dei beni culturali, anche se non è ben chiaro se il limite imposto agli edifici con vincolo storico-artistico è imposto agli edifici con vincolo storico-artistico o più in generale su tutti gli edifici in zone vincolate. In ogni caso, nelle zone vincolate la ristrutturazione è comunque subordinata a un permesso di costruire che viene esaminato dall’autorità preposta alla tutela del vincolo. Non basta, insomma, la Dia.

Inoltre, nei centri storici, i Comuni dovranno adottare entro il 30 giugno 2014 una delibera per individuare le aree nelle quali non è necessaria la Scia per interventi di demolizione e ricostruzione o per varianti a permessi di costruire, che comportino modifiche alla sagoma. Decorso tale termine (a meno che non sia intervenuta la Regione grazie al potere sostitutivo), la delibera sarà adottata dal un commissario nominato dalle Infrastrutture. In ogni caso ,i lavori non potranno iniziare solo dopo 30 giorni dalla presentazione della Scia, e questa non è utilizzabile per le modifiche di sagoma in assenza di deliberazione.

Esempi

Grazie alla novità appena introdotta, un parcheggio interrato esistente può addirittura trasformarsi, con un cambio d’uso, in una palazzina residenziale fuori terra. A condizione che il parcheggio sia stato realizzato sulla base di un titolo edilizio che ne riconosca la rilevanza urbanistica e, quindi, riconosca sfruttamento dell’indice volumetrico dell’area e che la classificazione urbanistica dell’area si compatibile con questa nuova destinazione d’uso.

Sarà possibile recuperare la volumetria esistente di fabbricati industriali dismessi per insediare destinazioni residenziali. A parità di volumetria complessiva, la ricostruzione può ora modificare la conformazione planovolumetrica della costruzione, così rendendo la conformazione del bene adatta alle funzioni residenziali. La modifica deve essere compatibile con le destinazioni contenute negli strumenti urbanistici.

Si potrà recuperare superfici libere da destinare a pertinenze degli edifici. Ad esempio in ambito di sopraelevazione, attraverso interventi di ristrutturazione sarà possibile conservare la volumetria esistente di fabbricati che sviluppando in orizzontale su un unico livello, demolendoli e ricostruendo un fabbricato con la stessa volumetria, ma su più livelli e, dunque, inferiore superficie coperta e maggiore altezza massima.


note

[1] Art. 22 del Testo unico 380/2001.


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