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Esposizione e luminosità: incidono sulle tabelle millesimali?

18 Dicembre 2019
Esposizione e luminosità: incidono sulle tabelle millesimali?

Coefficiente di orientamento e di luce: come si determina il valore millesimale di un appartamento in condominio. 

Ti sei accorto che paghi una quota di condominio superiore a quella del tuo vicino il quale, tuttavia, ha l’appartamento più grande del tuo. Come mai? Hai confrontato la tabella millesimale e ti sei accorto che a lui è stato attribuito un numero di millesimi inferiore rispetto al tuo. Ti sfugge però la ragione. Hai sempre creduto, infatti, che le quote millesimali di un appartamento siano determinate in base ai metri quadri dell’immobile. Non è così, ti dice l’amministratore: contano anche altri elementi come, ad esempio, il piano, la luce, l’affaccio, l’orientamento rispetto ai punti cardinali. Una casa esposta a nord vale di meno di una che dà invece a sud, non esposta alle intemperie e, quindi, da riscaldare più facilmente. 

Questa giustificazione però non ti convince e, anzi, ti pare la scusa per aprire le porte all’arbitrio: chi mai può stabilire se e quanto un appartamento con la vista sulle montagne vale di più rispetto a un altro che affaccia sulla strada principale? Insomma, esposizione e luminosità incidono sulle tabelle millesimali? La risposta è contenuta in una recente sentenza della Cassazione [1].

Secondo la Corte, le tabelle millesimali devono tener conto anche di esposizione e luminosità del singolo immobile. Ma procediamo con ordine.

I coefficienti nella redazione delle tabelle millesimali

Per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile. 

Pertanto, ogni volta che vengono redatte le tabelle millesimali, vengono considerati una serie di coefficienti per il calcolo del valore dei singoli appartamenti. 

Come abbiamo già spiegato in come si stabiliscono i millesimi condominiali, tali coefficienti sono costituiti dalla destinazione delle camere (ad esempio, conta di più una camera da letto che un corridoio o uno stanzino), dall’orientamento delle camere (vale di più un appartamento orientato a sud che a nord), dall’affaccio ossia dal prospetto (un balcone che sporge sulla strada principale, intasata di traffico e piena di smog, vale meno di uno che affaccia su un giardino), dalla luminosità e dal piano (chi vive al primo piano ha meno aria, luce e paesaggio rispetto a chi vive all’ultimo).

Per ogni coefficiente viene dato una sorta di punteggio che va ad incrementare il valore dell’appartamento. 

Ad esempio, ad una camera da letto viene dato punteggio 1, mentre a un balcone coperto un punteggio di 0,30, a un corridoio o a un disimpegno il valore di 0,80 e così via. 

Vediamo ora come incidono il coefficiente di esposizione (ossia l’orientamento) e di luminosità.

Coefficiente di esposizione o orientamento

Le tabelle millesimali del condominio devono tener conto anche di esposizione e luminosità del singolo immobile. Il valore di ogni porzione di piano, infatti, è legata non solo all’estensione, ma anche ad altri parametri quali le pertinenze. Per evitare che la valutazione di tali criteri lasci spazio all’arbitrio, la predisposizione delle tabelle (ed eventualmente un successivo controllo circa la loro correttezza) deve essere affidata ad un tecnico in quanto essa comporta uno studio delle planimetrie, dei volumi e delle caratteristiche qualitative delle singole unità immobiliari.

Quanto al coefficiente di esposizione, esso tiene conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali (quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti), indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato. 

La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco Nord – Est – Sud – Ovest pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da adottare sono:

  • SE-SO: 1,00-0,97;
  • NE-SE: 0,97-0,90;
  • NO-SO-NO-NE: 0,90-0,80;
  • Ambiente interno senza finestra: 0,75.

Coefficiente di luminosità    

Il coefficiente di luminosità considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie (rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti: K = Sf/Sa). I valori da utilizzare possono essere i seguenti:

  • 1/6 o maggiore: I = 1,000;
  • 1/7: I = 0,965;
  • 1/8: I = 0,940;
  • 1/9: I = 0,920;
  • 1/10: I = 0,900;
  • Spazi aperti: I = 1,000.


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