Diritto e Fisco | Articoli

Riparazione caldaia: chi ha l’impianto autonomo deve pagare?

18 Dicembre 2019
Riparazione caldaia: chi ha l’impianto autonomo deve pagare?

Ripartizione delle spese per la sostituzione o la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato anche a carico dei condomini distaccati dall’impianto. 

Chi si dota di un impianto di riscaldamento autonomo lo fa soprattutto perché spera di non avere più nulla a che fare con bollette condominiali spropositate per consumi magari mai effettuati. Eppure non è così facile dire addio agli addebiti per l’impianto centralizzato. Capita, infatti, spesso di trovare, nel conto inviato dall’amministratore, addebiti per il rifacimento della caldaia. Si tratta di quegli interventi di manutenzione straordinaria che vengono ripartiti tra tutti i condomini, compresi quelli con un proprio sistema di riscaldamento. È corretta una divisione del genere? In caso di riparazione della caldaia, chi ha l’impianto autonomo deve pagare?

La questione è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza. Da ultimo, una pronuncia del tribunale di Parma [1] spiega chi deve concorrere alle spese di manutenzione straordinaria della caldaia condominiale. Ma procediamo con ordine. 

A chi appartiene la caldaia condominiale?

Come noto, la riforma del 2012 sul condominio consente a ciascun proprietario di dotarsi di un impianto indipendente del gas, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea, a patto che la modifica non implichi notevoli squilibri sul funzionamento dell’impianto centrale e che non comporti aggravi di spesa per gli altri condomini (i requisiti devono essere entrambi sussistenti). 

Fuori da questi isolati casi, si può parlare di un vero e proprio diritto al riscaldamento autonomo.

Anche chi si distacca, però, resta comproprietario – in base ai propri millesimi – della caldaia condominiale: intanto perché questa fa parte dei beni comuni e la propria quota non può essere ceduta; in secondo luogo perché è diritto di ciascuno dismettere l’autonomo e ritornare al centralizzato in qualsiasi momento. Questa circostanza comporta anche il regime sulla ripartizione delle spese sul riscaldamento centralizzato.

A chi spetta pagare la riparazione della caldaia?

Gli interventi di manutenzione straordinaria della caldaia condominiale e quelle di conservazione dell’impianto sono, quindi, a carico di tutti i condomini, anche di quelli con il riscaldamento autonomo. Il distacco, infatti, implica solo l’abolizione delle spese relative ai consumi periodici di gas e alla manutenzione ordinaria. 

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità o una delibera dell’assemblea, anch’essa approvata all’unanimità, potrebbero determinare l’esonero dalle spese per chi si è dotato di un impianto autonomo. 

Senza il rispetto di tali vincoli, dunque, l’assemblea di condominio non può decidere, a semplice maggioranza, di sollevare dalle spese di riparazione della caldaia alcuni condomini, addebitando le quote di questi su altri. Se così fosse la delibera sarebbe nulla e potrebbe essere contestata innanzi al tribunale. 

Di qui il principio affermato dal tribunale di Pistoia. In assenza di una delibera adottata all’unanimità o di un regolamento condominiale che li esonera, alle spese straordinarie e di conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato devono partecipare anche i condomini che si sono distaccati dal suddetto impianto o che non lo hanno mai utilizzato.

La stessa Cassazione ha più volte ritenuto «affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole), la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere su diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca» [2].

Termini per contestare la delibera di condominio

Ammettendo che l’assemblea decida, a semplice maggioranza – e non quindi all’unanimità come prescritto dalla legge – di esonerare dalle spese di riscaldamento i condomini con l’impianto autonomo, entro quanto tempo dovrebbe muoversi il condomino dissenziente per chiedere tutela al tribunale? Il Codice – è vero – stabilisce che l’impugnazione delle delibere condominiali deve avvenire entro 30 giorni (dal voto per i dissenzienti e astenuti; dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti). Tuttavia, questo termine vale solo per i vizi meno gravi. Invece, nel caso in questione, il vizio viene considerato rilevante (tant’è che la giurisprudenza parla di “nullità” della delibera e non di semplice “annullabilità”). Ragion per cui non ci sono termini di decadenza per agire in tribunale: anche a distanza di mesi, o addirittura di anni, si può impugnare la decisione dell’assemblea. 

In altri termini, secondo il tribunale parmense, è nulla e non annullabile, quindi impugnabile indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni, la delibera approvata a maggioranza con la quale l’assemblea condominiale ripartisce le spese straordinarie per il rifacimento della caldaia stabilendo un criterio diverso da quello legale. La comproprietà delle parti comuni, tra cui appunto la caldaia condominiale, implica la partecipazione alle spese straordinarie e di conservazione anche dei condomini distaccati dall’impianto di riscaldamento.

I risultati pratici

Da un punto di vista pratico, il ragionamento appena tracciato ha un’altra importante conseguenza. Nell’ipotesi in cui l’assemblea, a semplice maggioranza, abbia omesso di ripartire i costi di manutenzione della caldaia tra tutti i condomini, addebitandoli solo ad alcuni, ci si può rifiutare di pagare la propria quota millesimale. Se l’amministratore dovesse presentare un decreto ingiuntivo per riscuotere le somme necessarie a pagare la ditta che ha riparato o sostituito l’impianto centralizzato, ci si può anche opporre nonostante siano decorsi i 30 giorni per contestare la delibera assembleare. 


note

[1] Trib. Parma, sent. n. 1281/2019.

[2] Cass. Civ. 17101 del 2006; nonché Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube