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Come affittare una casa

19 Dicembre 2019 | Autore:
Come affittare una casa

Regole e agevolazioni da tenere in considerazione per le locazioni, sia per il proprietario dell’immobile sia per l’inquilino.

Hai dovuto trasferirti in un’altra città e ti resterà libera per un po’ di tempo la tua casa di proprietà. Ha pensato, giustamente, di metterla in locazione in modo da pagarti l’affitto della nuova casa con il canone che ricevi di quella tua. Per te è una prima esperienza come locatore e non sai come si affitta una casa. Hai bisogno, pertanto, di sapere quali sono i passaggi richiesti dalla legge, le agevolazioni a cui hai diritto, i tuoi doveri e i tuoi diritti.

Lo stesso ragionamento si può fare per l’immobile in cui dovrai abitare nella città in cui ti sei trasferito. Se, pensando alla tua casa di proprietà, ti chiedi che cosa devi fare come locatore, pensando invece alla nuova abitazione ti dovrai fare la stessa domanda ma dalla parte dell’inquilino: come si affitta una casa? Quali sono i passaggi richiesti, le agevolazioni, doveri e diritti?

Si parte dal presupposto, ovviamente, di fare tutte le cose in regola: niente affitti in nero, anche perché sono più gli svantaggi che i vantaggi. Quindi, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, per non incorrere in sanzioni o per non avere qualche fregatura dalla controparte.

Sarà interessante anche sapere come stanno le cose dal punto di vista delle tasse: chi deve pagare che cosa, se e quando conviene la cedolare secca, ecc. Insomma, che tu sia proprietario o inquilino, è necessario sapere come si affitta una casa prima ancora di cercarla. Di seguito trovi tutto ciò che devi sapere in merito.

Come affittare una casa da proprietario

Se hai deciso di far fruttare un immobile vuoto di tua proprietà che non utilizzerai a breve o a medio termine, la prima cosa che devi verificare è se la casa ha i requisiti necessari per essere messa in locazione. Pertanto, dovrai controllare:

  • che sul tuo immobile non ci siano degli impegni come ipoteche o pignoramenti;
  • che gli impianti siano funzionanti e a norma;
  • che i locali siano imbiancati e puliti;
  • che gli elettrodomestici funzionino, nel caso facciano parte della locazione;
  • che ci sia la certificazione energetica, da recuperare online o presso un’agenzia che si occupa di questa pratica.

Perché è importante la certificazione energetica quando si parla di affittare una casa? Perché è uno dei fattori che incidono sul canone d’affitto: più la classe energetica è alta, più lo sarà il prezzo della locazione (il costo della bolletta del riscaldamento scende) e viceversa.

La registrazione del contratto

Le regole per chi vuole affittare una casa stabiliscono una serie di obblighi per il proprietario. Ad esempio, quello di registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Spetta a lui, quindi, e non all’inquilino fare la registrazione entro 30 giorni dalla firma. Purché, però, l’affitto sia di almeno un mese: altrimenti, se si tratta di un affitto breve, non è obbligato a farlo.

Che si rischia se il contratto non viene registrato? Che viene ritenuto automaticamente nullo. Quindi, ogni clausola contenuta nell’accordo avrà lo stesso valore della carta straccia. Significa che un giorno potresti scoprire che il tuo inquilino si è preso le sue cose e se n’è andato via senza dirti nulla e senza pagare. E che non potrai pretendere granché, se non vuoi essere scoperto.

Ma pensa positivo. Tutto viene messo in regola. A questo punto, dopo la registrazione, hai 60 giorni di tempo per comunicarla al tuo inquilino e all’amministratore del condominio (se l’appartamento si trova in questo contesto) tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o via Pec (posta elettronica certificata).

I documenti per affittare una casa da proprietario

Accertati i requisiti e convinti di voler registrare il contratto per affittare una casa, devi pensare ai documenti che ti servono per fare tutto in regola.

I documenti che devi avere al momento di firmare il contratto sono:

  • carta d’identità;
  • codice fiscale;
  • piantina della casa;
  • copia dell’atto d’acquisto o visura catastale;
  • attestato di efficienza energetica (Ace).

I documenti che devi presentare per registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate sono:

  • due copie del contratto firmato in originale da entrambe le parti;
  • modello 69 compilato;
  • ricevuta del pagamento dell’imposta di registro;
  • marche da bollo da 16 euro su ogni due pagine.

Le tasse da pagare come proprietario in regime ordinario

Quando decidi di affittare una casa puoi optare per il regime di cedolare secca (di cui ci occuperemo tra un istante) oppure per il regime ordinario.

In quest’ultimo caso, le spese di registrazione sono da pagare sia da te come proprietario sia dall’inquilino a parti uguali. Attenzione a non mettere nel contratto una clausola in cui obblighi l’inquilino a farsene carico per intero: tale clausola sarebbe nulla. Questo perché sei solo tu il soggetto obbligato a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Hai la possibilità di pagare l’imposta di registro una volta ogni anno oppure in una soluzione unica per tutta la durata del contratto d’affitto. Per il primo anno, non pagherai meno di 67 euro. Se non la paghi o lo fai oltre la scadenza, rischi di dover versare una sanzione tra il 120% ed il 240% di quanto dovuta, a cui aggiungere gli interessi di mora. Vedi tu.

Inoltre, in base agli scaglioni Irpef, dovrai pagare le tasse sui canoni incassati durante l’anno.

Le tasse da pagare come proprietario con la cedolare secca

Ma stai tranquillo: qualche buona notizia sul fronte delle tasse c’è. È quella che riguarda la cedolare secca per affittare una casa con una tassazione fissa, quindi non legata al reddito.

Questa tassa è pari al 21% del canone che si incassa o del 10% per i contratti a canone concordato.

Significa che pagherai sempre quella percentuale al posto dell’Irpef progressiva e delle addizionali regionali o comunali, in quanto il canone di locazione è escluso dal reddito complessivo.

Ciò non vuol dire che tu, come proprietario, non debba indicare sul 730 il tuo reddito assoggettato a cedolare secca: serve, infatti, a determinare familiari fiscalmente a carico, detrazioni per carichi di famiglia, o spettanze per benefici fiscali e quant’altro.

Ti consigliamo, a questo punto, di approfondire l’argomento cedolare secca leggendo questo articolo.

Come affittare la casa da inquilino

Passiamo dall’altra parte, dal proprietario all’inquilino: come affittare una casa se hai bisogno di andare ad abitare da qualche parte dopo che ti devi trasferire?

La registrazione del contratto

Come detto in precedenza, l’inquilino non deve pensare alla registrazione del contratto. O meglio: deve verificare che il proprietario l’abbia fatto. È un suo diritto saperlo, tant’è che, come segnalato, entro 60 giorni dalla registrazione all’Agenzia delle Entrate ne deve ricevere comunicazione.

I documenti per affittare una casa da inquilino

Per affittare una casa come inquilino, dovrai dare al proprietario questi documenti:

  • carta d’identità o patente;
  • codice fiscale.

Se con te vivono altre persone, dovrai fornire al padrone di casa gli stessi loro documenti.

Le tasse da pagare come inquilino

Che sia un affitto in regime ordinario o in cedolare secca, a te, come inquilino, non cambia nulla a livello di tasse.

Quello che devi considerare, invece, è il fatto di portare in detrazione il canone d’affitto quando fai la dichiarazione dei redditi. A tale scopo, devi tenere tutte le ricevute degli affitti pagati e allegarle al 730 o al modello Unico.

Sappi che puoi beneficiare della detrazione se la casa è destinata ad abitazione principale e per queste tipologie di affitti:

  • contratto 4+4 (canone libero);
  • contratto 3+2 (canone concordato);
  • contratto per studenti fuori sede.


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