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Mutuo maggiore del prezzo di acquisto dell’immobile: si può?

19 Dicembre 2019
Mutuo maggiore del prezzo di acquisto dell’immobile: si può?

Che succede se il mutuo è più alto del valore della casa finanziata e del prezzo di vendita? Rischi e soluzioni. 

Un tempo succedeva spesso che le banche concedessero mutui per un valore pari o, in alcuni casi, superiore al prezzo di acquisto dell’immobile finanziato. C’era fiducia nel mercato e nelle possibilità della clientela. Il rischio di un inadempimento e di una esecuzione forzata sulla casa era risicato. 

La crisi economica mondiale, verificatasi tra il 2007 e il 2013 proprio a seguito dei prestiti concessi con eccessiva facilità dalle banche statunitensi, ha portato a un restringimento delle maglie dei finanziamenti: il cosiddetto credit crunch. Sono state introdotte alcune limitazioni volte ad evitare che il privato, troppo indebitato, non riesca a restituire il denaro ottenuto in prestito. Situazione questa che, inevitabilmente, si ripercuote sulla liquidità degli istituti di credito e, quindi, sull’economia nazionale. 

Cosa dice la legge in proposito? Si può ottenere un mutuo maggiore del prezzo di acquisto dell’immobile? A riguardo è bene conoscere alcune importanti informazioni. 

Si può ottenere un mutuo maggiore del prezzo di acquisto di un immobile?

In teoria nulla vieta, almeno sotto un aspetto giuridico, di ottenere un mutuo pari al 100% del valore dell’immobile finanziato. Senonché è necessario, in tale caso, fornire una garanzia ulteriore rispetto all’ipoteca sul bene acquistato. 

Una delibera del Cicr (Comitato Interministeriale del Credito e Risparmio) ha stabilito che il finanziamento non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile ipotecato, valore determinato dalla stima del perito nominato dalla banca. Tale importo può, in via del tutto eccezionale, giungere al 100% solo ove vengano fornite garanzie integrative, quali: fideiussioni bancarie, assicurative, fideiussione di consorzi, cessioni di crediti pubblici ecc.

Un esempio servirà a comprendere meglio la situazione. 

Marco ha bisogno di una casa. Si rivolge a una ditta che ha messo in vendita una serie di appartamenti al prezzo di 320mila euro. Marco conduce una lunga trattativa all’esito della quale riesce a ottenere uno sconto di circa 20mila euro. Il costruttore vuole, dunque, un anticipo di 50mila euro alla firma del compromesso e altri 250mila euro alla firma del definitivo. Marco ha solo 10mila euro sul conto corrente, che gli servono per le spese familiari. Così chiede alla banca di finanziare tutto il valore della compravendita (300mila euro). L’istituto di credito esegue la perizia sull’immobile che viene valutato circa 320mila euro. Così Marco riesce a ottenere un mutuo pari all’80% di 320mila euro ossia 256mila euro a fronte dell’iscrizione dell’ipoteca di primo grado sulla casa. Per ottenere un ulteriore finanziamento, pari al residuo del prezzo da versare (44mila euro), offre un’ipoteca ulteriore, quella sulla casa del padre (ovviamente consenziente). La banca così gli eroga un prestito pari al 100% del prezzo di acquisto.

Dunque, il primo ostacolo da superare per ottenere un mutuo maggiore del prezzo di acquisto dell’immobile è costituito dall’istituto di credito. Oltre all’ipoteca di primo grado sulla casa finanziata, è necessario fornire una seconda garanzia che può essere un’ipoteca su un altro bene, una fideiussione, ecc.

La Cassazione [1] ha chiarito che, in assenza di tali ulteriori garanzie, è nullo il mutuo che finanzia oltre l’80% del valore dell’immobile. Con la conseguenza che il cliente non deve più restituire le rate alla banca: è colpa di quest’ultima, infatti, l’aver violato le norme in materia di credito al consumo. Leggi Mutuo nullo se finanzia oltre l’80% del valore dell’immobile.

Problemi fiscali di un mutuo troppo alto

Il secondo problema che si può incontrare nel caso di un mutuo di valore elevato è quello fiscale. L’Agenzia delle Entrate potrebbe, infatti, ritenere verosimile che, in presenza di una rata del finanziamento troppo alta rispetto al reddito dichiarato, il contribuente disponga di risorse non dichiarate (il cosiddetto “nero”). 

Pertanto – come chiarito dalla Cassazione [2] – sono legittimi l’accertamento fiscale e la rettifica nel caso in cui i mutui erogati siano superiori rispetto ai prezzi indicati nei rogiti. 

La Suprema Corte ha ricordato il principio secondo cui l’erogazione agli acquirenti di immobili di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell’atto pubblico di compravendita è condizione sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati in misura corrispondente a tale prezzo. Non rileva la circostanza che i ricavi siano spalmati in più anni. 


note

[1] Cass. sent. n. 2915/16 del 15.02.2016.

[2] Cass. ord. n. 33623/19.


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