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Si può donare un immobile ricevuto in donazione?

19 Dicembre 2019
Si può donare un immobile ricevuto in donazione?

Rischi con i creditori, l’Agenzia delle Entrate e gli eredi: le soluzioni per evitare che intestare una casa a un familiare possa diventare un boomerang.

Se sei titolare di una casa perché ti è stata intestata da un genitore o da un altro familiare, potresti sentire l’esigenza di venderla o donarla a tua volta per andare a vivere in un appartamento più grande o più corrispondente alle tue esigenze. Oppure potresti sentire l’esigenza di intestare il bene a tuo figlio anticipando così il passaggio di proprietà che, altrimenti, avverrebbe con la successione ereditaria. Ma si può donare un immobile ricevuto in donazione? Cosa prevede la legge a riguardo e quali sono le cautele da osservare?

La donazione di un immobile ricevuto in donazione è astrattamente lecita, ma esistono una serie di norme che potrebbero rendere quest’atto più rischioso di una semplice vendita. Se non sai quali sono queste regole te le spiegheremo qui di seguito. Ecco allora come evitare di incorrere in accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate, revocatorie dei creditori, azioni intentate dagli eredi. 

Donazione di un immobile: rischi fiscali

Da un punto di vista fiscale, c’è innanzitutto da rispettare le regole sul cosiddetto bonus prima casa. Se hai ricevuto l’immobile godendo delle suddette agevolazioni fiscali non puoi cederlo (quindi, né venderlo, né donarlo) prima di 5 anni dal precedente rogito. Diversamente, dovrai corrispondere all’erario tutte le imposte che ti sono state scontate alla prima donazione (con i relativi interessi) e le sanzioni pari al 30%.

Solo dopo cinque anni dalla donazione puoi sbarazzarti della vecchia casa. Puoi eventualmente agire anche prima di tale termine ed evitare quanto meno le sanzioni. A tal fine, dovrai inviare immediatamente, all’Agenzia delle Entrate, una comunicazione con cui manifesti la tua esigenza; allo stesso tempo, dovrai versare le tasse che avresti dovuto versare all’epoca del precedente rogito. Leggi Prima casa, come evitare sanzioni.

Ti ricordo che il bonus prima casa (che consente una tassazione ridotta dell’Iva o dell’imposta di registro) spetta solo a chi non ha altre abitazioni nello stesso Comune ove è situato il nuovo immobile, non ha un’altra abitazione in tutta Italia acquistata con il bonus prima casa (o, in caso contrario, si impegna a venderla entro 1 anno) e ha la residenza nel Comune del nuovo immobile (o, in caso contrario, si impegna a trasferirvela entro 18 mesi).

Un secondo rischio che si corre quando si dona un immobile ricevuto in donazione è collegato al mancato pagamento delle imposte. Se lo scopo della donazione è quello di evitare un pignoramento o un’ipoteca da parte di Agenzia Entrate Riscossione, si può incorrere in un’azione revocatoria e in un procedimento penale per «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte». Quest’ultimo reato è subordinato però all’esistenza di un debito superiore a 50mila euro relativo solo alle imposte sui redditi (ad es. Irpef).

Per quanto invece riguarda la revocatoria, leggi il successivo paragrafo.

Leggi anche Vendita di un immobile ricevuto in donazione: è lecita?

Revoca della donazione dell’immobile

Chi dona una casa lo fa, di solito, per spirito di generosità. A volte, però, il fine è diverso. Può succedere, ad esempio, che si stia tentando di scappare a un pignoramento da parte di creditori. E così, si simula una donazione per risultare nullatenenti. In tale caso, la legge prevede dei rimedi.

Il creditore che iscrive il pignoramento immobiliare entro 1 anno dalla data della donazione può pignorare il bene anche se divenuto di proprietà di un terzo soggetto. 

Mario intesta la casa al figlio Roberto. Dopo 4 mesi, un creditore iscrive un pignoramento immobiliare contro Mario. Il creditore potrà direttamente avviare l’esecuzione forzata sull’immobile intestato a Roberto senza bisogno di procedere con una preventiva causa. Il bene sarà subito messo all’asta.

Se il pignoramento viene iscritto dopo un anno dal rogito, il creditore, per poter avviare l’esecuzione forzata, deve prima intentare la cosiddetta azione revocatoria: si tratta di una causa volta a rendere inefficace l’atto di donazione. A tal fine, è sufficiente dimostrare in giudizio che il debitore non abbia altri beni intestati che possano essere pignorati per soddisfare le ragioni del creditore.

Se decorrono anche cinque anni, il creditore può avviare la cosiddetta azione simulatoria. La causa, che non ha termini di decadenza, è volta a provare al giudice che la donazione in realtà non è stata mai voluta dalle parti e che il donante è rimasto l’unico effettivo proprietario del bene. Si può dimostrare tale circostanza facendo ad esempio rilevare che l’appartamento è ancora utilizzato dal donante come propria abitazione. Per contrastare tale rischio sarà sufficiente che il donante si riservi l’usufrutto.

Azione degli eredi sulla casa donata

La donazione di una casa pone sempre il rischio di un’azione da parte degli eredi legittimari: il coniuge, i figli o, in loro assenza, i genitori. La legge attribuisce a tali soggetti delle quote minime (cosiddetta “legittima”) sul patrimonio del proprio familiare. Se questi, in vita, esegue delle donazioni che vanno a ridurre tali quote, entro 10 anni dal decesso è possibile impugnarle. Il che significa che, se anche la donazione è valida finché il donante è in vita (né può essere constatata prima), alla sua morte tutte le divisioni operate (con il testamento e con le precedenti donazioni) possono essere rimesse in discussione. 



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