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Agente immobiliare e diritto alla provvigione: ultime sentenze

20 Dicembre 2019
Agente immobiliare e diritto alla provvigione: ultime sentenze

Mediazione immobiliare per acquisto di casa o affitto: quando bisogna pagare l’agenzia. 

I conflitti tra clienti e agenzie immobiliari derivano, molto spesso, dalla mancata conoscenza delle regole sul diritto alla provvigione dell’agente. Qui di seguito faremo una rapida carrellata delle ultime sentenze in materia.

Quando scatta il diritto alla provvigione per l’agente immobiliare

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un’opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, può far sorgere tale diritto. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, per esempio, nell’ipotesi del “preliminare di preliminare”. 

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 19 novembre 2019 n. 30083 

Il diritto del mediatore al compenso sorge ogni qualvolta la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso, valorizzata dalle parti. Pertanto, il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi nell’attività di mediazione, che consiste nella messa in relazione delle parti e costituisce l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare. Dunque, la prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi una conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che in sua assenza il negozio stesso non sarebbe stato concluso. Nel caso di specie, il Tribunale ha condannato l’acquirente di un immobile a pagare la provvigione all’agenzia immobiliare, che aveva posto le parti dell’accordo in relazione tra loro.

Tribunale Pescara, 22/05/2018, n.758

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta del contratto di mediazione, all’acquirente che ha visionato l’immobile per il tramite dell’agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto.

Tribunale Roma sez. X, 02/12/2016, n.22466

Quando l’affare può ritenersi concluso

In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione matura in relazione al perfezionamento dell’affare (artt. 1754e 1755 c.c.), cioè dell’operazione commerciale intermediata, indipendentemente dalla natura dei soggetti che formalmente si intestino gli effetti giuridici del corrispondente contratto. Condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso: identità che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. 

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 16 maggio 2014 n. 10833 

In tema di mediazione, costituisce affare, ai sensi dell’art. 1754 cod. civ., al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti. Tale operazione, benché da intendersi in senso generico ed empirico, deve, tuttavia, essere sufficientemente individuata nella sua consistenza storica.

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 25 ottobre 2010 n. 21836

L’affare, la cui conclusione per effetto dell’intervento del mediatore genera il diritto di quest’ultimo alla provvigione, deve intendersi in senso generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. Condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. (Nella specie, il mediatore aveva messo in contatto due società per la vendita di un immobile, successivamente detto bene era stato venduto a una terza società, che lo aveva poi concesso in leasing alla prima aspirante compratrice. Il giudice del merito ha ritenuto insussistente il diritto del mediatore alla provvigione, non ravvisando dell’identità tra l’affare intermediato e quello concluso, essendo irrilevante che la prima società avesse la disponibilità dell’immobile, traendo questa origine da locazione finanziaria; la S.C., in applicazione del suesposto principio ha confermato detta decisione).

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 6 settembre 2001 n. 11467 

Quando l’acquirente cambia

Il diritto alla provvigione consegue non alla conclusione del mediatore del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza d’appello che aveva riconosciuto il diritto alla provvigione nonostante la parte messa in contatto per l’acquisto avesse poi concluso la vendita in comproprietà con il coniuge).

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 9 aprile 2009 n. 8676 

La scheda sulla visita dell’appartamento del convenuto da parte del consorte del futuro acquirente costituisce prova dell’incarico conferito dal convenuto stesso all’agenzia immobiliare attrice per la vendita dell’immobile.

Tribunale Salerno sez. II, 08/01/2016, n.58

L’affare, la cui conclusione per effetto dell’intervento del mediatore genera il diritto di quest’ultimo alla provvigione, deve intendersi in senso generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. Condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. (Nella specie, in applicazione del principio di cui sopra la Suprema corte ha escluso che dovesse escludersi il diritto del mediatore alla provvigione solo perché il contratto definitivo anziché dall’originario promittente acquirente era stato concluso da costui e dalla di lui moglie). 

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 9 aprile 2009 n. 8676

Contratto di agenzia: l’attività tipica dell’agente di commercio non richiede necessariamente la ricerca del cliente

Nel contratto di agenzia la prestazione dell’agente consiste in atti di contenuto vario e non predeterminato che tendono tutti alla promozione della conclusione di contratti in una zona determinata per conto del preponente, quali il compito di propaganda, la predisposizione dei contratti, la ricezione e la trasmissione delle proposte al preponente per l’accettazione; l’attività tipica dell’agente di commercio non richiede, quindi, necessariamente la ricerca del cliente ed è sempre riconducibile alla prestazione dedotta nel contratto di agenzia anche quando il cliente, da cui proviene la proposta di contratto trasmessa dall’agente, non sia stato direttamente ricercato da quest’ultimo ma risulti acquisito su indicazioni del preponente (o in qualsiasi altro modo), purché sussista nesso di causalità tra l’opera promozionale svolta dall’agente nei confronti del cliente e la conclusione dell’affare cui si riferisce la richiesta di provvigione.

Corte appello Roma sez. lav., 14/10/2019, n.3522

Ammontare della provvigione dovuta all’agente immobiliare

Nel contratto di agenzia, la determinazione della provvigione è rimessa alla disponibilità delle parti e può esser modificata in qualsiasi momento, senza che possa essere invocato dall’agente il diritto all’applicazione di un trattamento minimo; del pari, l’agente può regolare transattivamente con il preponente l’importo delle provvigioni maturate, così come può rinunciare ai relativi importi, non essendo prescritti minimi inderogabili di trattamento economico. 

Tribunale Bari sez. lav., 23/09/2019, n.3566

Mediazione: pluralità di mediatori e diritto alla provvigione

In tema di mediazione, nel caso di pluralità di mediatori, il diritto alla divisione della provvigione tra questi sussiste soltanto nelle ipotesi di cooperazione simultanea e di comune intesa, ovvero nel caso di attività autonoma, ma espletata giovandosi l’uno dell’attività dell’altro, in maniera tale da non potersi negare un nesso di concausalità oggettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare. Per contro, il diritto al compenso non può essere riconosciuto quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Nel caso di specie, poiché la vendita dell’immobile era seguita soltanto dopo due mesi dallo scadere del mandato della prima agenzia immobiliare incaricata, con la sola differenza della riduzione del prezzo, il Tribunale ha riconosciuto l’efficacia causale dell’attività della prima agenzia disponendo in favore di essa la metà della provvigione pagata dai contraenti alla seconda agenzia immobiliare.

Tribunale Vicenza, 25/07/2018, n.1738

Mediazione: la conclusione dell’affare dopo la scadenza dell’incarico non esclude di per sé il diritto del mediatore alla provvigione

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare avvenga per effetto del suo intervento, ovvero sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice. Non costituiscono circostanze di per sé idonee a interrompere tale nesso di causalità il fatto che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico o che sia decorso un ampio intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative. Ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, infatti, è solo necessario che la conclusione dell’affare sia sempre collegabile al contatto determinato tra le parti originarie. Ciò posto, nel caso di specie il Tribunale ha riconosciuto il diritto alla provvigione in favore di una agenzia immobiliare, in quanto la conclusione dell’affare era causalmente ricollegabile all’intervento del mediatore, a nulla rilevando il fatto che il contratto di vendita dell’immobile fosse stato sottoscritto subito dopo la scadenza del termine previsto nell’incarico di mediazione sottoscritto dal venditore.

Tribunale Larino, 05/06/2018, n.180

Se l’agente immobiliare non ha mandato

L’intermediazione non costituisce un negozio giuridico ma un’attività materiale dal quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione; la conclusione dell’affare non è sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione, in quanto deve sussistere anche un rapporto di causalità tra la conclusione dell’affare e l’attività svolta dal mediatore; non è necessario un preventivo conferimento di incarico, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene; l’attività di reperimento dal contraente legittima il diritto alla provvigione, senza che sia necessario che il mediatore partecipi a tutte le fasi delle trattative ed a prescindere dal fatto che la vendita si sia perfezionata ad un prezzo inferiore a quella indicata dall’Agenzia.

Tribunale Modena sez. I, 05/01/2016, n.27



3 Commenti

  1. Ho affidato un incarico di mediazione per la vendita immobiliare con un’agenzia con lo scopo di vendere un mio immobile (ormai scaduto abbondantemente in termini del contratto firmato). L’invio di una email per comunicare la variazione del prezzo di vendita concordato può aver rinnovato tacitamente l’incarico sottoscritto?

    1. Secondo l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, le clausole che prevedono il rinnovo tacito all’interno dei contratti di intermediazione immobiliare devono considerarsi vessatorie (art. 33 cod. del consumo) e, pertanto, nulle di diritto. Ovviamente, quanto detto vale solamente se il contratto è intercorso tra professionista e consumatore. L’orientamento dell’Autorità garante è stato solo parzialmente accolto dalla Corte di Cassazione, la quale ha sì stabilito che le clausole che prevedano il tacito rinnovo dell’incarico siano vessatorie, ma che esse non siano nulle se firmate appositamente, ai sensi dell’art. 1341 del codice civile (Cass., sentenza n. 20402/2015). In pratica, tali clausole sarebbero efficaci se sottoscritte in uno spazio ad esse riservate, fuori dal resto del testo contrattuale. Quello che rende una clausola “vessatoria” è che essa si risolva in un onere a carico del contraente debole, quello cioè che aderisce alle condizioni volute dal contraente forte: e dunque, se anche l’onere opera per entrambe le parti, la seconda firma del contratto è comunque necessaria. Quindi, rispondendo alla domanda in esame, una mail può rinnovare l’incarico soltanto se ciò era previsto al momento della sottoscrizione del contratto; detto in altre parole, se il contratto prevede il rinnovo tacito e, quindi, che il rapporto si intende prolungato se entro un determinato lasso di tempo non interviene espressa disdetta, e la clausola è stata appositamente sottoscritta, allora la mediazione potrebbe ritenersi rinnovata; altrimenti, sarà cessata alla data prevista nel regolamento contrattuale. Dal quesito può dedursi che il contratto sia ampiamente scaduto, ma non è possibile sapere se tale clausola era stata prevista. Il consiglio al lettore, se l’agenzia ritiene rinnovato l’incarico in virtù di indicazione contrattuale, è di opporre la vessatorietà della clausola e, se essa è stata sottoscritta a parte, di far valere quanto detto dall’Autorità garante della concorrenza e del mercato. Se il contratto prevedeva semplicemente una scadenza, senza nessun riferimento al rinnovo tacito, allora l’incarico dell’Agenzia è senza dubbio terminato, a meno che il tenore della mail del lettore non facesse pensare in maniera assolutamente chiara alla volontà dello stesso di proseguire il rapporto: in quest’ultimo caso, il contratto sarebbe sempre cessato e, al massimo, l’Agenzia potrebbe chiedere al lettore il rimborso delle spese sostenute per adeguarsi alle sue indicazioni. Il lettore, ad ogni modo, può fare valere il regolamento contrattuale e la vessatorietà della clausola di tacito rinnovo (se presente).

  2. Salve, avrei bisogno di un consiglio in merito ad una compravendita. 2 anni fà ho disdetto l’incarico dato, alla fine del mandato (dopo 7 anni!!!!) ad un’agenzia immobiliare per un mio appartamento. Però non ho ritirato le chiavi in quanto c’eravamo accordati verbalmente che se ci fosse stato qualcuno interessato lo avrebbero fatto vedere ugualmente loro, mentre io, ero libero di venderlo privatamente, quindi non c’era esclusiva di vendita.. Qualche giorno fà sono stato contattato tramite un sito di annunci (subito.it) sul quale avevo pubblicato un annuncio di vendita da circa qualche anno e che rinnovavo mensilmente, da un probabile acquirente che mi chiedeva se c’era un’agenzia che faceva da mediatore perchè nel caso non era intenzionato all’acquisto. Io, gli ho risposto che era stato disdetto il mandato e che ero libero di vendere privatamente. Il signore in questione però per essere sicuro che avessi detto la verità ha contattato l’agenzia per chiedergli se avessero loro l’appartamento in vendita, alla risposta positiva, ha dichiarato che non era interessato. Mi ha ricontattato chiedendomi spiegazioni e, io, al nostro incontro ho mostrato copia della disdetta fatta tramite raccomandata e quindi ha visionato l’appartamento e mi ha fatto una proposta che ho accettato. Dopo qualche giorno sono andato in agenzia a riprendermi le chiavi e mi è stato consegnato anche l’elenco delle persone che avevano visto l’appartamento con l’agenzia. Però fra queste vi era il solo cognome della persona di cui sopra che però aveva fatto solo una telefonata nella quale rifiutava di procedere tramite agenzia alla visione dell’appartamento. Ora, l’agenzia chiede la sua provvigione, solo a me, riconoscendo che all’acquirente non possono chiedere nulla….. Ma se l’acquirente il giorno prima ha contattato me mandandomi una email su subito.it e il giorno dopo ha contattato l’agenzia, si può considerare l’intervento dell’agenzia per riconoscergli la provvigione,anche se la conoscenza della vendita è dovuta al mio annuncio?
    Grazie e cordiali saluti….

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