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Contratto locazione non registrato: restituzione canoni

22 Dicembre 2019
Contratto locazione non registrato: restituzione canoni

Affitto, nullità per mancata registrazione: l’inquilino può chiedere indietro le mensilità versate nel corso degli anni fino a sei mesi da quando ha lasciato l’appartamento.

Il padrone di casa deve registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla firma. Se non lo fa, il contratto è nullo. Nullo, però, solo per l’inquilino. Ciò significa che quest’ultimo, da un lato, non può essere mandato via di casa sul più bello e, dall’altro, non è tenuto a rispettare il contenuto dell’accordo, potendo, ad esempio, sottrarsi all’obbligo di pagamento del canone o a quello del preavviso prima della disdetta.

Già, hai capito bene: in assenza di un contratto valido, decade anche il dovere di versare il corrispettivo mensile. Ciò vale, però, solo quando la mancata registrazione è il frutto di un’arbitraria scelta del locatore e non di un accordo tra le parti (accordo volto evidentemente a soddisfare un reciproco interesse: da un lato, quello di frodare il fisco e, dall’altro, quello di ottenere un canone ridotto).

In buona sostanza, quando è il locatore a scegliere unilateralmente di non registrare l’affitto, e di ciò non ne fa partecipe il conduttore, quest’ultimo non può subire alcun pregiudizio.

Ma che significa che il contratto è nullo solo per il locatore? In quali occasioni, ed entro quali termini, si può richiedere la restituzione dei canoni per un contratto di locazione non registrato?

Cerchiamo di fare il punto e vediamo cosa stabiliscono, a riguardo, legge e giurisprudenza.

Affitto non registrato: nullità

Partiamo da una situazione pratica. Un proprietario affitta il proprio appartamento a un tale il quale si disinteressa della registrazione, non spettando a lui provvedervi. Dopo un anno, quest’ultimo si accorge che il contratto non è stato denunciato all’Agenzia delle Entrate. Lo fa presente al locatore il quale sostiene che si tratterebbe di un errore del commercialista e che, in ogni caso, per provvedere alla registrazione dovrà aumentare il canone. Il conduttore, ovviamente, non ne vuol sapere e rinnova la sua intenzione di restare nell’immobile, allo stesso prezzo, fino alla scadenza del contratto.

Secondo la Cassazione, in questi casi, si verifica una nullità relativa: il contratto è nullo solo per l’inquilino, mentre il locatore deve rispettarlo. In pratica, il conduttore non ha doveri, ma solo diritti. Leggi Affitto in nero: conseguenze inquilino.

Se, invece, la mancata registrazione viene concordata tra le parti prima della stipula della locazione, la nullità è assoluta ossia valevole per entrambi i firmatari. Nessuno avrà diritti, quindi, tutelabili in giudizio. Tant’è che il locatore che voglia mandar via l’inquilino che non paga non potrà ricorrere alla normale procedura di sfratto, ma dovrà avviare una causa per l’accertamento della «occupazione senza titolo». Leggi anche Affitto in nero: cosa comporta? Vantaggi e svantaggi.

Affitto non registrato: la nullità si può sanare

Se anche la registrazione dell’affitto di immobili – urbani e non – va eseguita entro 30 giorni dalla stipula, la giurisprudenza ritiene possibile una registrazione tardiva, ovviamente pagando le “more”. In tal caso, la nullità si sana e il contratto inizia a sortire i suoi normali effetti. A tal fine, però, è necessario che il contratto indichi il vero canone pattuito.

Affitto non registrato: diritto alla restituzione dei canoni

Secondo la Cassazione, quando il locatore non dichiara al fisco l’esistenza del contratto di locazione (quindi, in caso di mancata registrazione) oppure dichiara dei canoni di affitto inferiori rispetto a quelli pattuiti, l’inquilino ha diritto a chiedere la restituzione di quanto già versato e non regolarizzato. Lo può fare entro massimo sei mesi da quando ha lasciato l’appartamento. Tale conclusione – che è la conseguenza della nullità relativa del contratto di locazione – è stata ribadita più volte dalla Cassazione [1]. Una conseguenza drastica per il padrone di casa, ma che è la naturale conseguenza per aver dato causa a un contratto nullo per il diritto. Questi potrà al massimo avviare una causa contro l’affittuario per chiedere, quantomeno, un indennizzo per l’occupazione del proprio appartamento.

Per evitare tale inconveniente, il locatore potrebbe allora decidere di registrare in ritardo, e con effetto retroattivo, il contratto di locazione, in questo modo restituendo validità alla scrittura che gli consentirà anche di impedire la restituzione dei canoni.

Secondo i giudici, quindi, le conseguenze di un affitto in nero possono essere così sintetizzate:

  • l’affittuario può sempre chiedere la restituzione delle somme versate a titolo di canone di affitto se il contratto non è stato registrato entro 30 giorni dalla sua firma;
  • il padrone di casa è tenuto a ridargli tutti i soldi percepiti a titolo di canone di affitto;
  • il padrone di casa, se vuole ottenere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile, deve avviare un autonomo giudizio contro l’inquilino. Il risarcimento che gli sarà riconosciuto non potrà mai essere pari al canone di affitto convenuto inizialmente nel contratto poiché di esso non vi è alcuna prova documentale.

Leggi anche Affitto non registrato della casa, il canone va restituito e Restituzione affitto pagato in nero.


note

[1] Cass. sent. n. 25503/16 del 13.12.2016.


2 Commenti

  1. Buongiorno e buone feste a tutta la redazione. Vorrei sapere quanto dura un contratto di locazione nel quale il conduttore è un’associazione di volontariato e l’immobile viene usato come casa famiglia? Grazie

    1. Grazie e buone feste anche a te. Innanzitutto, va detto che un contratto del tipo descritto è perfettamente valido ed efficace.Fatta questa premessa, occorre aggiungere che per gli immobili concessi in locazione ed adibiti ad uso assistenziale l’articolo 42 della legge n. 392 del 1978 prevede una durata minima di sei anni (si applica, cioè, la stessa durata prevista dall’articolo 27 della legge n. 392 del 1978 per la locazione di immobili ad uso non abitativo).L’articolo 79 della stessa legge n. 392 del 1978 stabilisce poi che sono nulli gli accordi diretti a limitare la durata legale del contratto: questo vuol dire che se nel suo contratto è stata stabilita una durata inferiore ai sei anni, questo patto è nullo e la durata minima da considerare sarà appunto di sei anni.In sostanza il contratto da Lei stipulato in data 10.10.2013, aveva ed ha una durata legale di sei anni e perciò scadeva ed è scaduto il 10.10.2019 e, se non è stato disdettato almeno dodici mesi prima del 10.10.2019, si è già rinnovato per ulteriori sei anni (così stabilisce l’articolo 28 della legge n. 392 del 1978 applicabile alle locazioni come quella che la interessa) e, quindi, andrà a scadere nuovamente il 10.10.2025 (per evitare un ulteriore rinnovo di ulteriori sei anni il contratto dovrà essere disdettato almeno dodici mesi prima della scadenza e, cioè, con comunicazione da far recapitare al conduttore con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno entro e non oltre il 10 ottobre 2024).

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