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Pignoramento prima casa da parte della banca

23 Dicembre 2019
Pignoramento prima casa da parte della banca

Quando l’istituto di credito può mettere all’asta l’abitazione principale del debitore e come fare per evitare l’esecuzione forzata. 

Hai un debito con una banca che non riesci a soddisfare. Tutti i tentativi di un bonario componimento, con offerta di una somma a saldo e stralcio al creditore, sono falliti. Tutto ciò che hai intestato è una casa e ora temi che possa essere pignorata. Si tratta dell’appartamento in cui vivi insieme alla tua famiglia e non hai i soldi per acquistarne un altro. Così ti chiedi cosa prevede la legge sul pignoramento della prima casa da parte della banca. 

Qui di seguito, ti fornirò alcuni importanti chiarimenti che potranno aiutarti a risolvere il tuo problema e a chiarire i dubbi legali che ora ti poni. Prima che tu prosegua nella lettura dell’articolo, voglio dirti qualcosa che potrebbe sedare la tua comprensibile angoscia. Anche nella peggiore ipotesi in cui la tua casa dovesse andare all’asta, devi sapere che hai molto tempo per intervenire con una transazione. La procedura, infatti, è tutt’altro che breve e lascia le porte aperte a un possibile accordo tra gli avvocati delle parti. Peraltro, con le recenti modifiche legislative, il debitore può restare nell’immobile finché non avviene l’aggiudicazione (cosa che, proprio per ciò, diventa più difficile). 

Non in ultimo, se anche è vero che il debitore non può partecipare all’asta della propria casa, neanche per interposta persona, non sono pochi i casi in cui l’immobile viene riacquistato da un familiare che così garantisce al precedente proprietario la possibilità di continuare a vivervi. 

Detto ciò, vediamo tutte le norme in tema di pignoramento della prima casa da parte della banca. 

La banca può pignorare la prima casa?

Quando si parla di «prima casa» si cade spesso nell’equivoco. Innanzitutto, il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa vale solo per i crediti dovuti allo Stato, agli enti locali e alle pubbliche amministrazioni, riscossi quindi tramite Agenzia Entrate Riscossione o le società di riscossione locale. Quindi, l’esattore non potrà pignorarti la prima casa se non paghi una cartella per Imu, Tasi, Irpef, Iva, ecc. 

Lo stesso divieto, però, non vale per i soggetti privati, come la banca. La banca può, dunque, pignorare la prima casa. 

Solo perché tu lo sappia, in realtà non è neanche corretto parlare di «prima casa». Il divieto di avviare l’azione esecutiva si rivolge all’unica casa. Affinché cioè valga il limite, è necessario che il debitore:

  • non abbia altri immobili intestati, neanche per quote;
  • l’unica casa sia anche luogo di residenza;
  • l’immobile non sia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

In tutti gli altri casi, il pignoramento dell’esattore è possibile solo se l’ammontare del debito dovuto al fisco è pari o superiore a 120mila euro e la somma del valore degli immobili di cui è titolare il contribuente è superiore a 120mila euro.

La banca può pignorare la prima casa se c’è già un’ipoteca?

Di solito, la banca, nel momento in cui concede un prestito, accende un’ipoteca di primo grado sulla casa. L’ipoteca implica un privilegio: se l’immobile verrà venduto, il primo soggetto a soddisfarsi sul prezzo ricavato dall’asta sarà colui che ha l’ipoteca di primo grado; poi verranno tutti gli altri creditori. In più, l’ipoteca consente di pignorare la casa anche se questa dovesse essere trasferita a terzi (donata, venduta). 

Potrebbe, però, succedere che l’istituto avanzi delle pretese senza avere garanzie reali come l’ipoteca. Si pensi al caso di un fideiussore. In tali ipotesi, la banca potrebbe aggredire la casa del debitore anche qualora sulla stessa vi sia già un’ipoteca di primo grado iscritta da un altro creditore. 

In un’ipotesi del genere, il ricavato della vendita forzata andrebbe innanzitutto a soddisfare il creditore con l’ipoteca di primo grado e l’eventuale residuo verrebbe assegnato alla banca con l’ipoteca di secondo grado. Con la conseguenza che quest’ultima potrebbe continuare ad accampare pretese se il proprio credito non dovesse essere coperto integralmente. 

Si può evitare il pignoramento della prima casa da parte della banca?

Molto spesso il debitore tenta delle “manovre dell’ultimo minuto” per salvaguardare la casa dal pignoramento della banca. Di qui una serie di soluzioni come:

  • la costituzione di un fondo patrimoniale sulla casa;
  • la donazione della casa al figlio;
  • la separazione fittizia con la moglie e conseguente intestazione della casa in cambio della rinuncia al mantenimento;
  • la vendita a terzi.

Si tratta, però, di soluzioni rischiose. Difatti, ciascuna di queste può essere impugnata dal creditore entro cinque anni con l’azione revocatoria. Per esperire la revocatoria è sufficiente che:

  • il debito con la banca sia sorto prima del rogito notarile: non conta il momento in cui il rapporto sia entrato nella sua fase “patologica”, ossia quando sia intervenuta la morosità; conta piuttosto la nascita del rapporto contrattuale con la banca (ad esempio la stipula del contratto di fideiussione o di conto corrente);
  • il debitore sia rimasto privo di altri beni utilmente pignorabili dalla banca. In pratica questi si deve essere spogliato della parte più consistente del suo patrimonio senza lasciare altre sostanze per eventuali pignoramenti.

Nel caso di vendita a terzi della casa, però, la revocatoria richiede un terzo elemento: la conoscenza del debito con la banca da parte dell’acquirente. Tale condizione rende la vendita l’atto sicuramente più facilmente opponibile ai creditori (salvo sia compiuta in favore di un familiare convivente che, come tale, è a conoscenza della condizione economica del debitore). 

Se il mutuo è in corso la banca può pignorare la casa?

In teoria, la banca potrebbe pignorare l’immobile anche in caso di omesso versamento di una sola rata. Ma non lo fa perché la procedura ha un costo elevato e si tende a non infierire sul debitore finché la morosità è conclamata. Il più delle volte, il pignoramento viene avviato solo nel momento in cui avviene il recesso della banca dal mutuo per inadempimento. Ciò succede in caso di: 

  • ritardo nel versamento di almeno sette rate, anche non consecutive. In tal caso, il ritardo deve essere superiore a 30 giorni;
  • in caso di ritardo nel pagamento di una rata solo se superiore a 180 giorni. Leggi La banca può recedere dal contratto di mutuo? 

Solo allora, l’istituto di credito può revocare il piano di ammortamento e pretendere la restituzione della somma in un’unica soluzione, cosa che il mutuatario di solito non è in grado di fare.

La banca può pignorare la casa data in usufrutto?

Nonostante la concessione di un diritto di usufrutto sull’immobile ipotecato, il creditore può avviare sullo stesso un pignoramento. Ma se l’usufrutto è stato trascritto nei registri immobiliari prima del pignoramento stesso, chi si aggiudica il bene all’asta dovrà rispettare il diritto dell’usufrutto fino alla sua scadenza. Scadenza che potrebbe coincidere addirittura con la morte dell’usufruttuario (è il cosiddetto “usufrutto vita natural durante”). 

Nella prassi è più difficile, anche se non improbabile, vendere una casa con un usufrutto già iscritto, salvo si tratti di usufruttuario molto anziano.

Pignoramento: che cos’è? GUARDA IL VIDEO



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