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Impianto fotovoltaico: accatastamento obbligatorio?

28 Dicembre 2019
Impianto fotovoltaico: accatastamento obbligatorio?

Su di un lastrico solare di un immobile industriale di proprietà della società A insiste un impianto  fotovoltaico, in leasing alla società B, non integrato, che opera la propria attività in locazione immobiliare dalla società A. A seguito del trasferimento ad altra sede della società B, la stessa società B intende sublocare l’impianto fotovoltaico alla nuova società  C che andrà ad occupare l’immobile della proprietà A. La società C  nel frattempo ha anche acquistato l’immobile della società A. Dovendo quindi stipulare un contratto di sublocazione dell’impianto fotovoltaico in leasing dalla società B alla società C, ed essendo richiesta l’autentica di firma da parte del GSE per trasferire gli incentivi alla società C, il notaio richiede che l’impianto fotovoltaico debba essere accatastato per poter autenticare le firme sul contratto di sublocazione in quanto a suo parere diversamente il contratto di sublocazione potrebbe essere considerato nullo. È corretto?

Partiamo da un dato principale: il contratto di locazione (come quello di sublocazione) di un immobile non catastato non può essere registrato, secondo quanto stabilito dalla legge.

Il problema è stabilire se, nel Suo caso, l’impianto fotovoltaico debba essere considerato alla stessa stregua di un immobile, o come un bene accessorio. Difatti, in linea di massima, la normativa sul classamento riguarda, esclusivamente, la natura e la destinazione degli immobili e dei terreni.

Gli impianti fotovoltaici sono per definizione strutture prefabbricate che possono trovare autonoma classazione, soltanto laddove rivestano la natura di immobili, o comunque siano collocate ed utilizzate nell’ambito di impianti industriali destinati in via esclusiva o prevalente alla produzione di energia elettrica.

Questa natura va accertata caso per caso, non esistendo degli elementi astratti utili all’individuazione di una regola uniforme. Solo davanti al caso concreto è, quindi, possibile trovare una giustificazione all’iscrizione al catasto.

Di norma, a livello civilistico, si può accatastare un bene immobile che può essere soltanto un terreno (con i suoi accessori), o una costruzione stabilmente e durevolmente infissa al suolo (con i suoi accessori).

I beni accessori (separabili o no) non hanno in genere una loro autonomia, e sono trasferiti insieme al bene principale. Gli apparecchi fotovoltaici destinati al servizio di un immobile – per la loro struttura e natura – non possono che essere considerati beni accessori, privi di individualità immobiliare e catastale.

Anche in caso di proprietà separata (si pensi ad un impianto in leasing, com’è nel Suo caso), essi rimarrebbero oggetto di diritti mobiliari, e non per questo potrebbero mutare la loro natura oggettiva divenendo beni immobili distinti.

Inoltre, una individualità immobiliare degli apparecchi fotovoltaici potrebbe sorgere soltanto in origine, per le particolari e oggettive caratteristiche dell’impianto, come un impianto fissato su una base di cemento armato nel giardino annesso ad un immobile.

Ora, il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un tecnico specializzato per verificare se, alla luce dei riferimenti indicati, l’impianto fotovoltaico in questione possa rientrare nella categoria di beni soggetti ad accatastamento.

Nel caso di parere positivo (necessario accatastamento), allora occorrerebbe procedere alle formalità di rito, posto che – in mancanza – si rischierebbe la nullità del contratto: l’impianto che, per legge, necessita dell’accatastamento e non viene accatastato, è considerato come bene fantasma per l’ufficio del territorio e, quindi, nullo per il diritto civile.

Nel caso di parere negativo, Le consiglio di andare dal notaio, rappresentando quanto sin qui detto; se dovesse opporre eccezioni, allora sarebbe opportuno sostituire il pubblico ufficiale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Salvatore Cirilla


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