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Casa occupata abusivamente: bisogna pagare l’Imu?

24 Dicembre 2019
Casa occupata abusivamente: bisogna pagare l’Imu?

Imposizione fiscale per la casa occupata da un abusivo o da un inquilino dopo l’ordinanza di sfratto: cosa bisogna pagare?

Alcuni anni fa, hai dato in affitto il tuo appartamento, ma l’inquilino, di recente, ha smesso di pagare i canoni. Così sei stato costretto ad avviare la procedura di sfratto. Nonostante l’ordine di sloggio del giudice, il conduttore non ne ha voluto sapere ed è tuttora barricato all’interno dell’immobile. Secondo quanto ti ha spiegato il tuo avvocato, bisognerà attendere che l’ufficiale giudiziario si rechi sul luogo, eventualmente accompagnato dalla polizia, per mandare via l’affittuario. Nel frattempo, non ti resta che aspettare. 

Sotto il profilo fiscale, però, ti chiedi come comportarti. Non vorresti, infatti, subìre ulteriori danni oltre a quello della mancata disponibilità dell’alloggio che non può riaffittare. Ti domandi pertanto se, per la casa occupata abusivamente bisogna pagare l’Imu?

Prima di affrontare questo tema voglio però tranquillizzarti per quanto riguarda almeno l’Irpef. Difatti, la vecchia norma che ti imponeva di versare le imposte anche sui canoni non percepiti a causa della morosità, fino al momento dell’emissione dell’ordinanza di sfratto, è stata abrogata. Oggi, non sei più tenuto a dichiarare i canoni a partire dalla notifica dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento. In questo modo, risparmi qualche mese di imposte. Quindi, prima avvii la procedura di sfratto, prima eviti il peso fiscale.

Passiamo ora al capitolo relativo alle imposte indirette. Per la casa abitata abusivamente si deve pagare l’Imu? Vediamo cosa hanno detto, in merito, le sentenze più recenti emesse dalla giurisprudenza.

Imu sulla casa occupata abusivamente

Capita, a volte, di imbattersi in sentenze di merito (ossia emesse da giudici di primo e secondo grado) che negano la tassazione Imu per gli immobili occupati abusivamente. A dirlo, ad esempio, è stata la Commissione Tributaria Provinciale di Roma [1], quella di Genova [2] e la Commissione Tributaria Regionale di Milano [3]. Secondo quest’ultima «un’interpretazione diversa contrasterebbe con il principio costituzionale di capacità contributiva in quanto assoggetterebbe il proprietario al pagamento di un’imposta su di un bene non disponibile per cause estranee alla sua volontà». 

Stando dunque alle interpretazioni sostenute da tali tribunali, tutte le volte in cui il proprietario dell’immobile non riesce a ritornare nel possesso del proprio bene (come, ad esempio, nel caso in cui vi si stabilizzi un estraneo, un inquilino senza contratto o con il contratto scaduto) non vi potrebbe essere alcun prelievo fiscale da parte del Comune.  

Tuttavia, si tratta di decisioni che non hanno alcun fondamento normativo, perché il presupposto dell’Imu è il possesso dell’immobile e non la disponibilità dello stesso. 

Sulla questione si è già pronunciata anche la Cassazione [4] anche se con riferimento all’Ici (ma le regole sono le stesse e possono essere traslate all’Imu). 

Sul punto, tra le tante, si veda la Cassazione 7800/2019, secondo la quale nell’Ici, come nell’Imu, il concetto di possesso quale presupposto impositivo del tributo è riferito alla titolarità del diritto di proprietà o degli altri diritti reali di godimento indicati nella norma, in coerenza con la natura patrimoniale dell’imposta che prescinde dalla redditività del bene sottoposto a tassazione.

Ai fini del versamento dell’Imu, rileva pertanto il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà, mentre risulta irrilevante la semplice detenzione. La Corte richiama i propri precedenti, rilevando che «In tema di Ici, nel caso di comproprietà dell’immobile, l’imposta è dovuta dal comproprietario nei limiti della sua quota, senza che possa assumere alcun rilievo l’eventuale esercizio, da parte sua, di poteri gestori e di amministrazione dell’intero immobile; la legge [5] riferisce il possesso – quale presupposto del tributo – alla titolarità del diritto di proprietà del cespite, prescindendo completamente dalla fruttuosità, o non, del bene».

Nel caso di specie, è stato così ritenuto che l’Imu fosse dovuto nonostante vi fosse stata l’occupazione temporanea d’urgenza dell’immobile da parte della Pubblica Amministrazione, ancor prima quindi dell’intervento del decreto di esproprio.

Imu sulla casa occupata da un abusivo: ultime sentenze

Il medesimo principio è comunque affermato in più precedenti della stessa Cassazione [6]. E così, in tema di Ici e di Imu, la requisizione non priva il proprietario del possesso del bene, salvo che, a seguito della realizzazione dell’opera pubblica, intervenga l’irreversibile trasformazione del fondo, sicché lo stesso è soggetto passivo dell’imposta anche se l’immobile sia detenuto dal beneficiario della requisizione.

In tema di Imu e Ici, l’occupazione temporanea d’urgenza di un terreno da parte della PA non priva il proprietario del possesso del bene fino a quando non intervenga il decreto di esproprio (o comunque l’ablazione) del fondo, sicché egli resta soggetto passivo dell’imposta ancorché l’immobile sia detenuto dall’occupante.

L’iscrizione di un’unità immobiliare al catasto costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’Imu. Difatti, anche in caso di occupazione d’urgenza preordinata alla espropriazione per pubblica utilità, l’Imu ha come soggetto passivo il proprietario del terreno: l’occupazione di urgenza, per il suo carattere coattivo, non priva il proprietario del possesso dell’immobile, in quanto il bene, finché non interviene il decreto di esproprio o comunque l’ablazione, continua ad appartenere a lui. Ne consegue che il proprietario è soggetto passivo dell’Imu è, quindi, obbligato a presentare la relativa dichiarazione, anche se l’immobile è detenuto da terzi.

Abusivo non può chiedere allaccio acqua e gas

Il cosiddetto Piano Casa del 2014 [7] ha introdotto un’importante novità nella lotta contro l’abusivismo, prescrivendo che «chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza nè l’allacciamento a pubblici servizi in relazione all’immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge».

In precedenza, infatti, gli abusivi potevano ottenere la residenza nell’immobile detenuto senza titolo pur in presenza di un procedimento penale. Dal 2014, è dunque necessaria, quando si fa richiesta di residenza, allegare la documentazione che attesti il contratto di occupazione legittima di un alloggio.   


note

[1] CTP Roma, sent. n. 25506/17 del 20.11.2017 e n. 26532/17 del 7.12.2017.

[2] CTP Genova, sent. n. 220/4/2019.

[3] CTR Milano, sent. n. 4133/19 del 23.10.2019.

[4] Cass. sent. n. 7800/2019.

[5] D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 1, comma 2, e art. 3, comma 1.

[6] Cass. sent. n. 29195/2017, n. 6064/2017, n. 21157/2016, n. 19041/2016, n. 4753/2010, n. 21433/2007. Conforme Cass., Sez. I, 12 ottobre 2007 n. 21433, in Giust. civ. Mass., 2007, 10. Invece, l’occupazione d’urgenza, seguita immediatamente dall’espropriazione per pubblica utilità, privando il proprietario del possesso del bene, comporta la non debenza dell’imposta da parte del già proprietario del terreno: così Cass., Sez. trib., 20 marzo 2015 n. 5626, in Giust. Civ. Mass., 2015, secondo cui “In tema di i.c.i., l’occupazione temporanea d’urgenza di un terreno da parte della P.A. con effettiva immissione nel possesso dell’immobile ed irreversibile trasformazione del fondo, a seguito della realizzazione dell’opera pubblica, priva il proprietario del possesso del bene, con la conseguenza che lo stesso non è tenuto al pagamento dell’imposta”. È dovuta l’imposta dal proprietario del terreno anche quando l’area edificabile che gli appartiene sia soggetta ad un vincolo urbanistico che la destini all’espropriazione per la realizzazione di un’area industriale e ciò perché l’art. 1 del d. lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 non ricollega il presupposto dell’imposta all’idoneità del bene a produrre reddito o alla sua attitudine ad incrementare il proprio valore o il reddito prodotto, assumendo rilievo il valore dell’immobile, ai sensi del successivo art. 5, ai soli fini della determinazione della base imponibile e quindi della concreta misura dell’imposta; così Cass., Sez. trib., 4 ottobre 2004 n. 19750, ivi, 2004, 10. A conferma dei principi ora richiamati va detto che anche quando l’immobile — terreno o fabbricato — sia oggetto di sequestro penale, disposto ai sensi dell’art. 2 ter della l. n. 575 del 1965 o del successivo art. 20 del d. lgs. n. 159 del 2011, il proprietario è soggetto passivo d’imposta, non giustificandosi alcuna esenzione dal pagamento del tributo, “atteso che il presupposto impositivo è la titolarità del diritto reale e non la disponibilità del bene e che il sequestro penale, a differenza della confisca, non comporta la perdita della titolarità dei beni ad esso sottoposti”: così Cass., Sez. trib., 30 ottobre 2015 n. 22216, ivi, 2015.

[7] DL 47/2014.


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