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Manutenzione ascensore: ultime sentenze

2 Gennaio 2020
Manutenzione ascensore: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente; spese di manutenzione e ricostruzione relative all’ascensore destinato all’uso comune di un edificio in condominio.

Chi partecipa alle spese per l’ascensore?

Premessa l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di locali terranei.

Infatti, anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne alla partecipazione all’impianto in questione.

Tribunale Napoli sez. VI, 24/07/2019, n.7475

Spese per manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente

A differenza dell’installazione ex novo di un ascensore in un edificio in condominio, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’articolo 1124 del Cc.

Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex articolo 1124 del Cc e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto e in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Cassazione civile sez. VI, 27/09/2018, n.23222

Contratti conclusi dal condominio

La vessatorietà della clausola che prevede la proroga tacita decennale del contratto di manutenzione dell’ascensore in caso di mancata disdetta comunicata sei mesi prima della scadenza, sottoscritta dall’amministratore del condominio, non è esclusa dalla doppia sottoscrizione, laddove difetti la prova che la stessa clausola negoziale sia stata oggetto di apposita trattativa individuale, applicandosi ai contratti conclusi dal condominio la normativa a tutela del consumatore.

Tribunale Napoli sez. III, 15/01/2018, n.427

Ricostruzione e manutenzione dell’ascensore già esistente

In tema di condominio di edifici, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica “ratio”, alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell’ascensore già esistente, con l’ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in “subiecta materia” (artt. 1123 – 1125 cod. civ.) è, suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale.

Tribunale Milano sez. XIII, 19/09/2017

L’ascensore installato dopo la costruzione dell’edificio

La installazione ex novo di un ascensore in un edificio condominiale (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell’articolo 1124 del Cc, secondo l’articolo 1123 del Cc, ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino) costituisce innovazione che può essere deliberata dalla assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 del Cc, oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune.

Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando la innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune (nella specie: il vano scale) conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso articolo 1121 del Cc, al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia deliberato o accettata la innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’articolo 1102), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuente nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

(Deriva da quanto precede, pertanto, ha osservato la Suprema corte, che l’ascensore installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo, per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò da luogo nel condominio a una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore).

Cassazione civile sez. II, 04/09/2017, n.20713

Ripartizione delle spese condominali relative alla manutenzione dell’ascensore

In tema di condominio di edifici, la disciplina di cui all’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione e manutenzione delle scale è applicabile per analogia, posta l’identica “ratio”, alle spese aventi ad oggetto la ricostruzione e la manutenzione dell’ascensore. Si aggiunga inoltre che la disciplina legislativa prevista degli art. 1123 e 1125 c.c. può essere derogata mediante accordo unanime di tutti i condomini avente natura negoziale.

(Cassata la decisione dei giudici del merito che avevano trascurato di chiarire se tutti i condomini all’unanimità avessero o meno concordato una deroga al criterio generale di ripartizione delle spese condominali relative alla manutenzione dell’ascensore).

Cassazione civile sez. II, 30/04/2015, n.8823

Uso comune di un edificio in condominio

In ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative all’ascensore destinato all’uso comune di un edificio in condominio, va applicata – in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, ed identica essendone la ratio – la regola dettata dall’art. 1124 c.c. per le scale del fabbricato.

Tali spese vanno, di conseguenza, ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Tribunale Salerno sez. I, 10/09/2010, n.1995

Presunzione di condominialità dell’ascensore

Sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli art. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto.

Tribunale Salerno sez. I, 03/11/2009

Valore della proprietà di ciascun condomino

In tema di condominio di edifici la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione a ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente. Nell’ipotesi, invece, d’installazione “ex novo” dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino).

Cassazione civile sez. II, 25/03/2004, n.5975

Servizio di manutenzione di un ascensore condominiale

In caso di contratto di appalto avente ad oggetto il servizio di manutenzione di un ascensore condominiale, il condominio contraente va qualificato consumatore ai fini dell’art. 1469 bis c.c.

Tribunale Pescara, 28/02/2003



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2 Commenti

  1. Da pochi mesi amministro un condominio costituito da: due edifici, fuori terra, separati (con ingressi da piano terra autonomi); un’autorimessa posta al primo piano interrato collegato , con scala e impianto ascensore, a uno solo dei due edifici; un’autorimessa posta al secondo piano interrato comprendente due corpi di fabbrica (collegati tra di loro da un tunnel) a loro volta collegati ai piani soprastanti da scale e ascensori (a servizio separato dei due fabbricati fuori terra di cui si diceva). I due piani interrati, che comprendono oltre alle autorimesse anche alcune cantine, sono raggiungibili dalle scale, dagli ascensori e da rampe esterne carrabili. Tra i condòmini, ci sono proprietari di box e/o cantine “non residenti” nel Condominio. L’assemblea mi ha chiesto una nuova tabella per la ripartizione della spesa inerente il rifacimento di un solo impianto ascensore. Credo si debba procedere secondo l’art. 1123 comma 3 (criterio dell’utilizzazione separata) chiamando a pagare i condòmini del solo fabbricato interessato dai lavori (oltre all’art. 1124 sulla modalità di ripartizione). Come mi devo comportare con i condòmini “non residenti”? Questi per entrare ed uscire dall’autorimessa interrata utilizzano, per comodità, solamente la rampa carrabile e non le scale e/o l’ascensore. Se non li considero nella nuova tabella millesimale, in futuro, nel caso vendessero il box a un “residente”, dovrei rifare le tabelle millesimali? Per l’approvazione della nuova tabella qual è la maggioranza ed il quorum richiesto?

    1. Innanzitutto deve essere precisato che l’obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese necessarie per la manutenzione e la riparazione delle cose comuni trova la sua fonte nel fatto che il condomino sia comproprietario delle parti comuni (si parla tecnicamente di obbligazioni propter rem) e, quindi, non ha alcuna incidenza su quest’obbligo il fatto che il condomino abiti o no l’appartamento di cui è proprietario oppure che usi o meno le proprietà esclusive (cantine, box, eccetera).Perciò tutti i condomini, residenti o meno, hanno l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e di riparazione delle parti comuni (obbligo fissato dall’articolo 1123 del Codice civile) a meno che non esista una specifica esenzione, a favore di un singolo condomino o a favore di un appartamento o box o altra proprietà esclusiva specifica, inserita nel regolamento condominiale contrattuale (cioè quello adottato dall’originario costruttore – venditore e richiamato nei singoli atti di acquisto) oppure adottata dall’assemblea con voto unanime dei condomini (1.000 millesimi su 1.000).Detto questo, si consiglia al lettore di verificare nell’eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale e/o negli atti di acquisto dei singoli condomini, se l’ascensore sul quale si intendono effettuare dei lavori sia definito in modo espresso come una parte comune a tutti i condomini.Se, infatti, l’ascensore in questione fosse indicato nel regolamento condominiale di natura contrattuale e/o negli atti di acquisto dei singoli condomini come una parte comune tra tutti i condomini (di tutti e due gli edifici) allora alle spese per la sua riparazione o manutenzione devono partecipare tutti i condomini di tutti e due gli edifici con l’applicazione della tabella generale di proprietà ed un’eventuale modifica del criterio di ripartizione delle spese tra tutti i condomini secondo la tabella generale potrebbe avvenire soltanto con il voto unanime di tutti i condomini, nessuno escluso (1.000 millesimi su 1.000).Se, al contrario, l’ascensore in questione non sia stato definito nel regolamento condominiale contrattuale e/o nei singoli atti di acquisto come una parte comune tra tutti quanti i condomini di entrambi gli edifici, allora quest’ascensore potrà presumersi oggetto di un condominio parziale (o separato) ai sensi dell’articolo 1123, 3° comma, del Codice civile con la conseguenza che, come ha precisato la Corte di Cassazione con sentenze n. 7.885 del 27 novembre 1994 e n. 1.255 del 2 febbraio 1995:– il diritto di partecipare all’assemblea che debba decidere questioni relative alle spese per la manutenzione o riparazione dell’ascensore (come di tutte le altre cose oggetto di condominio parziale) spetta solo a quei condomini che ne hanno la titolarità (cioè a quei condomini che ne traggono utilità essendo l’ascensore destinato a servire solo una parte del condominio ed in assenza, come detto, di una clausola nel regolamento contrattuale e/o nei singoli atti di acquisto che lo considerino invece parte comune tra tutti i condomini);– la composizione e le maggioranze dell’assemblea si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni (in questo caso dell’ascensore) che formano oggetto della delibera dell’assemblea.Ciò vuol dire che, ammesso che l’ascensore in questione sia effettivamente oggetto di un condominio parziale (in assenza cioè di diverse indicazioni nei titoli o nel regolamento contrattuale), all’assemblea chiamata ad adottare per la prima volta la tabella di ripartizione delle spese relative all’ascensore e chiamata, poi, a decidere le spese per la sua manutenzione o riparazione potranno partecipare solo i condomini che traggono utilità dall’ascensore e sulla base di maggioranze calcolate con riferimento solo a questi condomini (per l’adozione della tabella occorre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi calcolati, però, con riferimento ai condomini aventi diritto e, cioè ai soli condomini titolari dell’ascensore anche se non residenti, come detto all’inizio).

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