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Come si contano i condomini?

26 Dicembre 2019
Come si contano i condomini?

Maggioranza: millesimi o teste? Ecco come si vota in assemblea condominiale.

Non tutti sono pratici delle regole sul voto in assemblea condominiale. Come si contano i condomini? Quando, alla riunione di condominio, si è chiamati ad esprimere il proprio consenso sui punti all’ordine del giorno, contano di più le teste o i millesimi? 

Si tratta di una questione di estrema importanza. Un errore nel conteggio delle maggioranze determina, infatti, l’annullabilità della delibera. Con la conseguenza che, in una eventuale causa di impugnazione, il condominio verrebbe dichiarato soccombente e tenuto a pagare le spese processuali. 

La legge prevede comunque un termine massimo per rivolgersi al giudice: ci sono, infatti, solo 30 giorni per proporre l’impugnazione della delibera assembleare per errore nel calcolo del quorum. Nel caso in cui il termine dovesse decorrere inutilmente, il vizio si sanerebbe e la delibera diventerebbe definitiva. 

Ecco allora alcuni importanti chiarimenti su come si contano i condomini in assemblea.

Quorum costitutivo

Quando si riunisce l’assemblea di condominio, il presidente – nominato per l’occasione dagli intervenuti – verifica innanzitutto che vi sia il numero minimo di “teste” e di millesimi per la valida costituzione dell’assemblea stessa. Questo numero, detto quorum costitutivo, varia a seconda che si tratti di un’assemblea ordinaria o di un’assemblea straordinaria e, nel primo caso, di prima o seconda convocazione.

In prima convocazione, l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi (2/3) del valore dell’intero edificio e la maggioranza (50%+1) dei partecipanti al condominio.

In seconda convocazione, è sufficiente l’intervento di un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo (1/3) del valore dell’edificio e un terzo (1/3) dei partecipanti al condominio.

Chi ha diritto al voto in assemblea condominiale?

Alla votazione partecipano tutti i condomini che hanno il diritto di voto. 

In generale, tutti i proprietari di un’unità immobiliare sita nell’edificio condominiale hanno diritto di votare. 

Il Codice civile indica le maggioranze necessarie all’approvazione delle varie questioni di competenza dell’assemblea: è il cosiddetto quorum deliberativo. Di tanto parleremo più avanti. Nel frattempo, vediamo chi sono i condomini che votano. 

Comproprietari di uno stesso appartamento

Nel caso si tratti di comproprietari, il diritto di voto spetta ad uno solo di essi, il rappresentante, scelto dagli altri di comune accordo.

Eredi di un proprietario 

Ugualmente, l’erede di un condomino deceduto, subentrato in un’unità immobiliare facente parte del condominio, hanno diritto di votare salvo che non abbia provveduto a comunicare all’amministratore l’avvenuto cambio di proprietà.

Nuovo proprietario

Se uno degli appartamenti è stato venduto, il nuovo proprietario ha diritto a partecipare alle assemblee successive al rogito sempre che l’acquirente ha comunicato all’amministratore il cambio di proprietà.

Usufruttuario e inquilino

All’usufruttuario e al conduttore spetta, invece, un diritto di voto limitato solo a determinate delibere, aventi ad oggetto, di norma, spese di ordinaria amministrazione o gestione dei servizi di riscaldamento o condizionamento d’aria.

In condominio contano le teste o i millesimi?

Nel conteggio delle maggioranze relative al quorum deliberativo contano sia i millesimi che le teste. Infatti, la legge richiede sia un numero minimo di teste che di millesimi che devono concorrere nello stesso momento. 

Abbiamo indicato quali sono queste maggioranze nella guida quorum assemblee condominiali a cui rinviamo per una più completa trattazione. 

Ad esempio, nella gran parte dei casi, la legge richiede la seguente duplice condizione:

  • maggioranza dei presenti;
  • che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Se non concorrono entrambi i requisiti, la delibera non può considerarsi approvata. Si pensi, ad esempio, a un palazzo ove l’originario costruttore non abbia ancora venduto tutti gli appartamenti e sia titolare di 10 unità immobiliari. Il suo numero di millesimi è elevato, ma resta un’unica testa. Con la conseguenza che, se la maggioranza dei condomini è contraria, il quorum deliberativo non si forma.

Voti astenuti 

I condomini si possono astenere dal votare. Le loro “teste” si contano ai fini del quorum costitutivo, ma non ai fini del quorum deliberativo. Essi si considerano, quindi, come i condomini contrari.

Condomini assenti

I condomini assenti non si contano né ai fini dei quorum costitutivi che deliberativi.

I coniugi e i comproprietari

I coniugi contitolari di uno stesso appartamento si considerano come una sola testa. Lo stesso dicasi quando un appartamento è di proprietà di più persone.

Persona proprietaria di più appartamenti 

Una persona proprietaria di più appartamenti conta come una sola testa, ma ai fini dei millesimi si sommano quelli di tutte le unità immobiliari a lui intestate. È il caso già citato del costruttore che abbia appartamenti invenduti. 

Condomini in conflitto di interessi

Il condomino in conflitto di interessi, vota a meno che non si astenga spontaneamente. 

Se il condomino non si astiene e vota ugualmente, la delibera non è automaticamente viziata, ma può venire considerata invalida (giudizialmente) solo nel caso in cui sussistano le tre seguenti condizioni:

  • il voto del condomino in conflitto è stato determinante per l’assunzione della delibera;
  • il condomino aveva un effettivo interesse personale;
  • il condominio ha subìto un danno.

Per quanto riguarda, invece, il calcolo delle maggioranze è controverso se i condomini in potenziale conflitto di interessi debbano essere ricompresi o meno nel conteggio collettivo, a prescindere dal fatto che si astengano o meno dal voto. Si ritiene in giurisprudenza che le maggioranze richieste per approvare le delibere siano inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti all’assemblea e al valore dell’intero edificio, e vadano perciò compresi anche i millesimi dei condomini potenzialmente in conflitto con l’interesse collettivo.



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