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Tende diverse in condominio

26 Dicembre 2019
Tende diverse in condominio

Installazione di tende da sole: sporgenza, stillicidio di acqua sul balcone sottostante e decoro architettonico. 

Nel palazzo in cui vivi, uno dei condomini ha, di recente, installato una nuova tenda da sole sul proprio balcone. Il colore è diverso da quelle degli altri appartamenti, acquistate tutte diverso tempo fa dallo stesso fornitore. Il proprietario in questione sostiene che quel tipo di tenda non sia più in vendita e che, comunque, quella da lui acquistata non differisce, nella sostanza, dalle altre. A tuo avviso è, invece, evidente che si tratti di un pugno nell’occhio: la differenza cromatica si percepisce ad occhio nudo anche a distanza. Che succede se ci sono tende diverse in condominio? Quali regole impone la nostra legge in casi del genere? Se, per avventura, quella tenda dovesse dar fastidio al vicino del piano di sotto, perché da essa cade acqua nel suo balcone, cosa potrebbe fare? Nel caso di installazione illecita, per rimuovere la tenda da sole, il condomino sottostante deve rivolgersi all’amministratore condominiale, all’assemblea dei condòmini o al giudice? Cerchiamo di fare chiarezza su tali aspetti.

Non esistono regole specifiche sull’installazione di tende da sole in condominio; il Codice civile che si limita a disciplinare la pacifica convivenza tra i vari proprietari, indicando in modo generico quali sono i comportamenti vietati perché lesivi degli altrui interessi.

In questo rapido chiarimento, provvederemo a fornire alcune indicazioni su normativa e tutela in materia di tende diverse in condominio: dall’approvazione dell’assemblea al rispetto del cosiddetto «decoro architettonico» (ossia l’estetica della facciata dell’edificio). Ma procediamo con ordine. 

Installazione tende da sole: ci vuole l’autorizzazione del condominio?

Per l’installazione di tende a servizio di balconi di proprietà individuale non occorre l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Il condomino interessato deve solo darne preventiva comunicazione all’amministratore, il quale ne riferisce all’assemblea alla prima riunione. Tale regola si desume dall’articolo 1122 Cod. civ. che disciplina le opere su parti di proprietà o uso individuale. La norma stabilisce che, nel proprio appartamento, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso, è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Tende da sole non autorizzate dall’assemblea: che succede?

Secondo la giurisprudenza, la mancata comunicazione all’amministratore dell’installazione della tenda non determina alcuna specifica sanzione.

In ogni caso, qualora sorgano contestazioni sulla liceità dell’intervento, i condomini potranno chiederne la rimozione. Rimozione che, però, deve essere ordinata dal giudice. A tal fine, il magistrato deve prima verificare se l’installazione rechi danno alle parti comuni, al decoro architettonico dell’edificio o alle proprietà individuali, così come richiesto dalla citata norma del Codice civile. 

Tenda appoggiata sul balcone sovrastante

Alcune tende da sole vanno fissate sul soffitto del balcone del piano di sopra. Per la tenda fissata sotto il balcone sovrastante, occorre anche il consenso del proprietario di quel balcone di cui è proprietario.

Tende di colore diverso dal condominio

L’obbligo di installare tende di forma e colore uguale può derivare solo da un regolamento di condominio approvato all’unanimità. L’unanimità si raggiunge o con votazione di tutti i condomini in assemblea oppure con accettazione del regolamento di condominio, da parte di tutti i condomini, al momento dell’acquisto del singolo appartamento.

L’eventuale divieto è applicabile anche ai successivi acquirenti a patto che il regolamento di condominio sia allegato all’atto di acquisto o in esso richiamato. 

Se il regolamento non dovesse disporre un vincolo di questo tipo, resterebbe comunque la norma del Codice civile (sopra citata) che vieta opere sulla proprietà individuale lesive del cosiddetto decoro architettonico. Il concetto di decoro architettonico, ossia l’estetica della facciata, è di difficile interpretazione. Nel contrasto, è il giudice a decidere se c’è una violazione. In ogni caso, la valutazione deve essere effettuata con una certa elasticità. Difatti, nel tempo, il colore delle tende muta per via degli agenti atmosferici, diventa più chiaro ed è, quindi, impossibile riproporre l’iniziale uniformità. Impossibile, quindi, imporre lo stesso “codice colore”, ma ben potrebbe vietarsi una tenda gialla quando tutte le altre sono bianche o marroni. 

L’estetica del palazzo non può costituire un ostacolo se già tutti i condomini hanno delle tende tra loro differenti: in questo caso non si potrà attaccare il condomino che abbia scelto delle tende da sole particolari salvo casi eccezionali (si pensi all’eccentrico che, sulla tenda, abbia fatto stampare il grosso teschio come simbolo dei pirati).

Sporgenza delle tende da sole sul balcone

Potrebbe succedere che la sporgenza delle tende da sole rispetto al balcone determini un danno per il proprietario del piano di sotto che subisce una diminuzione di aria e luce o lo stillicidio delle acque piovane. 

In proposito, la giurisprudenza tende a ricorrere a criteri flessibili; a verificare in concreto, cioè, se l’installazione della tenda possa ritenersi compresa nelle facoltà del proprietario o eccedente il contenuto normale del diritto di proprietà. Un giudizio che non può che fondarsi su valutazioni che tengano conto dei princìpi di reciprocità e ragionevolezza. 

Nei rapporti di vicinato, infatti, l’installazione di una tenda è ritenuta soggetta alla disciplina delle distanze stabilite dalla legge per le vedute: una disciplina che determina il contenuto del diritto di proprietà in modo rigido, ovvero che consente o non consente determinati interventi indipendentemente dal pregiudizio che di fatto può derivarne al vicino (si pensi alla legittima costruzione di un edificio che, nel rispetto delle distanze, privi un’unità immobiliare preesistente della vista panoramica). In materia di condominio, tuttavia, si ritiene che la disciplina delle distanze sia applicabile solo in quanto compatibile con la situazione condominiale, e di sicuro non è compatibile con riferimento alle distanze delle tende da sole rispetto alle unità immobiliari o agli affacci degli appartamenti sovrastanti e sottostanti.

Pertanto, non ci si può affidare a un criterio rigido per verificare la legittimità dell’installazione, ma ai princìpi di reciprocità e ragionevolezza che improntano tutta la disciplina dei rapporti di vicinato e, quindi, anche quelli tra condòmini [1]. Occorre, in sostanza, verificare se il pregiudizio lamentato dal proprietario del piano di sotto sia proporzionato all’utilità conseguita dal vicino e se, usando un minimo di ragionevolezza, non sarebbe stato possibile installare una tenda che recasse un minor pregiudizio senza che ne risultasse diminuita ingiustificatamente l’utilità conseguita [2]. 

La sporgenza rispetto ai balconi è solo un elemento da considerare nella più ampia valutazione prospettata.


note

[1] Cass. sent. n. 5140/2012. 

[2] Per valutazioni di questo tipo, con riferimento proprio a una tenda da sole, Tribunale di Genova, 29 luglio 2016, n. 2540, che pure evoca la nozione di contemperamento, più appropriata per i casi di modificazione del contenuto del diritto di proprietà)


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