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Locazione equo canone: ultime sentenze

5 Gennaio 2020
Locazione equo canone: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: canone locativo; immobili destinati ad uso non abitativo; disciplina sull’equo canone; vincoli sulle locazioni legato al cosiddetto equo canone; contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà.

Determinazione del canone locativo per immobili destinati ad uso non abitativo

In materia di locazione, la libera determinazione del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo consente di concordare il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché la misura, exart. 32 della Legge n. 392/1978 (Legge equo canone), sia ancorata ad elementi predeterminati nel contratto, idonei a regolamentare l’equilibrio economico del rapporto senza incidere sulla disciplina delle variazioni annue del potere di acquisto della moneta.

Pertanto, l’interpretazione di tale clausola deve tener conto dell’intero contesto delle clausole del contratto e del comportamento contrattuale ed extracontrattuale delle parti contraenti. Cosa che si è verificata nella fattispecie in esame, in cui, lungi dal configurarsi un comodato gratuito, le parti hanno concordato una modalità alternativa dell’obbligo di rimborso delle spese straordinarie di ristrutturazione in capo al locatore mediante eliminazione dell’obbligo di pagamento del canone da effettuarsi nel modo tradizionale del versamento periodico del denaro.

Comm. trib. reg. Roma, (Lazio) sez. VII, 28/02/2018, n.1359

Locazione simulata: prova della natura non transitoria

In materia di locazioni di immobili urbani disciplinate dalla legge n. 392 del 1978, l’ipotesi di stipula di una locazione transitoria che non risponde a realtà perché il conduttore adibisce o ha adibito l’immobile ad abitazione stabile e primaria, ovvero ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione; il conduttore che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria (quanto a durata quadriennale ed equo canone) deve provare la simulazione, dunque la circostanza che il locatore, al momento della stipula della locazione, fosse a conoscenza della esigenza abitativa effettiva “primaria” del conduttore o aveva riconosciuto questa esigenza, oppure l’accordo simulatorio.

Corte appello Palermo sez. II, 16/02/2018, n.327

Controversie sulla determinazione del canone nelle locazioni

Il paradigma dell’interpretazione conforme a Costituzione impone di propendere per l’interpretazione estensiva dell’art. 14, comma 4, della l. n. 431/1998, che vuole abrogato l’art. 54 della l. n. 392/1978, con riguardo all’intero suo raggio di operatività, e con il conseguente venir meno, anche nella locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, del divieto di deferimento ad arbitri delle controversie relative alla determinazione del canone.

Questa interpretazione estensiva è confermata, altresì, dalla considerazione che la nullità della clausola compromissoria era in origine dovuta all’esigenza di tutelare il contraente più debole, esigenza venuta meno con il superamento del sistema di vincoli sulle locazioni legato al c.d. equo canone. Nemmeno è apprezzabile la tesi per cui la non arbitrabilità delle controversie sulla determinazione del canone, relative ad un rapporto di locazione ad uso diverso dall’abitativo, sia stata dettata in ragione di una disciplina inderogabile proprio con riguardo all’aggiornamento del canone, per il motivo che la sfera dell’indisponibilità dei diritti non coincide necessariamente con l’inderogabilità delle norme che li regolano.

Cassazione civile sez. un., 15/06/2017, n.14861

Criteri di applicabilità dell’equo canone

Ai fini dell’applicazione dell’art. 26, comma 2, della l. n. 392 del 1978 – il quale stabilisce che le disposizioni per la determinazione dell’equo canone non si applicano alle locazioni concernenti immobili siti in comuni che, al censimento del 1971, avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti, qualora nel quinquennio precedente l’entrata in vigore della legge stessa, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l’aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati dell’Istat – deve aversi riguardo unicamente al dato relativo alla popolazione residente al momento genetico del contratto di locazione, con esclusione, sul punto, di successivi mutamenti che vengano rilevati nel corso del rapporto locativo e prima della sua scadenza.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto applicabile il regime dell’equo canone poiché, pur essendo la popolazione del comune in cui era sito l’immobile inferiore ai 5.000 abitanti al momento della locazione, era certo che vi fosse stato un dirimente aumento della popolazione dal 1991 al 2000, ma non era stato provato che lo stesso fosse stato inferiore alla media nazionale).

Cassazione civile sez. VI, 06/02/2017, n.3040

Si applica l’equo canone se l’immobile è adibito ad esigenze abitative ad uso transitorio?

Il conduttore non può chiedere l’applicazione dell’equo canone se l’immobile affittato a uso abitativo è adibito, di fatto, a esigenze abitative di natura transitoria. In materia di locazione, infatti, l’indagine in concreto da compiersi sull’uso effettivo dell’immobile da parte del conduttore, diverso da quello pattuito, e che determina la modifica del regime applicabile prescinde dalla verifica della sussistenza di un apposito accordo scritto.

Cassazione civile sez. III, 02/02/2017, n.2702

Convalida di sfratto

Nel successivo giudizio per la restituzione della maggiorazione indebitamente percepita rispetto all’equo canone, mentre ha efficacia di cosa giudicata l’ordinanza di convalida per finita locazione quanto alla determinazione dell’uso abitativo, dell’assoggettabilità alla l. n. 392 del 1998 e alla data d’inizio del rapporto locatizio, nessun rilievo assumono le risultanze del procedimento di convalida di sfratto per morosità, se estinto con sanatoria a seguito di pagamento dei canoni scaduti.

Cassazione civile sez. III, 11/01/2017, n.411

Morte del conduttore originario 

In tema di locazione ad uso abitativo, il coniuge del conduttore originario, in seguito al verificarsi delle situazioni contemplate dall’art. 6, legge n. 392/1978 (Equo canone), subentra nel contratto di locazione in modo del tutto automatico e indipendente dal fatto che di tali situazioni venga data comunicazione al locatore, o che questi ne risulti comunque informato.

Infatti, l’articolo in questione non subordina né il perfezionamento, né l’efficacia del trasferimento della titolarità del rapporto dell’uno all’altro soggetto alla conoscenza da parte del locatore degli accadimenti che di detto trasferimento rappresentano il presupposto legale.

Tribunale Bari sez. III, 19/07/2016, n.3974

Locazione stipulata con falsa indicazione della transitorietà

Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà, al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa che cela, sotto l’apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell’equo canone.

Il conduttore che invochi in giudizio l’applicazione del regime legale al rapporto cosl instaurato e l’automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle in base al meccanismo dell’art. 79 l. n. 392 del 1978 ha l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione contrattuale, avvalendosi a tale fine della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall’art. 1417 c.c., attesa la illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative.

Tribunale Milano sez. XIII, 12/01/2016, n.369

Pattuizione di un canone libero

La pattuizione di un canone libero, ai sensi dell’art. 11 d.l. n. 333/1992 convertito in legge n. 359/1992, in deroga alla disciplina sull’equo canone di cui alla legge n. 392/1978, è valida solo a condizione che il locatore rinunci, espressamente e contestualmente alla conclusione del contratto, alla facoltà di disdire la locazione alla prima scadenza, obbligandosi fin dal principio a rinnovare il contratto per ulteriori quattro anni, salvo che sopraggiunga giusta causa per il diniego della rinnovazione.

Cassazione civile sez. III, 27/07/2015, n.15768

Adeguamento del canone alla scadenza quadriennale

In tema di locazione soggetta, “ratione temporis”, alla disciplina dell’equo canone di cui alla l. n. 392 del 1978, l’adeguamento del canone alla scadenza quadriennale in base al coefficiente di vetustà di cui all’articolo 25 della detta legge (o l’aggiornamento del canone ex articolo 24 della medesima legge) è subordinato alla richiesta della parte soltanto quando il canone sia stato determinato nella misura legale, non quando, viceversa, sia stato fissato o preteso in misura maggiore, poiché in tal caso locatore e locatario assumono nel corso del rapporto, con riguardo all’aggiornamento e adeguamento del canone, un comportamento che tiene conto della non legalità dello stesso.

Insorta, tuttavia, controversia giudiziaria, ed essendo chiamato il giudice a decidere quale sia l’equo canone, i computi in questione vanno eseguiti – salvo che venga data la prova di una volontà contraria della parte della cui richiesta si tratta – considerando non il comportamento che le parti hanno in concreto tenuto, in base al canone effettivamente pagato, ma quello che avrebbero tenuto nell’ambito di un rapporto giuridico conforme a legge sin dall’inizio.

Cassazione civile sez. III, 29/04/2015, n.8700

Disciplina relativa all’equo canone

Il contratto di locazione ad uso abitativo che non è stato oggetto di disdetta ai sensi della legge n. 431/1998 soggiace alla disciplina relativa al c.d. equo canone, stante l’immutabilità del canone legale.

Cassazione civile sez. III, 19/07/2013, n.17696



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2 Commenti

  1. Mia figlia ha incautamente affittato due stanze a due donne che si sono dimostrate poco affidabili, una delle due ha smesso tre mesi fa di pagare il canone di locazione ed entrambe non pagano più’ le utenze che sono intestate a mia figlia. Desidero sapere se, in nome dei contratti che allego, possiamo accedere agli SPAZI COMUNI, come e quando vogliamo e se noi siamo obbligati a pagare le utenze nonostante le inquiline non le paghino.

    1. Con riguardo all’accesso nell’abitazione, per quanto sia locata solo una stanza, occorre rispettare l’articolo 15 (art.14 nel secondo contratto), il quale prevede il preventivo avviso al conduttore per l’accesso all’unità immobiliare.Facendo l’articolo riferimento all’unità immobiliare, e non al singolo vano locato dell’unità immobiliare, l’interpretazione più corretta sarebbe quella di estendere l’efficacia della previsione anche alle parti comuni, onde evitare lamentele inutili dei conduttori.Pertanto, Le consiglio di procedere, così come prevedere il contratto, all’avviso – anche tramite sms – dell’accesso nella parte comune. Non essendo previsto un periodo di preavviso, ma solo una giustificazione, Lei potrà tranquillamente accedere anche poco dopo l’invio della comunicazione.Con riferimento alle utenze domestiche, l’obbligo del conduttore di rimborsare al locatore le spese delle utenze concernenti l’immobile locato, laddove i relativi contratti di somministrazione rimangano intestati al medesimo locatore, può discendere soltanto da apposita pattuizione, volta appunto ad accollare tali spese in capo all’effettivo utilizzatore dei servizi (Tribunale Salerno sez. I, 14/01/2011).Questo perché la regola, in questi rapporti, prevede la voltura delle utenze in capo al conduttore, effettivo utilizzatore; se ciò non avviene, si presume che le utenze siano prese in carico dal locatore, che ha inglobato l’importo nei canoni pattuiti.Ora, nei due contratti, si parla di oneri accessori di cui all’allegato G della legge 431/98, posti a carico dell’inquilino; ma quell’allegato si riferisce, tra le altre, ai consumi delle utenze riguardanti le parti comuni di un edificio, e non gli interni degli appartamenti locati.Pertanto, il non aver previsto espressamente il rimborso delle utenze domestiche, potrebbe creare delle contestazioni in questo senso.Le postille scritte a penna (non si comprende se siano annotazioni, o successive integrazioni) non possono valere ai fini contrattuali, visto che non vi è prova del fatto che siano state aggiunte al momento della sottoscrizione contrattuale.Il mio consiglio è di procedere con lo sfratto e, al contempo, chiedere l’ingiunzione dei canoni non pagati e delle utenze non corrisposte.In questo caso, comunque, se ci dovesse essere contestazione da parte della conduttore, Lei avrebbe sempre la possibilità di ottenere il pagamento dei canoni non versati e, nella malaugurata ipotesi in cui non dovessero riconoscerLe il rimborso delle utenze, la Sua domanda giudiziale sarebbe sempre considerata fondata. Diversamente, in mancanza di contestazione, Lei otterrebbe un provvedimento, non più impugnabile, per procedere non solo allo sfratto, ma anche al recupero del credito vantato.

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