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Fideiussione affitto: ultime sentenze

27 Dicembre 2019
Fideiussione affitto: ultime sentenze

Locazione: obblighi del conduttore e oneri del locatore; la fideiussione a garanzia dell’esatto adempimento del pagamento del canone mensile. 

Avviene sempre più spesso che, al momento della firma del contratto di locazione, il locatore richieda al conduttore la stipula di una fideiussione ossia di una garanzia sull’obbligo di pagamento dei vari canoni mensili. Così, in caso di sua morosità, a rispondere dell’inadempimento sarà il garante (l’assicurazione o una banca). Ma quali sono gli obblighi delle parti in tali circostanze? Ecco una rassegna delle ultime sentenze in materia di fideiussione affitto.

Comunicazione della mora all’assicurazione o alla banca

In caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore in un rapporto di locazione, laddove intervenga una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, l’obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora e di chiedere a quest’ultimo l’autorizzazione per continuare a far credito al debitore (e quindi non agire immediatamente per la risoluzione della locazione), ai sensi dell’art. 1956 c. c., richiede comunque, come espressamente previsto da tale disposizione, che il locatore stesso fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all’art. 2729 c.c..

Corte di cassazione, sezione III c ivile, ordinanza 13 novembre 2019 n. 29364 

Fideiussione prestata dal terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione

La controversia relativa alla fideiussione prestata dal terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione è assoggettata al rito ordinario e non al rito locatizio, in quanto l’accessorietà del rapporto fideiussorio opera interamente sul piano funzionale degli obblighi assunti dal garante e non comporta l’attrazione nella disciplina processuale regolante il rapporto obbligatorio principale; anche in caso di cumulo con la connessa lite riguardante il rapporto di locazione, la controversia è regolata dal rito ordinario ai sensi dell’art. 40, comma 3, c.p.c. che prevede l’applicazione del rito speciale soltanto in ipotesi di connessione con cause di lavoro o previdenziali. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto tempestiva l’opposizione a decreto ingiuntivo avanzata dal fideiussore del locatario con atto di citazione, dovendosi avere riguardo alla data di notificazione dell’atto e non a quella del suo deposito in cancelleria).

Cassazione civile sez. III, 08/11/2019, n.28827

L’inserimento nel contratto di locazione immobiliare di clausole a garanzia del locatore non può considerarsi comportamento in mala fede.

In tema di locazione di immobili, l’inserimento in contratto di una serie di clausole relative alla garanzia non può considerarsi comportamento in mala fede né possono considerarsi vessatorie clausole quali la sottoscrizione di una polizza assicurativa a garanzia dell’immobile, una fideiussione bancaria e clausole in deroga agli articoli 1592, 1593, 2041c.c. non solo comunemente inserite nei contratti di locazione ma che poi il conduttore abbia accettato.

Tribunale Roma sez. VI, 03/09/2018, n.11332

La garanzia fideiussoria in calce ad un contratto di locazione è valida anche se non riprodotta nella copia registrata del contratto

La garanzia fideiussoria, vergata in calce ad un contratto di locazione ed avente ad oggetto l’adempimento delle obbligazione del conduttore, è valida ed efficace anche ove tale pattuizione accessoria non risulti riprodotta nella copia registrata del suddetto contratto, atteso che il collegamento genetico tra i due contratti non estende al patto di garanzia l’obbligo di registrazione, previsto solo per la locazione dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, e che l’eventuale finalità di elusione fiscale espone l’evasore all’obbligo di pagamento dell’imposta, degli interessi e delle sanzioni, ma non comporta la nullità del contratto, in virtù del principio generale desumibile dall’art. 10, comma 3, ultimo periodo, della l. n. 212 del 2000.

Cassazione civile sez. III, 07/03/2017, n.5612

Concessione di credito al terzo in precarie condizioni patrimoniali

Il fideiussore che chieda la liberazione della garanzia prestata invocando l’applicazione dell’art. 1956 c.c. ha l’onere di provare, ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’esistenza degli elementi richiesti a tal fine, e cioè che, successivamente alla prestazione della fideiussione per obbligazioni future, il creditore, senza la sua autorizzazione, abbia fatto credito al terzo pur essendo consapevole dell’intervenuto peggioramento delle sue condizioni economiche.

Corte di cassazione, sezione I civile, sentenza 17 novembre 2016 n. 23422 

Fideiussione con durata annuale, rinnovabile tacitamente, prestata in garanzia di un contratto di locazione: condizioni di validità

La fideiussione avente durata annuale e tacitamente rinnovabile, di anno in anno, salvo richiesta di svincolo tra le parti da esercitarsi entro una predeterminata scadenza, prestata a garanzia dell’obbligo del pagamento dei canoni di un contratto di locazione di maggior durata rispetto alla prima, è valida se, alla stregua dell’interpretazione complessiva delle sue clausole, il giudice accerti come pattuito un minore impegno temporale per il garante, atteso che, in una siffatta ipotesi, la descritta fideiussione si configura come un contratto a termine, in cui l’esercizio del diritto di disdetta finalizzato ad evitarne la rinnovazione tacita ha natura di atto meramente ricognitivo, e non di ingiustificato recesso dallo stesso.

Cassazione civile sez. I, 07/10/2016, n.20244

Litisconsorzio necessario

In tema di fideiussione, in forza dell’autonomia delle azioni esperibili contro i coobbligati, non ricorre un’ipotesi di litisconsorzio necessario perché a norma dell’articolo 1306 del Cc, il creditore può utilmente ed efficacemente agire contro uno solo dei coobbligati per sentirlo condannare alla prestazione dovuta, e la relativa sentenza non ha effetto contro gli altri debitori che non hanno partecipato al giudizio. 

Corte di cassazione, sezione I civile, sentenza 17 novembre 2016 n. 23422 

Fideiussione da parte di un terzo a garanzia del pagamento dei canoni e recesso prima della scadenza del contratto 

In tema di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazione di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest’ultimo, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell’applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo. Sebbene, infatti, la fonte del rapporto contrattuale continui a essere costituita dall’originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell’ordinamento che tende a evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori, nonché alla buona fede che, ai sensi dell’articolo 1375 del Cc,deve ispirare il comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto. Deriva da quanto precede, pertanto, che nella ipotesi in cui sia garantito l’obbligo del pagamento del canone, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se nel contratto di locazione e in quello di fideiussione le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia, ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso. 

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 13 agosto 2015 n. 16798

Inadempimento del conduttore e onere del locatore

Con riferimento a una obbligazione di pagamento del canone di locazione, che matura dopo la conclusione del contratto e la concessa fideiussione con cadenza mensile, una volta che si determina la morosità – morosità alla quale il locatore può reagire chiedendo la risoluzione del contratto – è giustificata l’applicazione dell’articolo 1956 del Cc. Il che vuol dire imporre al locatore di riferire al garante della morosità del conduttore, in modo di farsi autorizzare ad attendere il pagamento e così sostanzialmente a fare credito al conduttore con la garanzia del fideiussore. Tuttavia, la conseguenza è che in caso di rifiuto il locatore deve agire per la risoluzione e il rilascio, così limitando la esposizione del fideiussore fino al momento in cui il locatore non riesca a locare l’immobile ad altri. 

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 13 agosto 2015 n. 16798 



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