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Può l’inquilino scalare il canone di affitto dalla cauzione?

29 Dicembre 2019
Può l’inquilino scalare il canone di affitto dalla cauzione?

Il deposito cauzionale versato dal conduttore alla sottoscrizione della locazione funge da garanzia contro eventuali danni o morosità nel pagamento del canone mensile. 

Hai preso un appartamento in affitto circa otto anni fa. Ora, hai dato la disdetta con sei mesi di anticipo, così come previsto dagli accordi. Durante questo tempo, vorresti evitare di pagare parte del canone, detraendolo dal deposito che hai versato all’atto della conclusione del contratto. Puoi farlo? Può l’inquilino scalare il canone di affitto dalla cauzione? Ecco alcuni chiarimenti che faranno al caso tuo.

Cauzione affitto: a che serve?

La cauzione, o deposito cauzionale, è una somma che, pur se non obbligatoria, viene di norma versata dal conduttore prima dell’esecuzione del contratto per garantire il locatore dal mancato versamento dei canoni (ossia dal rischio di morosità) e da eventuali danni procurati all’immobile. 

Tale somma viene trattenuta quindi dal proprietario dell’appartamento che, tuttavia, è tenuto a restituirla al conduttore alla cessazione del contratto se questi ha regolarmente adempiuto alle proprie obbligazioni e non vi è necessità di eseguire riparazioni all’appartamento derivanti dall’incuria nella custodia dello stesso.

La cauzione produce interessi che vanno restituiti al conduttore, insieme alla stessa cauzione, al termine del rapporto, anche se il contratto prevede diversamente (l’eventuale clausola che esclude la restituzione degli interessi è infatti nulla e si considera come non apposta). 

È facoltà dell’inquilino chiedere gli interessi anche annualmente, ma deve farlo in modo espresso, con apposita dichiarazione scritta. 

Cauzione a risarcimento dei danni prodotti all’immobile

Abbiamo appena detto che la cauzione svolge due funzioni. Una di queste è la garanzia per eventuali danni procurati all’abitazione. Si deve trattare, però, di conseguenze dell’omessa manutenzione gravante sull’inquilino e non di quelle che conseguono alla normale usura derivante dall’utilizzo del bene o per rotture attinenti a spese che competono al locatore. Tanto per fare un esempio, il padrone di casa non può trattenere la cauzione per ricomprare la caldaia se questa è stata oggetto di regolare manutenzione annuale o per riparare le tubature del bagno che si sono rotte a causa della vetustà. Se, però, la caldaia si è rotta perché non è stata sottoposta alla verifica periodica, allora il danno grava sull’inquilino.

Secondo la giurisprudenza, il locatore non può trattenere la cauzione a rimborso dei danni procurati all’immobile se, contestualmente, non intraprende una causa contro l’inquilino al fine dell’esatta quantificazione di tali spese. Tale onere è imposto per evitare che l’ammontare del risarcimento venga determinato unilateralmente dal locatore, con conseguenti abusi.

Il nostro ordinamento attribuisce, infatti, il potere di definire l’importo del risarcimento del danno solo al giudice. Se, quindi, il locatore non avvia un processo civile per quantificare i danni procurati all’appartamento, la cauzione va restituita alla cessazione del contratto al conduttore, senza che ci sia bisogno di una richiesta espressa da parte di questi. Se la cauzione non viene restituita “con le buone”, il conduttore può recuperare i propri soldi intraprendendo un giudizio contro il locatore; a tal fine, può delegare un avvocato affinché depositi in tribunale un ricorso per decreto ingiuntivo.

Cauzione a compensazione dei canoni di locazione non versati

La seconda funzione della cauzione è quella di compensare eventuali morosità, ossia mensilità di canone non versato. In questo caso, il locatore che intende trattenere la somma versata a titolo di deposito cauzionale per ripianare i debiti lasciati dall’inquilino non deve avviare un giudizio nei confronti dell’affittuario come invece nel caso (sopra esposto) del risarcimento dei danni. Difatti, l’importo del canone non versato – e, quindi, il credito del locatore – è già certo (essendo determinato dal contratto di affitto) e non necessita della quantificazione di un giudice.

Può l’inquilino scalare il canone di affitto dalla cauzione?

Quanto detto porta a rispondere in modo semplice e lineare alla domanda da cui siamo partiti: può l’inquilino scalare il canone di affitto dalla cauzione? Assolutamente no. L’affittuario è, quindi, tenuto a versare il canone fino all’ultimo mese – o meglio, fino alla riconsegna dell’immobile – anche se ha lasciato una cauzione al padrone di casa. E questo perché è solo con la restituzione delle chiavi dell’appartamento che il locatore potrà verificare se sono presenti danni all’appartamento e così compensare la cauzione con i suddetti danni (salvo, come detto, l’avvio dell’azione giudiziale). Scalare, invece, i canoni dalla cauzione farebbe venir meno la garanzia a cui il locatore ha diritto. 

Chiaramente, ciò non esclude la possibilità per le parti di trovare un accordo. Se, ad esempio, il locatore dovesse autorizzare tale compensazione, l’operazione sarebbe lecita. Quest’ultimo potrebbe allora decidere di fare un accesso all’appartamento per verificare le condizioni dello stesso prima di iniziare a scalare la cauzione dai canoni di affitto. Verificato che tutto è in ordine e non vi sono morosità da recuperare, ben potrebbe il padrone di casa rinunciare agli ultimi canoni. Resterebbe, però, per quest’ultimo l’obbligo di restituire tutti gli interessi nel frattempo maturati sul deposito cauzionale.

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