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Prescrizione spese condominio

31 Dicembre 2019
Prescrizione spese condominio

Bollette condominiali: qual è il termine massimo entro il quale l’amministratore può recuperare il credito dai morosi?

Il tempo guarisce ogni male. Anche i debiti. Questo concetto, in termini giuridici, si esprime con una sola parola: prescrizione. Se trascorrono diversi anni dalla scadenza del pagamento, senza che il creditore ti abbia sollecitato o abbia agito nei tuoi confronti, sei definitivamente libero da ogni obbligo. Il numero di anni varia a seconda del tipo di debito. Vale anche per gli oneri condominiali da versare all’amministratore. I morosi si salvano se né l’amministratore, né i loro stessi vicini di casa si impegnano a recuperare i soldi dovuti per le quote ordinarie o straordinarie. 

Ma qual è la prescrizione spese condominio? Te lo sarai chiesto forse anche tu se hai degli arretrati che non ti sono stati ancora richiesti formalmente dall’amministratore. Richiesta che deve intervenire con una raccomandata con avviso di ricevimento, un’email di posta elettronica certificata o, in ultima ipotesi, con una raccomandata consegnata a mani e controfirmata per accettazione. La legge stabilisce, infatti, che il termine di prescrizione si interrompe solo nel momento in cui interviene una intimazione scritta di pagamento. E un’email semplice o un sollecito a voce, magari fatto alla fine della riunione condominiale, non ha alcun valore. Né ha valore la comunicazione con il promemoria di pagamento lasciato nella cassetta delle lettere dall’amministratore. Insomma, per poter bloccare l’effetto “sanante” della prescrizione è necessario che il creditore si munisca della prova dell’avvenuta ricezione.

Detto ciò, vediamo meglio qual è il termine di prescrizione delle spese condominio.

Recupero crediti condominiali dai morosi: le azioni

Prima di parlarti della prescrizione delle spese condominiali, voglio ricordarti cosa rischi se non paghi. Il condominio, nella persona dell’amministratore, agirà contro di te con la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Significa che riceverai un atto giudiziale tramite la posta o direttamente dalla mani dell’ufficiale giudiziale. In esso, ti verrà comandato – da parte del giudice in persona – di versare le quote al condominio già dal giorno dopo. Se non lo farai, subirai il pignoramento dei beni (casa, stipendio, pensione, ecc.). 

Puoi opporti al decreto entro 40 giorni, ma ricorda: in questa sede non puoi sollevare contestazioni contro il criterio di ripartizione delle spese se, a suo tempo, non hai impugnato la delibera condominiale che disponeva la divisione.

Ad agire contro di te può essere tanto l’amministratore di condominio (che, anzi, ha un vero e proprio obbligo a pena di revoca del mandato) quanto gli altri condomini individualmente (che magari ti detestano e hanno deciso di fartela pagare).

L’azione, però, può essere intentata solo dopo che è stato approvato il piano di riparto delle spese condominiali presentato dall’amministratore (almeno una volta all’anno) durante una regolare riunione condominiale. In particolare, l’amministratore del condominio è obbligato ad agire nei confronti del condomini morosi entro il termine di sei mesi dall’approvazione del bilancio di esercizio e relativo riparto.

Prescrizione crediti condominiali: quale termine?

Se non paghi il condominio, sei formalmente considerato un moroso. Ma se nessuno agisce contro di te hai la speranza, dopo alcuni anni, di farla franca e di non dovere più nulla. Il termine entro cui si compie la prescrizione è diverso a seconda che si tratti di:

  • quote condominiali ordinarie;
  • quote condominiali straordinarie;
  • decreto ingiuntivo già notificato.

Analizziamo singolarmente queste tre voci.

Prescrizione quote condominiali ordinarie

Secondo la giurisprudenza, le quote ordinarie di condominio si prescrivono in 5 anni. Ciò perché il Codice civile stabilisce che tutte le somme che devono pagarsi almeno una volta all’anno (tra cui, appunto, le bollette condominiali) si prescrivono in cinque anni.  

I cinque anni iniziano a decorrere dalla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto».

Per ciò che riguarda la decorrenza del suddetto termine, la Corte di Cassazione ha specificato che è a far data dall’approvazione del piano di ripartizione della spesa e non dalla chiusura dell’esercizio di riferimento [2].

Prescrizione quote condominiali straordinarie

Per le spese straordinarie, invece, la prescrizione è di 10 anni. Ciò perché esse sono dovute una tantum e non vale, quindi, la citata norma del codice civile. Anche in tale ipotesi la prescrizione inizia a decorrere dalla delibera di approvazione del rendiconto adottata dall’assemblea.

Prescrizione decreto ingiuntivo condominio

Infine, per quanto riguarda il decreto ingiuntivo già notificato dal condominio, vale la prescrizione prevista per tutti gli atti giudiziari che è pari a 10 anni. In tal caso, il termine inizia a decorrere dal giorno della notifica del decreto ingiuntivo stesso.

Gli atti interruttivi della prescrizione

Ogni volta che il condomino riceve una diffida di pagamento, il termine di prescrizione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo per un altro periodo di pari durata. Così, ad esempio, in caso di raccomandata a.r. dell’amministratore che intima il versamento degli arretrati, il decorso dei cinque anni di prescrizione si blocca e inizia a decorrere nuovamente da capo a partire dal giorno dopo. 

La prescrizione può essere interrotta da ogni atto che valga a costituire in mora il debitore, con ciò riferendosi alla classica diffida. Anche la notifica del decreto ingiuntivo interrompe la prescrizione e, in questo caso, la trasforma in prescrizione decennale, come sopra chiarito.

Nulla vieta all’amministratore, comunque entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini.

Il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo.

La giurisprudenza afferma che per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall’amministratore nei confronti del condomino, anche neo proprietario [3].

Infatti «…per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto del Codice civile in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti [4], la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto» [5].


note

[1] Trib. Napoli sent. del 3.10.2019, Cass. sent. n. 12596/02 e n. 4489/2014.

[2] Cass. 5 novembre 1992 n. 11981.

[3] Corte Appello Genova n. 513/09

[4] Cass. n. 12596/02.

[5] Cass. 25 febbraio 2014 n. 4489.


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