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Cos’è l’usucapione abbreviata

1 Gennaio 2020
Cos’è l’usucapione abbreviata

Differenze tra l’usucapione a 20 anni e quello a 10 anni: l’acquisto di un immobile senza o con l’atto di trasferimento.

Diventare proprietari di un immobile senza bisogno di un contratto, per il semplice fatto di averlo posseduto e usato come se fosse il proprio, senza contestazioni da parte del titolare per 20 anni di seguito: è questo, in sintesi, il concetto di usucapione. È ciò che succede, ad esempio, a chi coltiva il terreno di un’altra persona e, nell’indifferenza di quest’ultima, inizia a fare delle modifiche strutturali. O a chi abita l’immobile altrui e sostituisce le chiavi della porta d’ingresso senza chiedere il permesso. O a chi passa sempre dal terreno di un vicino senza subìre alcuna ostruzione. 

Il termine ordinario entro cui si verifica l’usucapione è di 20 anni. Ma avrai sentito anche parlare di un’usucapione abbreviata, che si compie dopo soli 10 anni. Di cosa si tratta e quando si verifica? Se vuoi sapere cos’è l’usucapione abbreviata non hai che da leggere le righe che seguono. Ti forniremo tutti i chiarimenti sul funzionamento di questo particolare meccanismo che spesso crea numerosi equivoci.

Usucapione: cos’è?

Non si può comprendere cos’è l’usucapione abbreviata (quella cioè a 10 anni) se prima non si sa come funziona l’usucapione ordinaria (quella cioè a 20 anni).

L’acquisto per usucapione si realizza quando ricorrono entrambi i seguenti presupposti:

  • il possesso di un bene altrui;
  • tale possesso non deve essere stato acquisito con violenza o clandestinità (è violento il possesso acquisito contro la volontà del precedente possessore e con l’uso della forza, mentre è clandestino se conseguito con artifici idonei a nasconderlo al soggetto spogliato del bene);
  • tale possesso deve essere continuo e ininterrotto per un certo periodo di tempo pari a 20 anni (anche se, come vedremo a breve, in alcuni casi il termine si riduce a 10 anni).

Affinché il possesso non sia clandestino è sufficiente che esso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto; il solo possesso pubblico di un immobile è sufficiente, assieme al decorso del termine utile per usucapirlo, a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e indipendentemente dalle ragioni della sua inerzia.  

È del tutto indifferente che il possessore sia in buona fede o in malafede ossia abbia la consapevolezza di utilizzare un bene altrui come se fosse il proprio e sta agendo proprio al fine di usucapirlo. Conta più che altro l’indifferenza del legittimo titolare che, nell’arco del tempo utile per l’usucapione (20 o 10 anni) deve astenersi dal rivendicare il bene pur sapendo dell’uso illecito fatto dal possessore. Se in questo frangente, infatti, egli non notifica alcun atto giudiziario volto ad ottenere la restituzione del possesso del proprio immobile, la proprietà dello stesso si trasferisce per usucapione. Si presume, infatti, che il titolare non abbia più alcun interesse a mantenere la proprietà sul bene.

Anche se tale trasferimento avviene in automatico, è sempre necessaria una sentenza del tribunale per accertare il verificarsi degli elementi dell’usucapione. La sentenza andrà poi trascritta nei Registri Immobiliari per l’effettivo e ufficiale trasferimento della titolarità. 

Com’è facile notare, quindi, con l’usucapione si diventa proprietari di un immobile altrui senza bisogno di un contratto o di un notaio. 

Ma attenzione: il possesso utile a usucapire non deve derivare da un contratto che abbia concesso l’utilizzo del bene (ad esempio, un comodato o una locazione) né essere conseguenza di un comportamento accondiscendente dovuto ad amicizia o conoscenza: gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non servono ad acquistare il possesso utile all’usucapione. 

Tanto per fare un esempio, la coltivazione di un terreno altrui non è sufficiente per l’usucapione, perché, di per sé, non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere; occorre, invece, che tale attività materiale sia accompagnata da comportamenti che evidenzino la volontà di atteggiarsi a proprietario esclusivo del bene: si pensi alla trasformazione del terreno, alla realizzazione di recinti, all’edificazione. 

Abbiamo già trattato più volte, nelle pagine di questo giornale, il concetto di usucapione. Leggi, ad esempio, alcune delle nostre guide:

Tempo dell’usucapione

Abbiamo detto che l’usucapione si realizza se, entro un certo periodo di tempo, il legittimo titolare non rivendica la proprietà. Non basta una semplice lettera di diffida, ma è necessaria la notifica di un atto giudiziario. 

In merito al tempo occorrente per usucapire si distingue tra usucapione ordinaria e usucapione abbreviata.

L’acquisto della proprietà di immobili per usucapione:

  • ordinaria, si verifica in virtù del possesso (sia in mala che in buona fede) avente i caratteri descritti nei precedenti paragrafi, continuato e ininterrotto per 20 anni;
  • abbreviata, si verifica in virtù dell’acquisto in buona fede di un immobile da chi non era proprietario e il possesso duri, in modo continuato ed ininterrotto, per 10 anni e in presenza anche dei seguenti ulteriori requisiti:
    • un contratto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà dell’immobile (ad esempio, una vendita), ma poi affetto da qualche vizio che ne inficia gli effetti;
    • la trascrizione del contratto, dalla data della quale decorre il termine decennale necessario per l’usucapione abbreviata.

Cerchiamo di capire come funziona l’usucapione abbreviata.

Cos’è e come funziona l’usucapione abbreviata

È lo stesso Codice civile a disciplinare l’usucapione abbreviata. L’art. 1159 Cod. civ. Dispone, infatti, quanto segue:

«Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione».

Marco compra una casa da Antonello. Si reca dal notaio e firma il rogito. Dopo 11 anni, però, si fa avanti Marcello, fratello di Antonello, il quale sostiene che l’atto di vendita è nullo. L’immobile, infatti, era in parte anche suo, per averlo ereditato dal comune padre. Tuttavia, in questo caso, Marco può rivendicare l’usucapione per avere firmato un contratto benché viziato per via del difetto di proprietà.

L’usucapione decennale presuppone quindi: 

  • l’acquisto in buona fede di un immobile da colui che non è il proprietario;
  • l’identità tra l’immobile venduto e l’immobile posseduto;
  • la trascrizione del contratto, il quale deve specificatamente riguardare l’immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l’acquisto per decorso del decennio. 

Il contratto stesso è elemento autonomo ed essenziale, nel senso che deve indicare esattamente l’immobile e il diritto immobiliare trasmesso [1].

Leggi:

Si ha buona fede, ad esempio, quando l’acquirente si rivolge ad un notaio, presumendo che questi faccia le opportune verifiche circa la titolarità del venditore [2]. .

La buona fede necessaria per l’usucapione abbreviata deve sussistere al momento dell’acquisto del bene. Non rileva l’eventuale successiva malafede.

Usucapione fondi rustici

Tempi particolari sono dettati per l’usucapione di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati come montani o aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale. In particolare, la proprietà può essere acquistata in via:

  • ordinaria, in forza del possesso continuato per 15 anni;
  • abbreviata, se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo trascritto e idoneo al trasferimento della proprietà, decorsi 5 anni dalla data di trascrizione.

note

[1] Cass. sent. n. 866/2000.

[2] Cass. sent. n. 8217/2016.


3 Commenti

  1. Alcuni mesi fa ho stipulato un contratto di comodato ad uso gratuito non registrato di un terreno che ora semino. Passato del tempo il proprietario mi dice che se volevo, per comodità, potevo sconfinare in quanto il terreno adiacente era incolto e di proprietà della sorella la quale era stata messa a conoscenza ed era consenziente. Pertanto, in qualche punto mi sono allargato.Nel muovermi su questo terreno adiacente mi sono imbattuto in un piccolo bacino per irrigazione senza alcuna protezione e nascosto dalla vegetazione. Non vi sono stati incidenti, ma ho subito contattato il fratello della proprietaria e insieme abbiamo rimosso gli arbusti e recintato il tutto con rete metallica e sovrapposta una seconda rete in plastica ad alta visibilità.Se in futuro qualcuno dovesse cadere accidentalmente avrei delle responsabilità anche io che ho usufruito di qualche parte di terreno ma senza stabilire alcun contratto scritto?

    1. Il lettore non potrà incorrere in nessuna responsabilità, posto che nessun vincolo di questo tipo lo lega al terreno oggetto di questo pericolo.Né potrà rispondere di qualche responsabilità la proprietaria del terreno in questione se un terzo dovesse infortunarsi per una possibile caduta, a meno che il mal capitato non sia vincolato alla signora da un contratto di lavoro e risulti privo dell’assicurazione professionale che ogni datore di lavoro è costretto a stipulare per mettere in sicurezza i propri lavoratori.Il lavoro di recinzione eseguito con il fratello della proprietaria deve essere considerato come una condotta positiva di messa in sicurezza, non obbligata da nessun contratto.Tuttavia, si consiglia in futuro al lettore di non effettuare ulteriori opere su quel terreno, senza il consenso scritto della proprietaria. Potrebbe, infatti, accadere che, a causa della rete metallica, qualcuno (autorizzato a passare da lì) si possa far male. In questo caso, la proprietaria potrebbe riferire che quella rete sia stata abusivamente installata dal lettore, senza alcun consenso e quest’ultimo rischierebbe oltre il danno, anche la beffa.Pertanto, si consiglia al lettore d’ora in poi di agire nel terreno della signora solo con preventiva autorizzazione scritta, o tramite un contratto di comodato d’uso, o anche tramite una semplice autorizzazione a occupare il suo terreno per le attività di coltivazione.

  2. Buongiorno, pongo questo quesito:
    un mio vicino di parcheggio invade da anni anni una porzione di un mio parcheggio che io non utilizzo, puo pretendere una usucapione se io non esercito con richiamo la mia proprietà.?
    Grazie,
    Giovanni

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