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Conviene comprare casa?

2 Gennaio 2020
Conviene comprare casa?

Acquisto prima casa o investimento immobiliare: quando è più conveniente il mutuo rispetto all’affitto.

Con i tassi di interesse bassi il mutuo è più conveniente dell’affitto. Ma le tasse sulla seconda casa riducono l’investimento sul mattone. Alla luce di ciò, conviene comprare casa? A porsi la domanda sono ancora in molti, benché più della metà degli italiani sia già titolare di un’abitazione (addirittura si stima che, ad oggi, l’86,1% della popolazione viva sotto un tetto di proprietà, a fronte del 65% dei francesi e del 52% dei tedeschi). 

L’affitto presenta ancora vantaggi per chi non ha una residenza stabile (ad esempio, è soggetto a continui trasferimenti per via del lavoro) o non ha un capitale iniziale da versare alla firma del compromesso. 

Il più delle volte, si compra casa più per una questione culturale e simbolica che non monetaria. Un’indagine del 2019, pubblicata da Intesa Sanpaolo e dal Centro Luigi Einaudi sulla ricchezza degli italiani, fa chiaramente capire come le famiglie del nostro Paese continuino a voler investire nel mattone, nonostante sia considerato in generale uno degli asset finanziari più illiquidi sul mercato nazionale. 

Comprare la prima casa

Con i tassi sui mutui ai minimi storici e con gli investimenti finanziari “a basso rischio” che rendono zero o poco più di zero, sono molte le famiglie italiane che stanno facendo due conti per capire se conviene comprare casa, per darla ai figli o per metterla in affitto e trarne un reddito. Una scelta, quest’ultima, non sempre conveniente, anche se sul mercato ci sono forme di finanziamento a tassi interessanti. 

Innanzitutto, bisogna chiedersi: perché comprare casa? In altri termini, qual è la destinazione da dare all’immobile? La valutazione è diversa a seconda che si tratti o meno della prima casa. Quando l’immobile serve per essere adibito a propria abitazione, l’alternativa all’acquisto è l’affitto ossia una perdita definitiva di un reddito dal portafogli della famiglia. È chiaro allora che, laddove non vi siano esigenze di flessibilità lavorativa e il nucleo familiare sia già formato, l’acquisto dell’abitazione possa essere una scelta conveniente. Peraltro, con i tassi di interesse bassi e le agevolazioni fiscali sul rogito notarile (Iva al 4% oppure imposta di registro al 2%, a seconda che si acquisti da impresa o da privato) e sugli interessi passivi del mutuo, è possibile ottenere un notevole sconto. 

In questi casi, l’acquirente deve fare una triplice valutazione: 

  • la disponibilità di un capitale da parte da versare come acconto alla firma del contratto preliminare (senza però restare completamente senza liquidità nel conto);
  • la sostenibilità della rata del mutuo (che non può superare un terzo dello stipendio);
  • la stabilità del posto di lavoro (sarebbe una mossa avventata firmare un mutuo con un contratto di lavoro a termine, senza prospettive occupazionali fino alla scadenza del piano di ammortamento).

Comprare la casa a uso investimento

Quando, invece, si tratta della seconda casa, l’alternativa da valutare è un investimento di tipo differente, più facilmente “smobilizzabile” rispetto al mattone. Il fatto è che chi compra casa non valuta spesso il problema di acquisire un bene “illiquido” nel portafogli familiare. Il problema viene avvertito solo quando scatta la necessità di vendere l’immobile con urgenza, nel qual caso si percepisce la difficoltà di convertire il bene in moneta. 

Si tenga poi conto di altri aspetti non meno importanti: l’acquisto della seconda casa sconta le imposte in misura piena (Iva al 10% o imposta di registro al 9%, a seconda che si acquisti da impresa o da privato). A parità di prezzo d’acquisto di un’abitazione, le imposte applicate con l’opzione seconda casa sono più che doppie rispetto all’opzione prima casa, alle quali va aggiunta l’Imu che la prima casa non prevede. 

In più, c’è il problema affitto: il canone, oltre ad essere tassato, presenta un margine di rischio “morosità” di non facile soluzione in via preventiva.

Chi compra casa per uso investimento deve poi essere certo di non avere rischi di pignoramento per debiti con il fisco o i privati. La seconda casa può essere pignorata dall’agente della riscossione (a differenza di chi possiede un solo immobile).

Ritornando ai problemi connessi alla locazione, si tenga conto che non è sempre facile trovare inquilini. L’eccesso di immobili in portafoglio ha raggiunto, in diversi casi, soglie di attenzione rispetto all’equilibrio generale del patrimonio oggi disponibile. Come sottolinea Andrea Ragaini, vicedirettore generale di Banca Generali, l’offerta immobiliare in Italia, in particolare di abitazioni, è tre volte superiore alla domanda, in un contesto in cui i prezzi continuano a scendere (-20% dal 2011). L’Italia, escluse alcune città, è l’unico Paese europeo in cui i prezzi delle case sono ai minimi storici. 

Comprare casa conviene?

L’abbondante offerta di case, l’aspettativa nella ripresa dei prezzi e la presenza dei tassi d’interesse molto bassi per finanziare l’acquisto, potrebbero far sembrare appetibile acquistare casa. Ma occorre farsi due conti, valutare i costi complessivi e, soprattutto, distinguere se l’acquisto è di una prima o di una seconda casa. 

In Italia, la redditività annua lorda di un’abitazione è mediamente del 5,9%, ma se consideriamo la redditività annua netta difficilmente superiamo il 3%. A Milano, siamo intorno al 2,9%, a Roma 2,6%. La redditività annua lorda di un ufficio è del 7,5%, dell’ 8,9% per un negozio, del 6,1% per un box. Oggi, sul mercato, i mutui a tasso fisso o variabile sono un affare. Ma se si guarda alla casa come investimento non sempre basta un mutuo basso a giustificarne l’acquisto. 

«L’investimento nella casa in questo momento di mercato potrebbe essere una giusta scelta alla luce dei prezzi bassi che si possono spuntare (- 40% dal 2008)», osserva Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. Tuttavia, in genere conviene mantenere la proprietà dell’immobile almeno per una decina di anni per recuperare le spese fisse sostenute per l’acquisto e poi eventualmente rivendere sperando che i prezzi non siano diminuiti nel frattempo. Nel caso di trasferimento, prima di questo lasso temporale, potrebbe essere una soluzione affittare la casa piuttosto che venderla. Mettendola a reddito si potrebbe ricavare mediamente un 4,9% annuo lordo (dato medio nazionale per un bilocale)».

Il rischio è avere sempre più offerta di alloggi, ma sempre meno domanda, quindi va scelto il luogo dove investire con molta lungimiranza. Una zona a vocazione turistica o con buona industrializzazione avrà sempre appeal, mentre quartieri periferici con pochi servizi si svaluteranno sempre più. Bisogna fare attenzione anche alla qualità dell’immobile: il risparmio energetico oramai è un elemento imprescindibile quando si pensa a un investimento. 

Anche l’affitto breve può essere un’alternativa per produrre reddito. Oggi, poi, la gestione dell’immobile può essere facilitata dalla tecnologia. 

Un’alternativa all’investimento sul mattone potrebbe essere la costituzione di un fondo pensione che consente di beneficiare delle deduzioni fiscali (fino a 5.164,57 euro) e così avere una rendita per la propria vecchiaia. 


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