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Quanti mutui si possono avere?

2 Gennaio 2020
Quanti mutui si possono avere?

Ecco gli ostacoli da superare al fine di ottenere un secondo finanziamento da parte della banca, mentre se ne sta già pagando uno.

Hai già un mutuo, ma ne vorresti accendere anche un secondo. Quanti mutui si possono avere? Le regole del diritto civile non vanno sempre nella stessa direzione di quelle bancarie. Gli istituti di credito si sono dati un’autoregolamentazione per evitare che eccessive esposizioni debitorie dei propri clienti possano impedire la restituzione delle somme date in prestito. Tale situazione, foriera di una crisi di liquidità per la banca, può avere ripercussioni sull’intera economia nazionale. È noto a tutti, del resto, che proprio le ultime crisi sono derivate dalla cartolarizzazione dei debiti dei mutuatari, risoltisi poi in procedure esecutive immobiliari. 

Quali sono gli ostacoli all’ottenimento di un secondo mutuo? C’è, innanzitutto, un limite naturale dato dalle possibilità economiche del cliente (il mutuatario). Gli esperti consigliano sempre di mantenere una rata del mutuo non superiore al 30% del reddito mensile familiare. I nuovi sistemi di rating bancario controllano attentamente l’affidabilità del cliente e le sue possibilità economiche. Il secondo limite è di tipo fiscale e consiste nelle agevolazioni di cui si può fruire all’atto dell’erogazione della somma.

Di tanto parleremo qui di seguito. Ti spiegheremo cioè quanti mutui si possono avere contemporaneamente e come fare per superare eventuali ostacoli frapposti dalla banca. Ma procediamo con ordine.

Si possono avere due mutui insieme?

In linea di principio, nulla vieta di avere più di un mutuo nello stesso istante. Nessuna norma di legge contiene un limite al numero di mutui che la stessa persona può accendere. La banca, però, non è tenuta a concedere il finanziamento a semplice richiesta: trattandosi di un soggetto privato, può scegliere se accordare o meno il credito a seconda delle capacità di restituzione e delle garanzie offerte dal cliente.

Gli ostacoli che si frappongono all’erogazione di un mutuo sono gli stessi che si ripresentano anche alla richiesta del secondo mutuo. Vediamo quali sono.

Ostacoli alla concessione di un secondo mutuo

Il primo limite alla concessione di un secondo mutuo è costituito dalle garanzie offerte dal cliente. Se si tratta di un mutuo ipotecario, la banca richiede un’ipoteca di primo grado sul bene per il cui acquisto è necessario il finanziamento. Il mutuo può coprire al massimo l’80% del valore dell’immobile secondo la stima fatta dal perito dell’istituto di credito. Si può raggiungere anche il 100% di tale valore a condizione che il cliente offra ulteriori garanzie come una fideiussione da parte di terzi (ad esempio, un parente) o l’ipoteca di primo grado su un altro immobile. Eccezionalmente, le banche sono disposte ad accettare un’ipoteca di secondo grado: ciò succede quando il creditore con l’ipoteca di primo grado è quasi integralmente soddisfatto (si pensi a un precedente mutuo per il quale residuano solo cinque o sei rate).

Il secondo limite alla concessione di un mutuo è la presenza di segnalazioni negative come quelle alla Centrale Rischi Interbancaria. Un soggetto protestato o nella black list della Banca d’Italia troverà un muro di gomma dinanzi alla richiesta di mutuo. Lo stesso dicasi per l’eventuale coniuge in regime di comunione dei beni.

Il terzo limite, ma non per questo meno importante, alla concessione di un mutuo è lo stipendio del richiedente. Difficilmente, si concede un prestito a chi non ha una busta paga o non ha presentato una dichiarazione dei redditi negli ultimi due anni. Il cliente deve fornire ampie garanzie di stabilità economica, ragion per cui chi ha un contratto di lavoro a termine troverà maggiori ostacoli di chi, invece, svolge la libera professione o ha un contratto a tempo indeterminato. Ciò perché si presume che una parte delle spese mensili finisca sempre in utenze, carrello della spesa, tasse, condominio, affitto, ecc.: insomma, in quelle spese che ognuno di noi fa e che finiscono per assorbire il 75% circa della retribuzione mensile.

L’ultimo limite è proprio la presenza di precedenti finanziamenti in corso che abbiano già assorbito più del 30% dello stipendio del richiedente. Come detto, le maglie del rating bancario escludono dalla concessione dei mutui tutti coloro che non abbiano la disponibilità sufficiente a garantire la restituzione della somma. Questo problema, però, può essere superato tramite la cointestazione del mutuo a un’altra persona, ad esempio il coniuge titolare di un altro reddito che non ha, a suo carico, altri mutui. Anche la fideiussione di un terzo può essere un mezzo per superare il problema della concessione di un secondo mutuo. 

Si può chiedere un secondo mutuo a un’altra banca?

Il fatto di chiedere un mutuo a una banca diversa rispetto a quella ove si trova già il primo non muta le carte in tavola: grazie alle banche dati interne, gli istituti di credito sono in grado di dialogare tra loro e di accedere a un archivio di informazioni utili sulla reputazione dei clienti. La Crif, ad esempio, è una società privata che fornisce un’ampia panoramica di quelli che sono gli indici di affidabilità dei clienti delle banche. 

Come la Crif esistono anche altre società, dette Sic, ossia Sistemi di informazione creditizia. Tali società controllano quanti debiti ha una persona, la puntualità dei pagamenti e la residua parte del prestito che resta da versare. In questo modo, si crea una sorta di “documento di identità” del soggetto finanziato e si può valutare la sostenibilità, in relazione al reddito, di eventuali ulteriori prestiti.

Agevolazioni fiscali secondo mutuo

Il fisco consente di ottenere delle agevolazioni fiscali (costituite dalla detrazione del 19% sugli interessi passivi dovuti alla banca) solo sul mutuo prima casa. Quindi, per poter ottenere una seconda volta il beneficio sull’acquisto di un’altra abitazione, sarà necessario ricadere nel perimetro previsto dalla norma. Non bisogna cioè avere altre case nello stesso Comune ove si trova quella nuova; non si può essere proprietari di un’abitazione acquistata con il bonus prima casa; si deve avere la residenza nell’immobile acquistato. Non si possono, quindi, avere due mutui prima casa contemporaneamente. 

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