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Si può vendere una casa con ipoteca ricevuta in eredità?

2 Gennaio 2020
Si può vendere una casa con ipoteca ricevuta in eredità?

Immobile ipotecato: la vendita è possibile anche facendo partecipare in atti l’Agente per la Riscossione Esattoriale. 

Tuo zio è deceduto diversi anni fa, lasciandoti in eredità la quota di un immobile di cui questi era proprietario. Volendo venderlo, hai scoperto però che, nel frattempo, Agenzia Entrate Riscossione vi ha iscritto un’ipoteca per oltre 20mila euro. Ciò dipende dal fatto che uno dei coeredi, anch’egli intestatario di una quota sul bene in questione, ha contratto un debito per cartelle esattoriali insolute. Di tanto non eravate al corrente, ma ora si pone la necessità di correre ai ripari. Si può vendere una casa con ipoteca ricevuta in eredità? E, nel caso affermativo, come ci si può muovere? 

La buona notizia è che, se sei coerede di un immobile ipotecato, è comunque possibile procedere alla vendita dello stesso, ma devi osservare alcune regole sia a tutela dell’acquirente che del creditore, il quale, in questo caso, è l’Agente della Riscossione (ma lo stesso discorso però vale per qualsiasi altro creditore, anche privato). 

Vediamo allora come procedere per vendere una casa con ipoteca ricevuta in eredità

Come vendere un immobile ipotecato: informare l’acquirente

La prima cosa da rispettare prima di vendere un immobile ipotecato è informare l’acquirente, già all’atto delle trattative, della presenza dell’ipoteca. E ciò perché altrimenti egli acquisterebbe il bene con tutto il vincolo e sarebbe soggetto al pignoramento qualora il venditore non dovesse estinguere il proprio debito. La natura dell’ipoteca è, infatti, tale da consentire al creditore di aggredire il bene anche se lo stesso dovesse essere trasferito a terzi.

Se dovessi far credere al futuro acquirente che il bene è libero da pesi e vincoli, e perciò quest’ultimo dovesse sostenere dei costi, saresti poi tenuto a risarcirgli il danno. Danno che sarà tanto più elevato quanto più avanti ti porterai nella procedura di vendita. Ad esempio, se hai firmato il contratto preliminare (il cosiddetto compromesso) senza indicare l’esistenza dell’ipoteca, l’acquirente potrà rifiutarsi di stipulare il rogito e chiederti l’indennizzo per le spese nel frattempo sostenute.

Una volta messo al corrente l’acquirente della presenza dell’ipoteca è scontato che questi ti chiederà di cancellarla. Come puoi fare? Hai diversi modi di agire. Eccone alcuni. 

Come vendere un immobile ipotecato: liquidare il creditore

Se il debito per cui è stata iscritta l’ipoteca non è elevato, potresti pensare di liquidare il creditore anticipando i soldi che andrebbero a finire al comproprietario debitore dalla vendita. In buona sostanza, tu e gli altri coeredi estinguerete il debito, surrogandovi nelle ragioni del creditore nei confronti del coerede. Compenserete poi il vostro credito con la parte del prezzo che, a quest’ultimo, dovrebbe finire dalla vendita. Facciamo un esempio.

Giovanni, Carla e Angelo sono coeredi di una casa. Carla è debitrice di 20mila euro nei confronti di Agenzia Entrate Riscossione che, pertanto, ha iscritto ipoteca su un terzo della casa. Giovanni, Carla e Angelo trovano in Matteo un potenziale acquirente dell’immobile il quale chiede che prima sia cancellata l’ipoteca. Così Giovanni e Angelo versano 10mila euro ciascuno all’Esattore vendendo la casa a 150mila euro. Di questi, 50mila euro dovrebbero andare a ciascun coerede. Senonché, Giovanni e Angelo hanno un credito verso Carla di 10mila euro a testa. A Carla, quindi, andranno solo 30mila euro della vendita, mentre a Giovanni e Angelo 60mila euro (50mila euro + 10 mila a titolo di rimborso per il pagamento del debito).

Come vendere un immobile ipotecato da Agenzia Entrate Riscossione 

Il testo unico sulle imposte sui redditi [1] prevede poi una particolare procedura di estinzione dell’ipoteca quando il creditore è l’agente della riscossione. La norma stabilisce quanto segue: «Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato (…) con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso».

Il debitore del bene ipotecato ha, quindi, facoltà di richiedere l’intervento dell’agente della riscossione (Agenzia Entrate Riscossione) nell’atto di vendita del bene (anche per la quota di titolarità del debitore a favore, ad esempio, di uno o più eredi). Il consenso dell’agente della riscossione – benchè creditore sia l’ente impositore (ad esempio, Agenzia Entrate, Inps, ecc.) è sufficiente a liberare il bene alienato dall’ipoteca.


note

[1] Art.52, comma 2-bis, del Dpr 602/1973


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1 Commento

  1. Purtroppo vendere un imm.le con l’Art.52, comma 2-bis, del Dpr 602/1973, è impossibile, perché l’ag. alla riscossione dà il consenso, solo se il prezzo di vendita è magg. o uguale a quello di cui all’art. 79 DPR 602/1973, comma 1: ((R.C. rivalutata del 5%)x120)x 3, che genera sempre un prezzo fuori mercato, anche paradossalmente in contrasto con le quotazioni OMI della stessa Ag. Entr.
    Poiché è un argomento di grande importanza, soprattutto per gli immobili in comproprietà Voi come avvocati dovreste chiedere al MEF l’adeguamento della norma, come ho cercato di fare, però non ho avuto risposta. Distinti saluti.

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