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Cedolare secca: come si calcola. Aliquota ora al 15%

2 Settembre 2013


Cedolare secca: come si calcola. Aliquota ora al 15%

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Settembre 2013



La riduzione si applica già a partire dal 2013: per l’opzione basta attendere la scadenza dell’imposta di registro annuale.

L’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato passa dal 19% al 15% già a partire dal 2013, con effetto retroattivo. Lo ha previsto un decreto legge approvato lunedì scorso dal Governo [1]. La riduzione di aliquota, unitamente all’incremento della percentuale imponibile ai fini Irpef del reddito da locazione, può costituire un incentivo all’applicazione dell’imposizione sostitutiva.

Per esercitare l’opzione per la tassazione piatta basta attendere la scadenza dell’imposta di registro annuale.

Requisiti soggettivi

Possono beneficiare del regime agevolato le locazioni non effettuate nell’esercizio di impresa o di professione. Tale condizione deve essere rispettata sia dal locatore che dal locatario.

Requisiti oggettivi

Si deve trattare di locazioni ad uso abitativo relative a fabbricati che possiedono una classificazione catastale ugualmente abitativa.

Sono ammesse anche le locazioni delle pertinenze purché la destinazione pertinenziale risulti esplicitata tra le parti, ad esempio,  nel contratto d’affitto

Aliquote e imposte sostituite

Le aliquote della cedolare sono pari al 21% per la generalità dei contratti e al 15% (rispetto al 19% iniziale) per i contratti a canone concordato.

La misura si applica al canone annuo di locazione pattuito in contratto, senza abbattimenti di sorta.

La cedolare sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, e l’imposta di bollo e di registro dovute sul contratto di affitto.

Nel confronto di convenienza tra il regime sostitutivo e il regime ordinario occorre dunque considerare una pluralità di elementi, anche se la cedolare appare di regola più favorevole. In primo luogo, mentre la cedolare si applica all’intero importo del canone, l’Irpef è dovuta al netto degli abbattimenti previsti dalla legge.

Da quest’anno, la riduzione è passata dal 15% al 5% per i contratti ordinari e dal 40,5% al 33,5% per i contratti a canone concordato.

La rinuncia agli aumenti

Un importante e ulteriore elemento di valutazione è la circostanza che, in vigenza del regime sostitutivo, il locatore deve comunicare all’inquilino con lettera raccomandata, prima dell’esercizio dell’opzione, la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione previsti a qualsiasi titolo in contratto.

L’opzione

La scelta della cedolare si esprime, di norma, al momento della registrazione del contratto, tramite la compilazione del modello predisposto dall’agenzia delle Entrate.

L’opzione vale sino alla scadenza del contratto.

È tuttavia possibile entrare o uscire dalla cedolare in una qualsiasi delle annualità contrattuali.

Si supponga un contratto con annualità dal 1° ottobre 2012 al 30 settembre 2013, registrato nel corso del 2011 senza che sia stata manifestata la scelta per l’imposta proporzionale. Si supponga inoltre che, trattandosi di un contratto a canone concordato, il locatore abbia deciso di avvalersi della cedolare, alla luce dell’ultima riduzione di aliquota. Allo scopo, sarà sufficiente attendere la scadenza del pagamento dell’imposta di registro annuale, cioè la fine di ottobre 2013, per consegnare all’agenzia delle Entrate il modello 69 contenente l’opzione per il regime agevolativo, senza ovviamente pagare l’imposta di registro. In tale eventualità, l’anno d’imposta 2013 sarà suddiviso in due parti. Nel periodo da gennaio a settembre, il relativo canone di locazione continuerà a essere soggetto a Irpef, mentre il canone relativo al periodo di ottobre a dicembre sarà assoggettato al 15 per cento.

In presenza di più proprietari, l’opzione può essere esercitata solo da alcuni di essi, a condizione che tutti rinuncino agli aumenti di contratto.

note

[1] La misura è prevista nell’articolo 4 del decreto legge sull’Imu, varato mercoledì scorso.


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