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Conviene investire in immobili?

3 Gennaio 2020
Conviene investire in immobili?

Acquistare casa per poi affittarla non è sempre un buon affare. Ecco le tre regole da seguire. 

Non sono molte, in questo momento, le persone che dispongono di un capitale per avviare un investimento. Tuttavia, vivere di rendita è ancora il sogno di molti italiani che preferirebbero accantonare il tradizionale lavoro per dedicarsi a un hobby o comunque a un’attività più gradita. Così chi ha già la disponibilità di una prima casa in cui vivere pensa all’affitto della seconda per integrare il proprio reddito. C’è poi chi riesce a mettere da parte una somma per acquistare anche un terzo immobile estinguendo il mutuo tramite l’affitto e così, a debito chiuso, vivere di rendita. Ma conviene investire in immobili? Conviene comprare case per affittarle?

Cerchiamo di fare il punto della situazione sulla base dell’attuale mercato e del sistema fiscale oggi in vigore nel nostro Paese.

Investimento immobiliare: un asset troppo illiquido

Un investimento razionale richiede sempre una discreta diversificazione dei prodotti. Un’eccessiva immobilizzazione non è mai consigliabile. L’italiano medio vede nel mattone un investimento puro, ma si accorge di quanto sia illiquido solo nel momento in cui deve vendere. Lì ci si rende conto che, se si vuole smobilizzare al più presto il patrimonio, è necessario abbassare il prezzo e perdere parte dell’investimento. In questo, la collocazione dell’immobile e la sua destinazione hanno un’importanza decisiva: si vende prima un’abitazione in una grande città come Milano o Roma rispetto a quella in un piccolo centro, così com’è più facile rivendere al centro che non in periferia. Anche le dimensioni dell’immobile contano parecchio all’atto della rivendita: più è grande e più si riduce la fetta dei potenziali clienti.

Ed allora conviene investire in immobili? Dipende dal residuo patrimonio e dalle disponibilità liquide messe da parte. Bisognerebbe sempre avere un terzo del patrimonio di pronta disponibilità (ad esempio, investimenti mobiliari), per far fronte a bisogni improvvisi ed evitare di svendere le immobilizzazioni.

Investimento immobiliare: la convenienza fiscale

Non si può fare un buon investimento se non si valuta prima il prelievo fiscale che, su di esso, esegue l’erario. In Italia, siamo pieni di patrimoniali che si concentrano, in particolar modo, sul mattone. Oggi, l’acquisto di un’abitazione è agevolato solo se si tratta della “prima casa”, mentre per la seconda la tassazione diventa pesante. 

Non avrebbe, però, senso dare in locazione la prima casa per andare a vivere in affitto. E questo perché si finirebbe per pagare l’Imu. Condizione, infatti, per godere dell’esenzione non è solo risiedervi, ma anche vivervi in modo abituale. 

Di qui la necessità, per poter parlare di investimento, di acquistare una seconda casa. In tale ipotesi, bisogna sapere che:

  • se si compra da una ditta, l’Iva non è più al 4% ma al 10% o al 22% se si tratta di casa di lusso;
  • se si compra da un privato, l’imposta di registro non è al 2%, ma al 9%;
  • è dovuta l’Imu;
  • non è possibile ottenere le detrazioni del 19% sugli interessi passivi dovuti alla banca. 

Oltre a ciò, bisogna poi valutare la ricaduta del Fisco sui canoni di locazione che verranno percepiti. Salvo avvalersi della cedolare secca, con tutti i limiti che ciò comporta in termini contrattuali, il reddito si sommerà a quello del contribuente andando ad aumentare lo scaglione Irpef di riferimento. Il che potrebbe portare il padrone di casa a pagare più tasse di quante non ne pagava in precedenza.

Investimento immobiliare: i costi

Prima di valutare se conviene investire in immobili bisogna sempre rapportarsi ai costi che esso comporta, al di là di quelli fiscali. E la casa è certo un bene che si paga a caro prezzo: tra oneri di condominio, manutenzione ordinaria e straordinaria, il proprietario è costretto periodicamente a mettere mano al portafogli. Sicuramente, esistono forme di investimento molto meno costose o, addirittura, a “spese zero” rispetto al mattone. 

Investimento immobiliare: il problema degli affitti

Non conviene acquistare una seconda o una terza casa senza poi destinarla a uso investimento. La semplice immobilizzazione produce un costo elevatissimo che, peraltro, non offre neanche una tutela certa dall’inflazione. Gli ultimi anni hanno dimostrato come anche il patrimonio immobiliare sia soggetto a svalutazioni e fluttuazioni di mercato. Chi, 15 anni fa, aveva acquistato a 100, ora riesce a vendere a 85, con una perdita di circa il 15% (a meno che non si tratti di Milano o Roma), determinata in parte dalla crisi economica, in parte dall’eccessiva speculazione edilizia che ha caratterizzato gli scorsi anni. 

L’investimento immobiliare richiede, quindi, una valutazione attenta del mercato e del contesto in cui si inserisce il bene. Oggi, in Italia, l’86% della popolazione ha casa di proprietà. Il mercato degli affitti, quindi, riguarda solo una sparuta fetta di gente (circa il 14%). C’è, peraltro, un eccesso di offerta rispetto alla domanda: il che porta ad abbassare i prezzi dei canoni di affitto. Sicuramente, rende di più l’affitto di un locale commerciale che di uno a uso abitativo. Chi non riesce con le inserzioni su internet deve affidarsi a un’agenzia e pagare la relativa provvigione (di solito, due o tre mensilità).

Si tenga poi conto che la presenza di un inquilino all’interno del proprio immobile pone sempre il rischio di morosità, un problema difficilmente risolvibile nel breve periodo. Il padrone di casa che voglia ricorrere allo sfratto dovrà sudare le fatidiche sette camicie prima di liberare l’immobile. Si aggiungeranno, quindi, anche le spese legali a tutte quelle sinora elencate.

Sintesi

A conti fatti, investire nell’immobile può avere senso solo se: 

  • si dispone anche di una buona fetta di patrimonio liquido, con cui vivere nell’ipotesi in cui si volesse smobilizzare l’investimento, senza essere costretti a svendite;
  • l’immobile si inserisce in un contesto urbano appetibile: meglio se una zona turistica o comunque una grande città. In ogni caso, è meglio acquistare abitazioni di piccola metratura e situate al centro;
  • si tratta di un immobile a uso non abitativo: ad esempio, un piccolo magazzino per negozi o uffici.

Secondo quanto riferisce Il Sole 24 Ore, dopo aver pagato Imu seconda casa, cedolare secca, accantonamento per manutenzioni, degli incassi ottenuti con il canone di affitto resta solo il 50-60%: una somma insufficiente a pagare la rata del mutuo, che attualmente, per 200mila euro, si aggira sui 950 euro per mutui a 20 anni e sui 1.750 euro a 10 anni.



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