Quali sono i diritti reali su un immobile

Elenco e contenuto dei diritti reali che hanno ad oggetto i beni immobili.

La casa è uno dei principali obiettivi di ogni persona che abbia raggiunto la maturità e l’indipendenza economica. Ma la casa è anche un diritto umano fondamentale che troppo spesso, però, resta soltanto un sogno per milioni di persone non abbienti.

Per la casa si accende un mutuo e si affrontano per decenni enormi sacrifici pur di rispettare le scadenze mensili per il pagamento delle relative rate. Con una frequenza preoccupante, un numero elevato di persone non riesce ad onorare le rate di mutuo e lì si innesca un circolo vizioso che nei casi migliori (si fa per dire) si conclude con il pignoramento e la vendita all’asta della casa e, nei casi peggiori, con il ricorso all’usura pur di continuare a pagare regolarmente le rate del mutuo in corso.

Casa, quindi, come croce e delizia degli italiani. Tutti sperano di diventarne prima o poi proprietari. Molti coltivano questo sogno per anni, c’è chi poi lo raggiunge e c’è chi, invece, è costretto a rinunciarvi. In questo articolo, daremo una risposta a chi domanda quali sono i diritti reali su un immobile. La proprietà, infatti, non è il solo diritto di cui un soggetto può essere titolare su un immobile. Esistono altri diritti reali relativi ad un immobile, simili alla proprietà, di cui una persona può essere titolare. Farne un elenco ed una descrizione completa può essere utile anche per permettere agli interessati di coltivare un’alternativa: se non posso essere proprietario di una casa (o di un altro immobile come un box o un terreno) magari potrò, con un minore impegno economico, godere ugualmente delle comodità di un’abitazione (o di un altro tipo di immobile) acquistando un diritto reale diverso dalla proprietà.

Cosa sono e quali sono i diritti reali immobiliari?

Innanzitutto, occorre mettere in evidenza che i diritti reali sono quei diritti che assicurano alla persona che ne è titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa.

Chi è proprietario di una casa o di un terreno ha dalla legge il potere di trarre immediatamente, senza l’aiuto di terze persone, ogni soddisfazione e utilità dalla casa e di far valere questo diritto nei confronti di tutti gli altri membri della società

I diritti reali sono soltanto quelli disciplinati dalla legge e non è consentito ai privati di crearne di diversi.

I diritti reali possono avere ad oggetto sia beni immobili (appartamenti, terreni) che beni mobili (auto, computer, elettrodomestici), ma in questo articolo ci limiteremo ad analizzare i diritti reali relativi a beni immobili.

Nell’ambito dei diritti reali sui beni immobili distinguiamo:

• il diritto di proprietà (diritto che si esercita su una cosa propria) che fra i diritti reali è quello che attribuisce al titolare le facoltà più ampie sulle cose (il titolare del diritto di proprietà può, infatti, godere ed usare della cosa in modo pieno ed esclusivo);
• diritti reali che si esercitano su cose che appartengono ad altri (diritti reali cosiddetti limitati): essi attribuiscono al soggetto che ne è titolare facoltà più ridotte rispetto al diritto di proprietà e si estinguono se il titolare non ne fa uso per più di venti anni.

Tra i diritti reali immobiliari limitati occorre poi fare un’ulteriore distinzione tra:

• diritti reali di godimento, che limitano i diritti del proprietario dell’immobile: essi sono il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e la servitù;
• diritti reali di garanzia che creano un vincolo sull’immobile, limitato nel tempo, a vantaggio di un creditore; diritto reale di garanzia sugli immobili è l’ipoteca (il pegno, infatti, che è l’altro diritto reale di garanzia può avere ad oggetto solo beni mobili).

Nel paragrafo che segue descriveremo in cosa consistono la proprietà, i diritti reali di godimento e i diritti reali di garanzia.

La proprietà è un diritto reale che si esercita su cosa propria

Qual è il contenuto dei diritti reali immobiliari?

Occupiamoci ora di individuare sinteticamente il contenuto dei diritti reali sui beni immobili. Cerchiamo cioè di capire in cosa consistono i diritti reali già indicati nel precedente paragrafo.

Partiamo dal diritto di proprietà. Come abbiamo anticipato, la proprietà è quel diritto reale che attribuisce al suo titolare le più ampie facoltà sulla cosa (e quindi anche su di una cosa immobile come può essere un appartamento). La proprietà, infatti, è il diritto di godere (cioè di decidere se, come e quando usare la cosa) e di disporre (cioè vendere, donare o affittare ecc.) delle cose (mobili o immobili) in modo pieno ed esclusivo [1], cioè senza limiti e senza dover chiedere autorizzazioni a terzi soggetti.

Passando ai diritti reali limitati, cioè a quei diritti reali che si hanno su cose di proprietà di altri, essi sono i seguenti:

• diritto di superficie che consiste nel diritto di fare e mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo altrui [2];
• diritto di enfiteusi che attribuisce al soggetto che ne è titolare lo stesso potere di godere della cosa (terreni o fabbricati) che spetta al proprietario, con l’obbligo però di migliorare il fondo e di pagare al proprietario un canone periodico [3];
• il diritto di usufrutto in base al quale il suo titolare (detto usufruttuario) ha il diritto, per un periodo limitato di tempo (al massimo può durare l’intera vita dell’usufruttuario o trenta anni se usufruttuario è un’associazione o una società), di godere e di disporre della cosa di proprietà di altro soggetto (cosiddetto nudo proprietario) traendo da essa tutte le utilità che essa può dare, con l’obbligo di non cambiarne la destinazione economica (se è concesso in usufrutto un terreno agricolo, l’usufruttuario non potrà trasformarlo in campo da tennis) [4];
• il diritto di uso che attribuisce al suo titolare (detto usuario) il potere di usare una cosa (anche immobile) e, se la cosa produce frutti (come ad esempio può essere un terreno agricolo), il potere di raccoglierli nei limiti di ciò che serve per i suoi bisogni e quelli della sua famiglia [5];
• il diritto di abitazione che dà al suo titolare il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia [6];
• il diritto reale di garanzia noto con il nome di ipoteca con cui il debitore concede al creditore, come garanzia del credito, il potere di espropriare l’immobile e di soddisfarsi, con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori, sul prezzo ottenuto dalla vendita all’asta giudiziaria dell’immobile [7].

L’usufrutto è un diritto reale su cosa immobile altrui