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Cortile condominio: ultime sentenze

17 Gennaio 2020
Cortile condominio: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: cortile condominiale; distanze tra proprietà contigue; aree destinate a posti auto all’interno di un cortile condominiale; creazione di un’apertura nella recinzione del cortile condominiale.

Uso esclusivo di una porzione del cortile condominiale

Vanno trasmessi gli atti al Primo Presidente, per una eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, della soluzione della questione controversa circa la qualificazione del diritto di uso esclusivo di una porzione del cortile condominiale come uso ex artt. 1021 e ss. c.c.

Cassazione civile sez. II, 02/12/2019, n.31420

Quando un cortile è condominiale?

In caso due abitazioni di due proprietà distinte dividano un cortile comune, ma non sia ravvisabile l’esistenza di una situazione di condominio, allora uno dei due partecipanti non è libero di aprire delle vedute sul cortile comune, non dovendosi applicare la disciplina condominiale in materia di utilizzo del bene comune, bensì l’ordinaria disciplina in materia di distanze tra proprietà contigue.

Cassazione civile sez. II, 21/10/2019, n.26807

Diritto dei condomini al pari godimento del bene comune

Realizzare un’autorimessa in un locale in proprietà esclusiva cui però si accede dal cortile condominiale viola il diritto degli altri condomini al pari godimento della cosa comune.

L’area antistante, infatti, anche se resta libera, viene comunque posta al servizio del box limitandone l’uso da parte dei comproprietari del cortile. A deciderlo è la Cassazione ribaltando il verdetto dei giudici di merito. Per la Corte, infatti, il mancato uso da parte dei condomini del cortile dove si parcheggia non fa venir meno l’illecito comportamento del condomino che amplia l’accesso ad autorimessa di fatto riducendo l’utilizzo dell’area comune.

Cassazione civile sez. II, 03/10/2019, n.24720

Destinazione funzionale del cortile condominiale

In ordine alla destinazione d’uso della corte comune condominiale, il limite fissato dall’art. 1120, comma 4 c.c. (comma 2, nell’originaria, identica, formulazione applicabile ratione temporis) richiama una nozione di inservibilità che implica la concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità.

Orbene, la negazione del diritto di transitare con le proprie autovetture sulla corte comune per raggiungere le aree di proprietà esclusiva, pur non costituendo di per sé un’innovazione – non modificando espressamente la destinazione funzionale del cortile condominiale – limita, a prescindere dall’uso che ne sia stato fatto in passato da parte dei condomini, l’utilizzo che ogni singolo condomino possa fare del bene comune, secondo la sua naturale fruibilità e la destinazione che gli è propria.

Tribunale Grosseto, 13/07/2019, n.547

Cortile condominiale: la destinazione a parcheggio dei condomini

La delibera assembleare di approvazione della destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, introduce una innovazione consentita ed è, pertanto, validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, c.c., non essendo necessaria l’unanimità dei consensi. Essa perciò è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all’utilizzazione e ai modi di fruizione delle parti comuni.

Per contro, la delibera che stabilisce l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto determinante una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, introduce una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., ed è, pertanto, nulla. Ciò posto, il Tribunale ha rigettato il ricorso di alcuni condomini contro la deliberazione con la quale l’assemblea condominiale stabiliva l’uso turnario dei posti auto.

Tribunale Roma sez. V, 27/03/2019, n.6505

Riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. II, 29/11/2018, n.30935

Costituzione del condominio e uso del cortile

In tema di condominio, l’art. 1117 cod. civ., nell’indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione vale “se non risulta il contrario dal titolo”. Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell’originario proprietario in virtù di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, è lasciata all’autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni.

Se ciò è possibile, a fortiori è possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l’uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini; ciò avviene, ad es., per porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” è attribuito ai condomini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse; o per i lastrici solari o terrazze a livello, attribuiti in “uso esclusivo” ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti o latistanti; e così via.

Nel caso di lastrici solari o terrazze a livello, la possibilità di attribuzione in “uso esclusivo” è normata (solo quanto alle conseguenze applicative, non già quanto alla fonte dello stesso, sempre da rinvenirsi nel titolo) nell’art. 1126 cod. civ., che disciplina – in maniera diversa rispetto alle regole generali – il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione.

Tribunale Roma sez. V, 13/08/2018, n.16514

Parti comuni di un condominio edilizio

L’uso di un bene, quale, nella specie, un cortile, ricompreso fra le parti comuni di un condominio edilizio deve trovare regolamentazione nella disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c., la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell’altro.

Non può, quindi, ipotizzarsi un’azione negatoria ex art. 949 c.c. per la cessazione delle molestie attribuite ad alcuni condòmini, i quali transitano con automezzi in un cortile condominiale, in quanto la qualità di partecipanti riconosciuta in capo agli stessi deve essere regolata sulla base dell’art. 1102 c.c., norma avente per oggetto l’uso legittimo delle cose comuni.

Cassazione civile sez. II, 24/07/2018, n.19550

Modificazione e innovazione della cosa comune

Fermo il comune elemento obiettivo consistente nella trasformazione della res o nel mutamento della destinazione, tra le nozioni di modificazione della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. e di innovazione di cui all’art. 1120 c.c. corre una differenza che è di carattere innanzitutto soggettivo, giacché quel che rileva nell’articolo 1120 del c.c. (mentre è estraneo nell’articolo 1102 del c.c.) è l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell’assemblea mentre le modificazione dell’uso comune della cosa comune – ex articolo 1102 del c.c., non si confrontano con un interesse generale, poiché perseguono solo l’interesse del singolo e pertanto rientra in quest’ultima categoria anche l’esatta individuazione delle aree destinate a posti auto all’interno di un cortile condominiale, in quanto decisione finalizzata a rendere più comoda e razionale l’utilizzazione della cosa senza tuttavia in alcun modo comportarne l’alterazione della originaria funzione e destinazione.

Tribunale Brindisi sez. I, 17/07/2018, n.1180

Si può destinare a parcheggio la porzione di cortile condominiale antistante l’ingresso?

L’assemblea condominiale non può destinare a parcheggio la porzione di cortile condominiale antistante l’ingresso, seppur secondario, di un locale di proprietà esclusiva; il posizionamento di un’auto innanzi l’accesso di un locale, infatti, costituisce una limitazione del diritto di proprietà, che non può giustificarsi sulla base della destinazione del bene comune a parcheggio, avendo tale bene comune la preminente funzione di garantire l’accesso al locale.

Tribunale Napoli sez. IV, 28/03/2018, n.3121

Fondo di proprietà esclusiva e cortile del condominio

La creazione di un’apertura nella recinzione del cortile condominiale utilizzata dalla proprietaria di un immobile confinante con lo stabile per effettuare il passaggio tra il condominio e la propria abitazione, non rappresenta un uso consentito della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., ma piuttosto un abuso della stessa inammissibile ai sensi della vigente normativa e per costante giurisprudenza.

Cassazione civile sez. II, 12/02/2018, n.3345

Lavori eseguiti nel cortile e nel giardino condominiale

Al di là della natura ordinaria o straordinaria delle spese relative ai lavori eseguiti nel cortile e nel giardino condominiale, è pacifico che l’assemblea del condominio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori, con effetto di ratifica di quanto l’amministratore abbia potuto porre in essere al di là dei poteri conferitigli dalla legge, lavori opportunamente e vantaggiosamente realizzati, ancorché non previamente deliberati, ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.

Tribunale Bologna sez. III, 08/02/2018, n.409

Posto auto riservato ai disabili

La realizzazione di uno stallo riservato al condomino affetto da invalidità, in quanto ricollegabile al diritto ad una normale vita di relazione e al diritto alla salute – costituzionalmente tutelati agli artt. 2 e 32 Cost. –, non pregiudica il pari uso dell’area da parte degli altri condomini e neppure la facoltà degli stessi di transitarvi al fine di accedere ai singoli box privati; deve, dunque, essere accolta la domanda del ricorrente invalido, volta ad ottenere un posto auto riservato, e all’amministrazione condominiale deve essere ordinata la realizzazione di tale stallo nel cortile condominiale, il più vicino possibile all’ingresso dello stabile, da contrassegnarsi con striscia gialla e nel rispetto delle facoltà di transito ed accesso ai singoli box privati.

Tribunale Avellino sez. I, 27/06/2017


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