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Disdetta affitto senza preavviso per causa umidità

8 Gennaio 2020
Disdetta affitto senza preavviso per causa umidità

Quando recedere dal contratto di locazione senza dover pagare i 6 mesi di affitto a titolo di preavviso: il caso dell’appartamento inagibile, pieno di muffa e dove piove di dentro. 

La casa dove stai in affitto è umida e ci piove dentro. In alcune stanze, vi sono anche delle vistose chiazze di muffa. Hai chiamato la proprietaria la quale non ha alcuna intenzione di fare i lavori. Anzi, ti ha detto che, se proprio non ti piace l’appartamento, puoi anche cercare un’altra casa. Ma vuole i 6 mesi di preavviso come da contratto. Tu non puoi vivere un giorno in più in quelle condizioni, anche perché soffri di asma e di dolori reumatici. Né intendi pagare sei mesi di affitto senza averne alcun beneficio. Ti chiedi allora se puoi dare la disdetta dall’affitto senza preavviso per causa umidità. Cosa dice la legge in proposito? Ecco alcuni importanti chiarimenti che ti consentiranno di risolvere il tuo problema e di uscirne senza dover pagare nulla.

Per prima cosa, però, è necessario chiarire quando è possibile la disdetta affitto per giusta causa e quando si può recedere dal contratto senza dare il preavviso. Ma procediamo con ordine.

Disdetta affitto: quando?

Se il contratto non contiene specifiche ipotesi per dare disdetta dall’affitto, questo è ammesso o alla scadenza del termine (diverso a seconda del tipo di contratto) oppure in presenza di una giusta causa. 

Il termine, come noto, nel contratto “a canone libero” (ossia 4+4) scade ogni 4 anni; nel contratto “a canone concordato” (ossia 3+2) scade, invece, ogni 2 anni (fatto salvo il primo periodo che è di 3).

La disdetta per giusta causa può essere data quando ricorrono motivi sopravvenuti, imprevisti e imprevedibili al momento della stipula del contratto di locazione, non imputabili al conduttore e comunque oggettivamente impeditivi alla prosecuzione del rapporto. Questo significa che un trasferimento lavorativo richiesto dall’inquilino in un’altra città non è un valido motivo per recedere dal contratto, ma se fosse stato deciso unilateralmente dal datore di lavoro lo sarebbe. La perdita del posto e una sopraggiunta impossibilità economica sono altresì dei validi motivi. Secondo i giudici, lo è anche una grave malattia che impedisca di deambulare in un immobile senza ascensore. 

La disdetta per giusta causa può essere data in qualsiasi momento, ma con l’obbligo di dare il preavviso di sei mesi (o secondo il diverso termine previsto in contratto).

Risoluzione affitto per inadempimento

Completamente diversa dalla disdetta è, invece, la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento che può essere data anche senza preavviso. Cerchiamo di capire di cosa si tratta e qual è la differenza rispetto alla disdetta per giusta causa.

Come ben saprai, nel momento in cui si firma un contratto, entrambe le parti si obbligano a una reciproca prestazione. Nell’affitto, ad esempio, a fronte del pagamento del canone da parte dell’inquilino, il locatore si impegna a consentire a quest’ultimo il godimento dell’immobile, eliminando tutte le cause ostative all’esercizio di tale diritto. Pertanto, così come, in caso di morosità, il locatore può recedere dal contratto per inadempimento (tramite lo sfratto) senza dover dare preavvisi, allo stesso modo, nel caso in cui l’appartamento diventi completamente inagibile, l’inquilino può fare lo stesso. 

Ciò che, quindi, distingue la disdetta per giusta causa dalla risoluzione per inadempimento è questo: nella prima ipotesi, la causa che impedisce la prosecuzione della locazione non dipende da nessuna delle due parti; nella seconda, invece, c’è un comportamento colpevole di uno dei due soggetti, che è venuto meno ai propri obblighi contrattuali e che consente all’altro di sciogliersi definitivamente dal contratto. Questo scioglimento viene, di solito, autorizzato dal giudice quando le parti non riescono a trovare un accordo.

Appartamento umido e con muffa: si può dare disdetta senza preavviso

Alla luce di quanto appena spiegato, è chiaro che, in caso di appartamento divenuto inabitabile, è possibile recedere dal contratto di affitto senza osservare il periodo di preavviso, quindi con una semplice comunicazione – da inviare con raccomandata a.r. o con Pec al locatore – in cui si denunciano i vizi dell’immobile. Vizi che, comunque non dovevano essere già sussistenti e conoscibili all’atto della stipula del contratto, nel qual caso infatti si intenderebbero accettati. 

A ben vedere, quindi, non si tratta di un fenomeno di disdetta, ma di recesso per inadempimento.

Appartamento umido: cosa fare?

Il recesso è, però, consentito solo se l’inadempimento del locatore è grave, ossia a patto che le condizioni dell’immobile non consentano di potervi abitare. La semplice macchia di muffa, che non causi problemi di salute, non è sufficiente a interrompere il contratto. 

Tutte le volte in cui l’inadempimento non è grave, il conduttore, non potendo recedere dal contratto, né dare disdetta per giusta causa, può solo agire dinanzi al tribunale contro il proprietario, al fine di farlo condannare all’esecuzione dei lavori. Ci vuole, quindi, un processo civile. Né gli è consentito di autoridursi il canone di affitto. Anche in questo caso, infatti, ci vorrebbe prima una sentenza del giudice. 

Come ha spiegato più volte la giurisprudenza [1], l’inquilino non può autoridursi il canone senza attendere, se voglia far valere un’eventuale compensazione, l’esito della causa instaurata per accertarne l’esistenza e la fondatezza. Fino a quel momento, infatti, il proprietario ha diritto ad incassare il mensile con regolarità e nella misura pattuita.

Sul punto, del resto, la giurisprudenza è ferma a sostenere l’illegittimità di un’autoriduzione del canone di locazione prima dell’instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessità di valutare – con particolare riguardo all’interesse del locatore a riceverlo ad ogni scadenza, fino alla moratoria, e nella misura concordata – la gravità dell’inadempimento.

Si configurerebbe, difatti, uno squilibrio contrattuale tale da giustificare la risoluzione del rapporto. All’inquilino spetta, quindi, rivolgersi al giudice. Ove ciò non accada, il mancato versamento del mensile potrà essere considerato, di per sé, un inadempimento grave che legittima – senza che sia necessario accertarne la non scarsa importanza – la risoluzione del contratto di locazione per colpa dell’inquilino. In pratica, si subirà lo sfratto.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 15246/2019 del 16.07.2019.


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