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Contratto di affitto con un solo comproprietario: è valido?

7 Gennaio 2020
Contratto di affitto con un solo comproprietario: è valido?

Validità del contratto di locazione di immobile stipulato da uno solo dei contitolari in comunione.

Tu e tua sorella avete ereditato (al 50% ciascuno) l’appartamento di proprietà dei vostri genitori. Ad amministrarlo però sei solo tu: ti occupi di pagare il condominio, dei piccoli lavori di manutenzione, di tutto ciò che concerne l’amministrazione ordinaria. Hai anche affisso, sul portone dello stabile, un cartello con su scritto “Affittasi”, dando come riferimento il tuo numero di telefono. Così, di tanto in tanto, qualche curioso ti chiede di vedere la casa. Tra tanti potenziali inquilini conosciuti sino ad oggi, uno ti è sembrato davvero interessato; ti ha persino fatto una proposta economica. Vorresti chiudere subito l’affare per non farti scappare il cliente ma, in questo momento, tua sorella è assente. Puoi procedere da solo? È valido il contratto di affitto con un solo comproprietario? Nel caso lo fosse, come formalizzare il contratto?

La questione va diversamente risolta a seconda che entrambi i titolari del bene siano d’accordo o meno nella stipula della locazione. Vediamo allora come stanno le cose.

I poteri dei comproprietari di un appartamento

Secondo una consolidata giurisprudenza [1], da ritenersi applicabile non solo nel caso di conclusione di un contratto di affitto ma anche a quello di comodato, qualora i proprietari di un immobile siano più di uno, ciascuno di questi ha pari poteri gestori. Risponde, del resto, a regole di comune esperienza il fatto che uno o alcuni dei comproprietari gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti. 

Questo, in termini pratici, significa che ciascuno dei comproprietari può concludere il contratto di affitto anche da solo. Il contratto sarà ugualmente valido e l’inquilino non potrà essere sfrattato solo per via della carenza della firma, sulla scrittura privata, dell’altro comproprietario. 

Questo perché la locazione – purché di durata non superiore a 9 anni – è considerato un atto di ordinaria amministrazione. E pertanto, nel caso di una proprietà in comune, ciascun comproprietario ha il potere di compiere tali atti anche singolarmente. Il consenso dei contitolari si presume. 

Se dovesse risultare che chi ha firmato il contratto ha agito senza chiedere il preventivo consento all’altro comproprietario, quest’ultimo potrà comunque ratificare in un momento successivo l’operato del primo, senza formalità particolari. Ad esempio tale ratifica può sostanziarsi nella semplice richiesta di pagamento dei canoni di locazione [2].

Dunque, l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita all’inquilino che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti. 

Affitto firmato da uno solo dei comproprietari: è valido?

Nel caso quindi in cui il contratto di affitto non dovesse essere sottoscritto da entrambi i titolari del bene, potrà essere firmato solo da uni di questi, se non c’è un’espressa opposizione da parte dell’altra.

In una pronuncia che sintetizza tutto il problema sinora analizzato – ossia se è valido il contratto di affitto firmato da uno solo dei comproprietari – il tribunale di Bari [3] ha così chiarito come stanno le cose: «Il contratto di locazione, seppur stipulato solamente da uno dei comproprietari dell’immobile, ha piena validità in considerazione del fatto che nelle vicende del rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o, quanto meno, della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Infatti, nei caso di compimento di atti di ordinaria amministrazione da parte di uno dei comproprietari, si presume il consenso degli altri comproprietari. Il dissenso deve essere espresso».

Disdetta affitto firmata da uno solo dei comproprietari

Si tenga peraltro conto che, sempre secondo la giurisprudenza [4], anche la disdetta del contratto di locazione può essere inviata da uno solo dei comproprietari avendo valore nonostante la mancata firma degli altri. 

La vendita della casa in comproprietà

Completamente diversa è la soluzione invece nel caso in cui si dovesse procedere alla vendita dell’immobile. Questa è un atto di straordinaria amministrazione e richiede pertanto il consenso di tutti i comproprietari che pertanto dovranno firmare il rogito notarile.

Locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari: disciplina applicabile

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’articolo 2031 del codice civile, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705, comma 2, c.c., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell’articolo 2032 del codice civile, esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa.

Cassazione civile sez. III, 10/09/2019, n.22540

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore senza formalità particolari, potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni, ed esigere dal conduttore, in virtù dell’art. 1705, comma 2, c.c. – applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell’art. 2032 c.c. – la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva.

Cassazione civile sez. III, 10/10/2019, n.25433

In tema di imposte sui redditi, il contribuente che non percepisce i canoni di locazione per un comportamento illecito del comproprietario deve comunque inserirli nella dichiarazione dei redditi.

Cassazione civile sez. trib., 09/05/2019, n.12332

In tema di godimento della cosa comune, ogni condividente può validamente porre in essere atti di ordinaria amministrazione della cosa comune secondo lo schema della gestione di affari altrui sul presupposto del consenso degli altri comproprietari, anche implicito; negli atti di ordinaria amministrazione rientra validamente anche la stipulazione di contratti di locazione non ultranovennali, siglabili per la volontà della maggioranza, vincolante anche per la eventuale minoranza dissenziente.

Tribunale Parma sez. II, 06/02/2019, n.209

In tema di contratti di locazione ad uso commerciale, ogni comproprietario è legittimato ad agire per intimare la disdetta del contratto di locazione, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso degli altri comunisti, aventi ognuno pari poteri gestori, senza che sia necessaria la partecipazione di tutti e, quindi, l’integrazione del contraddittorio, giacché nelle vicende del rapporto di locazione l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione.

Tribunale Grosseto, 13/07/2018, n.681



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