Il condomino può oscurare un’apertura che dà luce a locale comune?

Un condomino ha oscurato un’apertura che si apre, all’interno del suo cortile privato, su un muro perimetrale e che dà luce ad un locale di proprietà condominiale. Il condominio chiede di ripristinare la situazione precedente. Chi ha ragione?

Se ho ben compreso il suo quesito, la finestra di cui il condominio chiede il ripristino si trova sul muro perimetrale dell’edificio e permette l’ingresso di aria e luce nel vano condominiale.

La Corte di Cassazione con decine di sentenze (ad esempio con sentenza n. 1.560 del 22 aprile 1975) ha precisato, in applicazione dell’articolo 1102 del Codice civile, che il condomino non può compiere su beni di proprietà comune atti che mutino la destinazione economica della cosa o che impediscano agli altri condomini di fare uso della cosa secondo il loro diritto.

In particolare, la sentenza citata ha chiarito che non è consentito al condomino oscurare una apertura esistente nel muro condominiale che sia destinata, per la sua ubicazione, alla funzione di dare aria e luce ad un vano condominiale.

Tenga inoltre conto che:

• il muro perimetrale esterno di un edificio condominiale è, salva prova contraria, di proprietà del condominio anche nelle parti in cui il muro esterno chiude le proprietà esclusive dei singoli condomini;
• le servitù in ambito condominiale sono indicate nel regolamento condominiale e/o nell’atto di acquisto ma possono anche nascere ed esistere, senza necessità di atto scritto, direttamente in base alla legge (articolo 1062 del Codice civile) nel momento in cui lo stabile viene venduto dall’originario unico proprietario (il costruttore) agli acquirenti delle singole unità abitative ed esistano opere visibili (ad esempio una finestra) che mettano due distinte proprietà in rapporto di assoggettamento l’una all’altra (nel suo caso la finestra è un’opera visibile che assoggetta l’area di proprietà del condomino al servizio del vano condominiale per consentire ad esso di ricevere aria e luce).

In pratica, quindi, se il condomino non ripristinasse spontaneamente la finestra (permettendo nuovamente ad essa di dare luce ed aria al locale comune) e non si trovasse un accordo con tutti gli altri condomini per risolvere bonariamente la questione, è possibile che il condominio avvii una causa, con buone possibilità di successo (sulla base delle informazioni contenute nel quesito), per ottenere dal giudice una sentenza che non solo accerti l’esistenza della servitù (già esistente in base all’articolo 1062 del Codice civile ed allo stato di fatto così come è stato descritto nel quesito) ma condanni il condomino a rimuovere le opere che hanno oscurato l’apertura.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Angelo Forte