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Ripartizione spese lastrico solare

30 Gennaio 2020 | Autore: Marina Moretti
Ripartizione spese lastrico solare

Su chi gravano le spese per interventi di manutenzione e riparazione della copertura dell’edificio?

Sei proprietario di un appartamento situato all’ultimo piano di un condominio. Da un po’ di tempo, hai notato alcune infiltrazioni d’acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare. Come comportarsi in questi casi? Chi paga le spese di manutenzione? È possibile chiedere un risarcimento dei danni? Innanzitutto, è bene non fare confusione tra lastrico solare e terrazza. Queste due parti comuni dell’edificio, infatti, per quanto simili assolvono funzioni ben diverse: il lastrico solare, al pari del tetto, ha essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio; la terrazza, invece, è costituita da una superficie scoperta destinata soprattutto a fornire un affaccio e altre comodità all’appartamento cui è collegata. Compresa questa differenza è importante poi verificare se il lastrico solare appartiene all’intero condominio, oppure se è di esclusiva pertinenza di un solo condòmino.

In questo articolo, vedremo insieme uno dei temi più spinosi: la ripartizione spese del lastrico solare.

Cos’è il lastrico solare?

Per prima cosa, è importante capire cosa si intende per lastrico solare. Avrai sicuramente notato che spesso la parte terminale di un palazzo non è spiovente, ma è costituita da una superficie piana calpestabile. In pratica, il lastrico solare è la superficie terminale di un edificio che funge da copertura (al pari del tetto) delle sottostanti unità immobiliari e che può essere di proprietà comune (che, in tal caso, possono usarlo per stendervi i panni, accedervi etc.) o in uso esclusivo ad un singolo condòmino.

Lastrico solare e terrazza: differenza 

Spesso, si tende a confondere il lastrico solare con la terrazza, in realtà tra le due strutture vi è una differenza sostanziale. Come ti ho già anticipato in premessa, il lastrico solare è una superficie piana che, seppur calpestatile, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio; la terrazza, invece, è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani che consente ai proprietari dell’appartamento collegato l’affaccio verso l’esterno e il passaggio grazie ad una serie di parapetti (ringhiere, balaustre o muretti) che la circondano.

A differenza dei lastrici solari, quindi, le terrazze sono una parte integrante degli appartamenti da cui vi si accede ed al cui uso esclusivo esse sono destinate.

Lastrico solare: comune o esclusivo? 

Il lastrico solare può essere comune all’intero condominio oppure in uso esclusivo (o di proprietà) ad un singolo condòmino. È importante capire bene questo aspetto perché a seconda della proprietà del lastrico cambia la ripartizione delle spese per la sua manutenzione e riparazione.
Il codice civile [1] chiarisce che sono utilizzabili da tutti i condòmini le parti dell’edificio destinate all’uso comune: si pensi ad esempio al suolo su cui sorge l’edificio, ai pilastri, alle travi portanti, ai tetti, ai lastrici solari, alle scale, ai portoni di ingresso, ai portici, ai cortili, alle facciate ecc.

Ne consegue che generalmente il lastrico solare è condominiale. Tuttavia, spesso capita che il costruttore dell’edificio possa aver ceduto la proprietà esclusiva del lastrico ad un solo condòmino (in genere al titolare dell’ultimo piano); oppure che un solo condòmino ne abbia l’uso esclusivo pur non essendo proprietario del lastrico (che appartiene invece al condominio).

Pertanto, basta verificare il regolamento di condominio e gli atti di acquisto degli appartamenti da cui si evince la diversa destinazione dell’area rispetto alla proprietà condominiale.

Ripartizione spese lastrico solare

Il lastrico solare deve essere mantenuto in buone condizioni. In altre parole, occorre eseguire periodicamente dei lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, come ad esempio sostituire la guaina, le piastrelle della pavimentazione ecc.

Ma esattamente, chi paga le spese relative al lastrico solare? La ripartizione delle spese [2] di manutenzione e riparazione sarà, a seconda dei casi, pertinenza del condominio o del singolo condòmino. Al riguardo, occorre distinguere:

  • se il lastrico solare è di proprietà del condominio e quindi svolge la sola funzione di copertura, le spese andranno ripartite tra tutti i condòmini. In altri termini, tutti i condomini che ne traggono una qualche utilità, concorrono alle spese [3];
  • se il lastrico solare è in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di un solo condòmino (solitamente, colui che occupa l’appartamento posto all’ultimo piano dello stabile), ebbene questi dovrà contribuire alle spese per 1/3, mentre la cifra restante pari a 2/3 andrà suddivisa tra tutti gli altri condòmini (in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno) per i quali quel lastrico assolva ad una funzione di copertura, compreso il proprietario stesso (c.d. copertura verticale del lastrico) [4].

Può capitare, tuttavia, che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità immobiliari sottostanti. In tal caso, vi è l’obbligo della doppia contribuzione: il proprietario dovrà pagare un 1/3 delle spese per l’uso esclusivo del lastrico e 2/3 delle spese in proporzione al valore millesimale della porzione di appartamento coperta dal lastrico [5].

Limiti all’utilizzo del lastrico solare

Se il lastrico solare è condominiale l’uso è consentito a tutti i condòmini, a condizione che:

  • se ne faccia un uso conforme alla sua destinazione. Ciò vuol dire che è vietato, ad esempio, trasformare un lastrico solare in una serra, in un ristorante, oppure posizionarci sopra oggetti eccessivamente pesanti, eseguire opere che mettano a rischio la stabilità dell’edificio ecc.;
  • non si impedisca agli altri condòmini un pari utilizzo: si pensi al lastrico solare completamente ricoperto da pannelli solari che non consentono il passaggio agli altri condòmini.

Quando il lastrico solare, invece, è di proprietà esclusiva di un solo condòmino occorre bilanciare l’interesse del proprietario con la funzione generale di copertura svolta dal lastrico solare a vantaggio degli altri condòmini. Ciò significa che il proprietario esclusivo può apportarvi tutte le modifiche che ritiene necessarie per una migliore fruibilità del lastrico, purché da tali modifiche non ne derivino danni agli altri condòmini. Ad esempio, può costruire una gabbiola come ripostiglio, una veranda, una lavanderia ecc. (c.d. diritto di sopraelezione).

L’importante è che nel fare tali opere non pregiudichi [6]:

  • la funzione di copertura esercitata dal lastrico solare;
  • la stabilità dell’edificio;
  • il decoro architettonico dello stabile.

Lastrico solare: danni e responsabilità

Nell’ipotesi in cui dal lastrico solare derivino danni all’appartamento sottostante, ad esempio a causa di infiltrazioni d’acqua, le spese per la riparazione gravaranno [7]:

  • sul proprietario esclusivo del lastrico solare, in qualità di custode;
  • sul condominio, in persona dell’amministratore, tenuto ad effettuare i necessari controlli periodici volti a garantire la conservazione delle parti comuni dell’edificio.

In tal caso, il concorso di responsabilità si risolve ponendo le spese di riparazione o di ricostruzione per 1/3  a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti 2/3 a carico del condominio [8].
Attenzione: qualora le infiltrazioni siano dovute alla responsabilità esclusiva del proprietario del lastrico solare (ad esempio, ha installato sul lastrico una struttura pesante che ha danneggiato l’impermeabilità dell’immobile) quest’ultimo sarà tenuto a pagare per intero le spese necessarie per eseguire le riparazioni. Lo stesso dicasi se il danno sia stato provocato per colpa esclusiva dell’amministratore che non abbia eseguito i lavori nonostante i continui solleciti.

Lastrico solare: lavori urgenti

Può capitare che il condòmino che ha in uso esclusivo il lastrico solare segnali tempestivamente all’amministratore una crepa sulla superficie. Cosa fare in questo caso? Occorre effettuare urgentemente i lavori necessari alla riparazione della crepa.

Prima, però, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea condominiale per discuterne nell’ordine del giorno e autorizzare l’opera manutenzione dell’edificio. Qualora l’amministratore non provveda a far eseguire i lavori, dei danni cagionati risponderà il condominio (ovvero tutti i proprietari delle unità immobiliari, ad eccezione del condòmino danneggiato) che in un secondo momento potrà rivalersi sull’amministratore, responsabile di non aver provveduto alle migliorie della parte comune dell’edificio.

Supponiamo che si verifichino infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante il lastrico solare. In questo caso, data l’urgenza, il condòmino che ha subito i danni potrà eseguire autonomamente i lavori necessari senza aspettare l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea condominiale. Le spese sostenute gli verrano poi rimborsate dagli altri condòmini. Ovviamente, il diritto al rimborso sussiste solo qualora si dimostri l’urgenza e l’inderogabilità dei lavori. Anche in questo caso, le spese andranno ripartite a seconda che il lastrico solare sia ad uso esclusivo o ad uso condominiale.

Di conseguenza:

  • nel caso di proprietario esclusivo del lastrico solare, questi dovrà versare 1/3 delle spese totali sostenute per la riparazione;
  • nel caso di lastrico solare condominiale, tutti i condomini (in base alle apposite tabelle millesimali) saranno tenuti a versare i 2/3 delle spese.

A questo punto, ti chiederai quando i lavori sono da considerarsi urgenti. Ebbene, sono urgenti tutti quei lavori che non possono essere rimandate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio. Ad esempio, la rottura di una tubatura che causa l’allagamento dell’abitazione sottostante, le infiltrazioni di acqua provocate dalla rivestitura o dalla pavimentazione del lastrico sociale ecc.

Al contrario, tutti le spese sostenute per i lavori non urgenti, ed eseguiti spontaneamente dal condòmino senza autorizzazione dell’amministratore, non potranno essere rimborsate.



Di Marina Moretti

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 1451/2014.

[3] Art.1123 cod. civ.

[4] Art. 1126 cod. civ.

[5] Cass. civ. sent. n. 11449/1992.

[6] Artt. 1102, 1120 ultimo comma e 1122 cod. civ.

[7] Cass. Civ. sent. n. 2726/2002.

[8] Cass. Civ. SS.UU. sent. n. 9449/2016.


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