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Casa in comunione ereditaria: indennità di occupazione

18 Gennaio 2020
Casa in comunione ereditaria: indennità di occupazione

Mio figlio ha ereditato 1/3 di un immobile mentre gli altri 2/3 sono di titolarità delle due zie? Ha diritto di abitare in questo appartamento?

La fattispecie in esame fa riferimento al fenomeno della comunione e, nello specifico, a quella di natura ereditaria, dove, cioè, al decesso di una persona si verifica la contitolarità su un bene, in capo a più soggetti e pro quota.

Ebbene, a proposito della comunione, la legge stabilisce che ogni comproprietario ha diritto di utilizzare la cosa, ma a condizione che non ne alteri la destinazione e che non ne impedisca l’uso agli altri contitolari [1]. Si tratta di regole che vanno rispettate anche quando si sta parlando di un bene immobile ed anche lì dove lo stesso sia utilizzato ed occupato, in via esclusiva, soltanto da alcuni coeredi comproprietari.

In particolare, in questa ipotesi, peraltro non infrequente, si discute se, in assenza di ogni accordo tra i contitolari del bene, il comproprietario escluso dal possesso abbia o meno diritto a un’indennità di occupazione. Si tratta di un dubbio al quale la giurisprudenza della Cassazione ha dato una duplice risposta:

  • secondo una prima pronuncia [2], il coerede che occupa esclusivamente il bene in comunione usufruisce di un indiscutibile vantaggio di natura patrimoniale. Gli altri contitolari, infatti, non solo non utilizzano il bene personalmente, ma non ricevono nemmeno una rendita come quella ricavabile, ad esempio, da una locazione. Per questo motivo, essi hanno diritto, a carico del coerede occupante, a un’indennità di occupazione commisurata al valore di mercato dell’immobile occupato;
  • in un’altra sentenza, invece, gli Ermellini [3] precisano che non c’è alcun vantaggio patrimoniale automatico nell’utilizzare, in via esclusiva, un bene immobile in comune. Tale conclusione sarebbe, oltremodo, corretta, se il possesso esclusivo dell’appartamento, caduto in successione, dovesse compiersi nella piena tolleranza degli altri contitolari. Alla luce, quindi, di questa posizione, l’eventuale indennità di occupazione sarebbe dovuta solo nel caso in cui l’uso del bene occupato fosse palesemente rivendicato dagli altri comproprietari e se, questa pretesa fosse esplicitamente respinta dal coerede che risiede nell’appartamento in comunione.

In conclusione, alla luce di quanto è stato appena premesso, poiché la legge prevede, come regola base, che ogni comproprietario ha un diritto d’uso sul bene in comune, suo figlio potrebbe utilizzare/abitare l’appartamento in comunione ereditaria. Tuttavia sarebbe preferibile farlo con l’accordo e il consenso degli altri coeredi, allo scopo di evitare contestazioni e non improbabili liti giudiziarie sul predetto uso della cosa in comune e sull’ammontare dell’eventuale indennità di occupazione dovuta.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Marco Borriello


note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Cass. Civ. sent. n. 20394/2013

[3] Cass. Civ. sent. n. 2423/2015


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