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Modifiche al verbale dell’assemblea di condominio

9 Gennaio 2020
Modifiche al verbale dell’assemblea di condominio

Aggiunte e correzioni al verbale della riunione di condominio una volta chiuso: il testo può essere corretto successivamente, dopo l’apposizione delle firme?

Spesso, ci si chiede se, una volta chiusa l’assemblea di condominio, si possa modificare il testo del verbale redatto dal segretario o dal presidente. Ciò può succedere, ad esempio, tutte le volte in cui ci si accorge, a posteriori, di un’omissione o di un’imprecisione e sia necessario provvedere alla rettifica o ad una specificazione più puntuale di quanto riportato nel corso della riunione. 

Se, ad esempio, il verbale viene, in prima battuta, stilato a mano nel libro dei verbali delle assemblee per poi essere, in un momento successivo, trascritto al computer e stampato per l’invio ai condomini, quali poteri ha l’amministratore di rettificare il testo originario su cui sono già state apposte le firme del presidente e del segretario (e, in taluni casi, anche dei condomini intervenuti)? Il che significa chiedersi quale sia il valore delle modifiche al verbale dell’assemblea di condominio: quanto deve essere fedele quest’ultimo al testo iniziale? Possono essere apposte aggiunte e correzioni? Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce dei chiarimenti forniti, sino ad oggi, dalla giurisprudenza. 

Il verbale della riunione di condominio

Il resoconto dell’assemblea e delle deliberazioni assunte deve essere per forza verbalizzato per iscritto. Il verbale va poi conservato, a cura dell’amministratore, nell’apposito registro da questi custodito. È diritto di tutti i condomini prenderne visione in qualsiasi momento ed estrarne copia.

Anche se il verbale dell’assemblea di condominio non ha valore di atto pubblico e, pertanto, non costituisce l’unica possibilità di provare i fatti avvenuti nel corso della riunione, la sua redazione costituisce un momento necessario costituendo un documento che ufficialmente dimostra e attesta lo svolgimento delle attività assembleari.

La verbalizzazione deve avvenire in ogni caso, anche quando l’assemblea non si è regolarmente costituita o non ha deliberato per mancanza dei quorum.

Il verbale deve riportare una serie di elementi essenziali:

  • il luogo, la data e l’ora di apertura dell’assemblea;
  • l’ordine del giorno;
  • l’elenco nominativo dei partecipanti, specificando se presenti personalmente o per delega e il valore millesimale di ciascun rappresentato;
  • la nomina del presidente e del segretario;
  • l’esposizione della discussione su ciascun argomento;
  • la votazione, con indicazione dei nomi dei votanti favorevoli e di quelli contrari e delle rispettive quote di partecipazione;
  • ulteriori eventi rilevanti durante lo svolgimento dell’assemblea, quali l’allontanamento di un condomino dalla riunione;
  • l’ora e la dichiarazione di chiusura dell’assemblea;
  • la sottoscrizione del presidente e del segretario (la nomina del segretario, tuttavia, non è obbligatoria);
  • l’individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti nonché il valore delle rispettive quote, al fine della verifica delle maggioranze assembleari prescritte dalla legge. Tale indicazione è, inoltre, indispensabile per individuare i condomini legittimati ad impugnare la delibera e per poter valutare l’esistenza di un possibile conflitto di interessi. L’eventuale omissione di tali indicazioni comporta l’annullabilità della delibera.

Chi redige il verbale di condominio?

Di norma, il verbale viene redatto dal segretario sotto dettatura del presidente, per poi essere sottoscritto da entrambi. Tuttavia, poiché la nomina del segretario dell’assemblea è eventuale e non obbligatoria, ben potrebbe essere che sia lo stesso presidente a dirigere la riunione e, nello stesso tempo, a compilare il verbale.

Come va redatto il verbale di condominio?

Ci sono due modi per redigere il verbale con il resoconto della riunione di condominio:

  • riportando il testo direttamente nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore;
  • oppure prendendo nota dei fatti salienti in un autonomo foglio a parte per poi copiarlo, in un momento successivo, nel registro dei verbali in modo che questi risulti privo di correzioni e cancellature. Questa soluzione, di solito, viene adottata quando si ha la volontà di conservare il registro in fogli dattiloscritti, quindi stampati dal computer, in modo che tutti possano agevolmente comprenderne il testo (cosa più difficile quando si tratta di una grafia a penna).

Modifiche al verbale dell’assemblea di condominio

Vediamo ora che succede in caso di aggiunte e correzioni al verbale dell’assemblea di condominio realizzate successivamente al momento della sua redazione. 

La domanda è, quindi, se il verbale dell’assemblea condominiale debba essere redatto, corretto e chiuso necessariamente nel corso e alla presenza dell’assemblea condominiale, oppure possa essere redatto, corretto o modificato anche senza assemblea.

Sono valide le aggiunte nel verbale, fatte al termine o dopo lo scioglimento dell’assemblea condominiale? Secondo l’orientamento prevalente, ogni eventuale correzione o variazione deve essere approvata in nota dal presidente per poi essere approvata dalla successiva assemblea.

La Cassazione, nel 2015 [1], ha fornito una risposta. Ma prima facciamo un esempio.

Silvio impugna una delibera condominiale assumendo la presenza di un vizio relativo alla sua verbalizzazione: l’amministratore, in sede di trascrizione del verbale nell’apposito registro, quindi in un momento successivo alla chiusura dell’assemblea, ha modificato il testo iniziale riportando alcune indicazioni riguardanti la presenza e l’assenza di altri condomini. Silvio, quindi, intende impugnare il verbale sostenendone la nullità.

La Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che tutte le modifiche al verbale dell’assemblea che non incidono sulla sua sostanza, ma che sono solo la correzione di errori materiali, sono legittime e non possono essere contestate. 

Eventuali interventi correttivi apportati al verbale successivamente alla chiusura dell’assemblea su disposizione del presidente e con l’esecuzione da parte del segretario non comportano l’invalidità della relativa delibera allorquando le rettificazioni – comunque controllabili successivamente – non abbiano inciso sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, nel senso che non l’abbiano, in ogni caso, fatta venir meno.

Al contrario, quando nel verbale vengono aggiunti fatti non veri si commette un illecito civile che rende nullo il verbale e, quindi, anche l’assemblea. Non scatta, invece, il reato di falso, trattandosi di falsità ideologica (il Codice penale, invece, sanziona solo le falsità materiali in scrittura privata) [2].

Si può contestare, in tal caso, la veridicità del verbale senza bisogno di proporre, peraltro, la querela di falso [3], non essendo il verbale un atto pubblico e fornendo lo stesso non una prova assoluta dei fatti avvenuti nel corso della riunione. 


note

[1] Cass. sent. n. 6552/2015 del 31.03.2015.

[2] Se è indubbio che la falsità commessa nel verbale dattiloscritto potrebbe costituire un artificio idoneo a indurre in errore una persona, manca tuttavia l’elemento dell’ingiustizia del profitto con altrui danno, poiché l’artificio dev’essere finalizzato proprio all’induzione in errore dell’altra parte, che per ciò dovrebbe determinarsi a un atto di disposizione patrimoniale che altrimenti non avrebbe deciso di effettuare.

[3] Trib. Genova, sent. del 21 luglio 2004, e Trib. Milano, sent. del 31 marzo 2003. Si agisce quindi con l’azione di impugnazione in base all’articolo 1137 c.c. dimostrando che i fatti si sono svolti diversamente da quanto riportato.


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