Pagamento in ritardo del canone di affitto: cosa succede?

Locazione a uso abitativo e commerciale: termine di tolleranza per il pagamento del canone. 

«Qualche giorno di ritardo… cosa sarà mai!» un’espressione che si usa spesso per giustificare quelle piccole morosità che non causano significativi danni. Eppure, il diritto, a volte, ha delle regole assai rigide, sicché anche un solo giorno di dilazione potrebbe comportare l’automatico scioglimento del contratto (ciò che, in termini tecnici, viene detto: “risoluzione contrattuale di diritto”). Una di queste ipotesi ricorre in tema di locazione. 

Per sapere cosa succede in caso di pagamento in ritardo del canone di affitto è bene, tuttavia, considerare una serie di variabili che possono incidere sulla soluzione del problema. Bisogna, innanzitutto, distinguere il caso della locazione a uso abitativo da quella a uso commerciale. In secondo luogo, bisogna verificare cosa hanno scritto le parti nel contratto ossia se è stata inserita quella che, in gergo giuridico, viene chiamata “clausola risolutiva espressa”. 

Chi non è un tecnico del diritto avrà difficoltà a masticare questi concetti. Ecco perché dedichiamo questa guida a tutti coloro che vogliono sapere, in modo semplice e pratico, cosa si rischia in caso di ritardo nel pagamento del canone di affitto e quali possono essere le conseguenze soprattutto ai fini di un eventuale sfratto per morosità. 

Pagamento in ritardo del canone di locazione a uso abitativo

Per legge, il canone di locazione a uso abitativo va versato entro il giorno 20 del mese successivo. 

Chi, ad esempio, non ha corrisposto il canone di febbraio, ha tempo fino al 20 marzo per evitare lo sfratto. 

Basta, dunque, anche un solo mese di affitto non pagato per essere sfrattati. 

Sussistendo tale morosità, l’avvocato del locatore notifica al conduttore una citazione per convalida di sfratto per morosità. Si tratta di un atto giudiziario, consegnato a mezzo dell’ufficiale giudiziario, in cui è contenuto l’invito all’inquilino di presentarsi in tribunale in una determinata data. In quella sede, il giudice verifica innanzitutto se sussiste ancora la morosità. Se non è stato ancora estinto il debito, il magistrato emette l’ordinanza di sfratto. Questo significa anche che il conduttore ha tempo per pagare il canone non versato fino alla data dell’udienza e impedire così che il procedimento vada avanti. 

L’inquilino che, dinanzi al giudice, voglia evitare lo sfratto può:

• pagare in udienza l’intero importo maturato sino ad allora (quindi, tutti i mesi arretrati), con gli interessi e le spese legali;
• oppure chiedere al giudice, alla data della prima udienza, un rinvio di massimo 90 giorni per adempiere (il cosiddetto termine di grazia). Se neanche dopo tale termine il debito viene estinto, il tribunale dichiara lo sfratto esecutivo. 

Pagamento in ritardo del canone di locazione a uso commerciale

Se la legge indica con esattezza il ritardo massimo consentito per il pagamento del canone di locazione a uso abitativo non fa altrettanto con la locazione a uso commerciale. Qui valgono le regole generali che si applicano a tutti i contratti, regole secondo cui la risoluzione – ossia lo scioglimento del contratto per inadempimento – può essere richiesta solo in caso di gravi violazioni. In termini pratici, significa che il ritardo o la morosità deve incidere in modo consistente rispetto agli interessi economici del locatore. A tal fine, vanno valutati una serie di aspetti: la complessiva durata del contratto e i canoni che sono già stati versati regolarmente, l’entità della morosità e del ritardo.

Ad esempio, in una locazione di un ampio magazzino, con un canone mensile di 5mila euro, dinanzi all’esatto adempimento di tre anni di seguito, il ritardo di 20 giorni di una sola mensilità non consente di ottenere la risoluzione del contratto e, quindi, lo sfratto.

La presenza della clausola risolutiva espressa

Abbiamo visto sinora ciò che prevede la legge in caso di pagamento in ritardo del canone di affitto. Tuttavia, le parti possono derogare a tale disciplina e inserire nel contratto di locazione una diversa regolamentazione, stabilendo dopo quanti canoni il contratto si considera automaticamente risolto. Tale clausola, chiamata “clausola risolutiva espressa”, ha la funzione di determinare un immediato scioglimento del contratto al verificarsi della condizione in esso riportata. Così, se il proprietario e l’inquilino dovessero stabilire che «l’omesso versamento anche di una sola mensilità determina l’automatica risoluzione del contratto» non ci sarà modo di evitare lo sfratto per morosità. Così, ad esempio, nella locazione a uso commerciale, l’inquilino non potrà neanche difendersi sostenendo che l’inadempimento non è stato sufficientemente grave.

La questione è stata analizzata, di recente, dalla Cassazione [1]. La Corte parte nel ricordare il contenuto dell’articolo 1456 del Codice civile a norma del quale «i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva». In presenza di tale clausola, quando si verifica l’inadempimento nel pagamento del canone concordato, il creditore (nel nostro caso il locatore) deve comunicare all’altra parte contraente (il conduttore) l’intenzione di avvalersi di tale diritto e, quindi, di ritenere ormai sciolto ogni contratto. 

In tal caso, se si dovesse finire in causa, il giudice deve limitarsi a dichiarare la risoluzione del contratto senza procedere alla valutazione in merito alla sua gravità, avendo le parti già effettuato una preventiva valutazione della gravità dell’inadempimento. Non rileva, quindi, l’eventuale tolleranza prestata, anche in passato, dal locatore. 

I giudici ritengono che tale clausola non sia da considerarsi vessatoria; sicché, per essere valida, non necessita della doppia firma. Essa può essere inserita in tutti i contratti e, quindi, anche nei contratti di locazione.