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Il Comune può obbligare a sistemare il palazzo?

10 Gennaio 2020 | Autore: Marina Moretti
Il Comune può obbligare a sistemare il palazzo?

Manutenzione straordinaria di un edificio: quando il sindaco può ordinare i lavori?

Abiti in un vecchio palazzo. Da qualche tempo, hai notato che i balconi presentano, in diversi punti, un distacco di calcinacci, sulla facciata sono comparse delle grosse macchie nere e il tetto ha delle tegole scollate. Nell’assemblea condominiale si discute ogni volta degli interventi di riparazione e di ristrutturazione del palazzo. Tali lavori, tuttavia, vengono puntualmente rimandati perché le spese sono eccessive. Il rischio, però, è alto: pezzi di calce potrebbero staccarsi dai balconi o dai cornicioni e colpire un passante. Come comportarsi in questi casi? L’amministratore ha la possibilità di intraprendere i lavori di sua spontanea iniziativa? Ma soprattutto, il Comune può obbligare a sistemare il palazzo? Facciamo il punto della situazione in questo articolo.

La manutenzione del palazzo

Devi sapere che determinati interventi di manutenzione devono essere effettuati subito, altrimenti la situazione dello stabile potrebbe aggravarsi e mettere a rischio l’incolumità sia dei condomini che di terze persone, senza contare l’aggravio di costi in caso di rovina dell’edificio.

In relazione alla manutenzione dei beni comuni (cioè quelli di proprietà di tutti i condomini, quali le scale, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, l’ascensore ecc.) occorre distinguere due tipologie di intervento:

  • manutenzione ordinaria: vale a dire tutti gli interventi utili per effettuare la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli volti a garantire l’efficenza degli impianti esistenti. In buona sostanza, si tratta di un controllo periodico al fine di verificare, ad esempio, che un impianto funzioni oppure fare piccole riparazioni come cambiare la lampadina dell’ascensore. Tali attività vanno fatte periodicamente in modo da evitare problemi più seri;
  • manutenzione straordinaria: interventi necessari per rinnovare e sostituire parti di edifici. Ad esempio, la sostituzione della cisterna, il rifacimento della cancellata, la pitturazione della facciata ecc.

Indipendentemente dal fatto che si tratti o meno di manutenzione ordinaria o straordinaria, i lavori possono essere:

  • urgenti; si tratta di tutte quelle manutenzioni volte a prevenire un danno imminente ed irreparabile ai condomini ed a terzi. Si pensi, ad esempio, ad una porzione del tetto condominiale scoperchiata da un forte temporale. In tal caso, sia l’amministratore che il singolo condomino possono provvedere autonomamente ai lavori – anche senza aver prima informato l’assemblea – salvo poi la possibilità di chiedere il rimborso di quanto speso;
  • non urgenti, anche se necessari; tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio al fine di migliorare la strutture e gli impianti e rendere l’edificio più abitabile e confortevole. In tal caso, l’amministratore (o il singolo condomino) che vi provveda autonomamente non può poi chiedere il rimborso. L’unico modo per farsi restituire quanto speso è di ottenere preventivamente l’autorizzazione.

Quindi, è importante distinguere ciò che è urgente (per evitare danni o pericoli) da ciò che è solo necessario (ciò che va fatto, tipo la sostituzione di un vetro rotto). È l’urgenza, infatti, a giustificare il potere di agire autonomamente dell’amministratore o del singolo condomino.

Manutenzione del palazzo: quali poteri ha l’amministratore?

Generalmente, gli interventi di manutenzione devono essere deliberati dall’assemblea condominiale dopo aver discusso della tipologia di intervento, della scelta della ditta migliore, della spesa da sostenere ecc.

Tuttavia, l’amministratore di condominio può ordinare lui stesso i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, dandone semplice comunicazione ai condomini nella prima riunione utile. Facciamo un esempio: si guasta un componente dell’impianto di autoclave. In tal caso, l’amministratore può disporre autonomamente l’intervento di manutenzione – considerato il rischio per il funzionamento dell’intero impianto – e obbligare poi il condominio a sostenere la relativa spesa. In questo caso, perciò, l’assemblea non ha il potere di ratificare le spese straordinarie disposte, proprio perché rivestono il carattere di urgenza.

La ratifica, invece, si rende necessaria qualora l’amministratore autorizzi, senza il consenso dell’assemblea, lavori non urgenti (c.d. eccesso di potere), rischiando di dover pagare gli interventi di tasca propria e non ottenere poi alcun rimborso.

Manutenzione del palazzo: il condomino può procedere ai lavori?

Qualora l’amministratore e l’assemblea condominiale non provvedano a far eseguire i lavori urgenti, essi possono essere eseguiti anche di iniziativa di ogni singolo condomino per evitare il deterioramento della cosa.

Quindi, in pratica, il condomino può sostituirsi al condominio, eseguendo autonomamente i lavori di manutenzione. Si pensi, ad esempio, alla riparazione del balcone oppure alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare. Il proprietario dell’appartamento interessato potrebbe anticipare i costi dei lavori e, successivamente, chiedere il rimborso all’assemblea e all’amministratore.

Attenzione, occorre dimostrare sempre:

  • l’urgenza dei lavori, tanto da imporre un’azione immediata;
  • la non differibilità dei lavori, cioè che non potevano essere rinviati;
  • il fatto di non aver potuto avvertire l’amministratore o gli altri condomini in tempi ragionevoli.

Se il condominio non si decide a deliberare i lavori urgenti, il condomino – che non vuole anticipare soldi – può presentare un ricorso in tribunale affinché il giudice prenda i provvedimenti necessari in camera di consiglio, nominando un amministratore.

Il Comune può obbligare a sistemare il palazzo?

Forse non sai che nel caso in cui non si provveda ai lavori urgenti, l’amministratore o il singolo condomino possono sempre rivolgersi al Comune che, nella persona del sindaco, può emettere un’ordinanza con cui impone al condominio l’esecuzione delle opere a tutela dell’incolumità.

Per emanare l’ordinanza, però, devono sussistere i seguenti presupposti:

  • un grave pericolo che minaccia l’incolumità pubblica o la sicurezza urbana; il pericolo deve essere concreto e non solo potenziale. Non è necessario, invece, che il pericolo sia già in atto essendo l’ordinanza rivolta ad evitarlo in anticipo;
  • una situazione imprevedibile ed eccezionale che non può essere fronteggiata con i mezzi ordinari previsti dall’ordinamento;
  • l’urgenza, causata dall’imminente pericolosità, che impone l’adozione di un provvedimento straordinario.

L’ordinanza, inoltre, deve contenere una congrua motivazione e deve essere rivolta a risolvere una situazione temporanea.

Il Comune può ordinare lo sgombero del palazzo?

Il sindaco ha il potere di ordinare lo sgombero di un palazzo che rischia di crollare. Vuol dire che può disporre il divieto tassativo di utilizzare gli appartamenti fino a quando non saranno eseguiti tutti i lavori di intervento ritenuti necessari.

In sostanza, i singoli condomini potranno rientrare nelle rispettive abitazioni solamente dopo l’intervento di ripristino che riporti il palazzo in condizioni di stabilità nel rispetto delle norme di sicurezza.

Per far questo, è necessario che l’ordinanza con cui si ordina lo sfratto dei proprietari indichi un termine certo per il ritorno dei residenti nell’immobile. Il provvedimento di sgombero del sindaco, quindi, ha necessariamente natura provvisoria per fronteggiare un pericolo attuale e imminente e tutelare la pubblica incolumità.

Che succede se il condominio non rispetta l’ordinanza del sindaco?

Può capitare che il condominio non rispetti l’ordine del Comune contenuto nell’ordinanza del sindaco. In tal caso, qualora l’edificio sia pericolante e rappresenti una seria minaccia per l’incolumità, toccherà al sindaco rimuovere il pericolo provvedendo ad avviare i lavori di manutenzione. Ovviamente, tutte le spese sostenute saranno a carico di chi si è reso inadempiente.

In altre parole, l’amministrazione locale si rivarrà contro il condominio per le spese anticipate per l’esecuzione dei lavori, intraprendendo contro i singoli condomini le azioni esecutive previste dalla lagge, quali il procedimento per decreto ingiuntivo o quello previsto per la riscossione delle entrate degli enti locali (e cioè avvio dell’esecuzione esattoriale a mezzo dell’agente della riscossione).

Tale situazione può, quindi, sfociare anche nel pignoramento della casa e nella messa all’asta dei singoli appartamenti. Ma non è tutto. I singoli condomini proprietari degli appartamenti dell’edificio pericolante subiranno un procedimento penale per il reato di mancata esecuzione degli ordini di un’autorità pubblica; oltre ad essere ritenuti responsabili degli eventuali danni a persone e cose che, nel frattempo, potrebbero essersi verificati.

Lavori di manutenzione: ripartizione spese

Infine, un accenno merita la questione relativa alla ripartizione delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione sia ordinari che straordinari.

Per prima cosa è bene verificare se ci sono eventuali accordi tra i condomini, contenuti in una delibera condominiale sottoscritta da tutti, negli atti di acquisto degli appartamenti oppure nello stesso regolamento condominiale.

In mancanza di specifici accordi, le spese di conservazione (cioè quelle di manutenzione) vanno ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.

Tale criterio, tuttavia, non vale in caso di:

  • manutenzione dell’ascensore e delle scale: si applica il criterio che prevede un riparto, per metà della spesa applica i millesimi di proprietà e per l’altra metà l’altezza piano;
  • manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo: in tal caso, un terzo della spesa spetta all’utilizzatore esclusivo e i restanti due terzi vanno necessariamente suddivisi tra i condomini.

Nel caso di condominio con più scale (c.d. condominio parziale), le spese per gli interventi manutentivi di beni dai quali traggono utilità solamente alcuni condomini, sono suddivise solamente tra i condomini interessati.



Di Marina Moretti


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