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Usucapione comproprietà: ultime sentenze

27 Gennaio 2020
Usucapione comproprietà: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: acquisto per usucapione della comproprietà; domanda diretta all’accertamento dell’usucapione di un bene; acquisto di beni immobili per usucapione; richiesta di usucapione di una quota indivisa di un bene in comproprietà.

Acquisto per usucapione del diritto di comproprietà

Un immobile di proprietà esclusiva può essere oggetto di un compossesso pro indiviso tra lo stesso proprietario ed un terzo, il quale, una volta trascorso il tempo per l’usucapione, può acquistare la comproprietà pro indiviso del bene stesso, nella misura corrispondente al possesso esercitato. Né tale situazione di compossesso, che consiste nell’esercizio del comune potere di fatto sulla cosa da parte di due soggetti, esige la esclusione del possesso del proprietario, ovvero che il compossessore effettivo ignori la esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l’animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore, il quale abbia usato della cosa uti condominus. Consegue, dunque, a quanto innanzi che il possesso non esclusivo del bene è idoneo ai fini della configurabilità in capo al possessore della fattispecie acquisitiva dell’usucapione.

(Nel caso concreto il compossesso della cantina uti dominus da parte di un fratello per oltre venti anni, in maniera continuativa e non viziata, è da ritenere del tutto idoneo ad integrare l’acquisto per usucapione del diritto di comproprietà, fermo restando l’analogo diritto in capo alle sorelle già proprietarie, le quali avrebbero dovuto dimostrare, al fine di ottenere una diversa pronuncia, che il possesso esercitato dal germano era imputabile a mera tolleranza di esse proprietarie).

Corte appello Milano sez. III, 03/03/2015, n.971

Accertamento dell’usucapione in danno dei comproprietari

La domanda diretta all’accertamento della usucapione di un bene richiede la presenza in causa di tutti i comproprietari in danno dei quali l’usucapione si sarebbe verificata perché comporta l’accertamento di una situazione giuridica (usucapione e proprietà esclusiva) confliggente con quella preesistente (comproprietà degli altri) della quale il giudice può solo conoscere in contradditorio di ogni interessato.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione del giudice del merito di non disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti della Regione Campania, ente gestore di un immobile demaniale che, secondo l’attore in usucapione, aveva perso tale qualità, essendo il bene di proprietà dell’Agenzia del Demanio).

Cassazione civile sez. II, 14/06/2018, n.15619

Quando non si ha possesso ai fini dell’acquisto per usucapione?

Non si ha possesso ai fini dell’acquisto per usucapione quando il rapporto materiale col bene è dovuto all’altrui tolleranza (tolleranza che nell’ambito dei rapporti di parentela può ritenersi anche in presenza di situazioni di materiale detenzione prolungate nel tempo).

Di conseguenza, il fatto che il comproprietario usi il bene in comproprietà discende dal titolo di comproprietà, che lo legittima a farlo, e non vale a dimostrare il possesso ai fini di usucapione della quota non di proprietà.

Tribunale Massa, 07/06/2018, n.423

Nullità della sentenza dichiarativa dell’usucapione

In tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato – la comproprietà degli altri soggetti.

Nella specie, gli appellati, nell’intento di paralizzare la suddetta eccezione di nullità, hanno rinunciato in questa sede alla domanda di usucapione della predetta area nonché agli effetti costitutivi della sentenza appellata e, precisando la loro domanda, hanno chiesto alla Corte adita di voler considerare la loro domanda come eccezione riconvenzionale di usucapione senza l’ottenimento di una ulteriore pronuncia sull’avvenuto acquisto della predetta area a tale titolo.

Corte appello Palermo sez. II, 04/07/2017, n.1316

Domanda riconvenzionale ed eccezione: differenza

A caratterizzare la domanda riconvenzionale è sufficiente che il provvedimento richiesto dal convenuto non si esaurisca nel rigetto della domanda dell’attore. Pertanto, qualora il convenuto in un giudizio di rivendica o di accertamento della proprietà, chieda, a sua volta, che venga accertato che è esso convenuto il titolare della proprietà (o comproprietà) della cosa al momento della decisione, l’istanza proposta ha la natura di domanda riconvenzionale.

Si è, invece, in presenza di una mera eccezione se il convenuto si limita a chie dere l’accertamento di una vicenda giuridica – come ad esempio, l’usucapione – per effetto della quale l’attore non e mai divenuto proprietario o ha cessato di esserlo.

In questa seconda ipotesi, il giudice non può esimersi dall’accertare la vicenda dedotta dal convenuto, al fine di pronunciare sulla fondatezza della domanda dell’attore, e ciò anche se il convenuto vi abbia ancorato una domanda riconvenzionale per qualsiasi verso inammissibile.

Cassazione civile sez. II, 18/01/2017, n.1211

Posti auto in comproprietà

I continui litigi tra i condomini in merito all’utilizzo di posti auto in comproprietà escludono il carattere pacifico della relazione tra uno dei condomini ed il parcheggio di cui egli rivendica l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

Cassazione civile sez. II, 13/01/2017, n.769

L’imprescrittibilità del diritto in comproprietà

In tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza opposizione, per il tempo utile a usucapire.

Il condomino che deduce di aver usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti unicamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà.

Cassazione civile sez. II, 06/10/2016, n.20039

Acquisto per usucapione compiuto dal coniuge

Gli acquisti di beni immobili per usucapione effettuati da uno solo dei coniugi, durante il matrimonio, in vigenza del regime patrimoniale della comunione legale, entrano a far parte della comunione stessa, non distinguendo l’art. 177, comma 1, lett. a), c.c. tra gli acquisti a titolo originario e quelli a titolo derivativo.

Ne consegue che il momento rilevante per il verificarsi dell’acquisto ope legis del diritto di comproprietà del bene da parte del coniuge non usucapente non è quello della pronuncia del provvedimento che accoglie la domanda di usucapione, proprio perché avente natura meramente dichiarativa, bensì quello del compimento del “tempus ad usucapionem”, accertato in tale decisione (nella specie, di 15 anni ex art. 1159 bis c.c.).

Cassazione civile sez. II, 11/08/2016, n.17033

Usucapione di un appartamento

Il coerede che dopo la morte del de cuius sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può, prima della divisione usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede animo proprio ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall’uso della cosa comune (fattispecie relativa all’usucapione di un appartamento).

Cassazione civile sez. II, 13/11/2014, n.24214

Area adiacente al fabbricato condominiale acquistata per usucapione

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.

Cassazione civile sez. II, 24/09/2013, n.21826

Bene in comproprietà: richiesta di usucapione di una quota indivisa

Costituisce domanda nuova, e pertanto inammissibile in sede di gravame, la richiesta di usucapione di una quota indivisa di un bene in comproprietà, ove nel giudizio di primo grado sia stata invocata esclusivamente l’usucapione del bene per l’intero.

Cassazione civile sez. II, 20/09/2012, n.15845

Comproprietà: acquisto per usucapione

Su di un immobile di proprietà esclusiva di un soggetto può ben crearsi una situazione di compossesso pro indiviso tra lo stesso soggetto proprietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest’ultimo, della comproprietà pro indiviso del medesimo bene, una volta trascorso il tempo per l’usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato.

Tale situazione di compossesso non esige l’esclusione del possesso del proprietario (trattandosi in tal caso, altrimenti, di possesso esclusivo), né richiede che il compossessore effettivo ignori l’esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l’animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa uti condominus.

Cassazione civile sez. II, 02/08/2011, n.16914

Apertura in un muro in comproprietà

Una servitù di luce con riguardo a un’apertura in un muro in comproprietà può essere acquistata o in virtù di convenzione fra i proprietari dei fondi finitimi ovvero per usucapione e può consistere in una “servitus luminum” che costringe il vicino a subire l’esistenza della luce del muro divisorio comune senza poterne chiedere la rimozione o in una “servitus ne luminibus officiatur” che impedisce al comproprietario del muro di sopprimere o di oscurare la luce, obbligandolo in caso di costruzione da parte sua in appoggio o in aderenza, a osservare la distanza imposta dalle norme applicabili al caso.

Cassazione civile sez. II, 09/11/2018, n.28804

Onere probatorio gravante sul comproprietario

In materia di usucapione di un bene in comproprietà da parte di uno dei comproprietari, la volontà di possedere uti dominus e non uti condominus non può desumersi dal fatto che il comunista abbia utilizzato il bene comune provvedendo al pagamento e alla manutenzione, sussistendo una presunzione iuris tantum che egli abbia agito nella sua qualità e che abbia anticipato le spese anche relativamente alla quota degli altri.

Pertanto, il comproprietario che invochi l’usucapione ha l’onere di provare che il rapporto materiale con il bene si è verificato con palese manifestazione della volontà in modo da escludere gli altri dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il bene, dovendo atteggiarsi quale proprietario esclusivo dell’intero bene e non della propria quota, manifestando, altresì, tale volontà in modo inequivoco anche agli altri comproprietari, non essendo sufficiente che essi si astengano dal godimento del bene.

Nel caso di specie, il tribunale ha rigettato la richiesta di usucapione dell’attore, comproprietario di un appartamento insieme al fratello a seguito di lascito ereditario, in quanto nonostante questi abbia avuto possesso continuato e pubblico del bene e ne abbia curato la manutenzione per oltre vent’anni, non aveva fornito la prova della volontà di escludere dal compossesso il fratello.

Tribunale Bari sez. I, 30/07/2018, n.3356

Usucapione del bene comune

Il comproprietario che intenda usucapire la quota degli altri comproprietari è tenuto a provare in giudizio, non solo il corpus, l’animus e la decorrenza del tempo, ma anche un quid pluris, ovvero di aver goduto della res attraverso un’attività incompatibile con il possesso altrui, tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.

Pertanto, ai fini dell’usucapione del bene comune non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene, ma occorre dimostrare di aver sottratto il bene medesimo all’uso comune per il periodo utile all’usucapione attraverso una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà.

Tribunale Vicenza, 25/06/2018, n.1604

Acquisto per usucapione del bene in comproprietà

Il comproprietario di un compendio immobiliare, che abbia avuto il pacifico e ininterrotto possesso ultraventennale del bene medesimo, con animo domini e ius excludendi nei confronti degli altri comproprietari, può acquistare la piena ed esclusiva proprietà dello stesso per intervenuta usucapione, ai sensi dell’art. 1158 c.c.

Tribunale Modena sez. II, 04/01/2016, n.9

Usucapione di quota relativa a bene indiviso

Il comproprietario che invochi l’acquisto per usucapione soltanto di una quota relativa ad un bene indiviso, lasciando impregiudicate le quote degli altri comproprietari, deve formulare in giudizio un’apposita e specifica domanda, posto che la pretesa, implicando anche la modifica del fatto costitutivo da una situazione di possesso esclusivo ad una condizione di compossesso, non può ritenersi compresa nell’iniziale domanda di usucapione di tutte le altre quote in quanto comportante una mera riduzione del petitum originario.

Cassazione civile sez. II, 06/12/2011, n.26241

Prova dell’usucapione del bene in comunione

Ai fini della prova dell’usucapione del bene in comunione non è sufficiente che il comproprietario erede abbia compiuto atti di gestione, occorrendo per contro la prova che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, un’inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri comproprietari ogni atto di godimento, o di gestione.

Tribunale Tivoli, 18/05/2010, n.797

Mancanza di un atto formale di interversione del possesso

In tema di comunione, anche in mancanza di un atto formale di interversione del possesso, può essere usucapita la quota di un comproprietario da parte degli altri, sempre che l’esercizio della signoria di fatto sull’intera proprietà comune non sia dovuto alla mera astensione del titolare della quota ma risulti inconciliabile con la possibilità di godimento di quest’ultimo ed evidenzi, al contrario, in modo del tutto univoco, la volontà di possedere uti dominus e non uti condominus.

(Nella fattispecie, la Corte ha ritenuto acquistata per usucapione la proprietà di una quota di un edificio in comunione, ricostruito a seguito di perimento totale, da parte dei soli comproprietari che, fin dalla edificazione della nuova costruzione, avevano occupato interamente i tre piani del palazzo, nel totale disinteresse dell’altro comunista).

Cassazione civile sez. II, 20/05/2008, n.12775

Usucapione dell’intero bene comune da parte di un comproprietario

In tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune (nella specie gestione del fondo agricolo) da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem” e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore, risultando necessario, a fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res communis” da parte dell’interessato attraverso un’attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.

(Il principio è stato affermato dalla S.C. che ha confermato la sentenza d’appello denegativa dell’acquisto per usucapione da parte di un comproprietario, della quota degli altri comproprietari, con riguardo al compossesso di un terreno agricolo, oggetto di coltivazione esclusiva da parte prima del dante causa e poi degli eredi di un compossessore e di contemporanea non frequentazione dei luoghi da parte dell’altro comproprietario, in assenza di comportamenti apertamente contrastanti e incompatibili con il possesso altrui e volti ad evidenziare una in equivoca volontà di possedere “ “uti dominus”” e non più “uti con dominus”.

Cassazione civile sez. II, 20/09/2007, n.19478

Bene di proprietà comune e usucapione

Perché un bene di proprietà comune possa essere usucapito da alcuno soltanto dei comunisti, è necessario che questi dimostri di aver sottratto la cosa all’uso comune per il tempo utile all’usucapione.

Qualora gli stessi comunisti che rivendicano la maturata usucapione affermino che, nello stesso periodo in cui essi possedevano l’aia, sulla stessa avveniva il passaggio degli altri comunisti, non vi è prova che il possesso del bene sia avvenuto ecludendo analogo diritto altrui, ovvero che i rivendicanti transitassero non già con l’animus del comproprietario ma con quello del titolare di un diritto reale su cosa altrui.

Corte appello Firenze sez. I, 18/11/2004



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4 Commenti

  1. Chi riceve la casa in affitto o in prestito (comodato) ne ha solo la detenzione. Chi acquisisce la detenzione sull’immobile altrui può, però, in qualsiasi momento, mutare tale situazione in possesso, ossia comportarsi come se fosse l’effettivo proprietario: da tale momento, pertanto, decorreranno i 20 anni necessari per far poi scattare l’usucapione.

  2. Vi espongo il mio caso. Marco ha ricevuto in prestito la casa dei fratelli. Dopo tre anni in cui il suo comportamento è rispettoso del diritto altrui, Marco inizia a fare degli interventi di ristrutturazione, pagando di tasca propria e senza mai chiedere il permesso ai fratelli. Trascorrono 20 anni e i proprietari, pur consapevoli delle alterazioni fatte da Marco, rimangono nell’ombra, senza mai chiedere la restituzione del bene. Marco può quindi rivendicare l’usucapione.

    1. Sul piano processuale, il possessore deve prima recarsi da un avvocato. È solo tramite questi che può essere svolta la pratica di usucapione. Per prima cosa, il legale contatterà un organismo di mediazione affinché convochi entrambe le parti (proprietario e possessore) per tentare un accordo bonario. All’incontro devono presentarsi tutti i soggetti coinvolti insieme ai loro avvocati. Se l’accordo non riesce, il possessore deve avviare – sempre tramite il proprio avvocato – una casa nel corso della quale deve dimostrare, anche solo con testimoni, il primo atto di intervento sull’immobile.Se il proprietario è irreperibile, la notifica viene eseguita presso la casa comunale dell’ultima residenza nota e il processo va ugualmente avanti.Una volta ottenuta la sentenza, questa viene trascritta nei pubblici registri immobiliari e il possessore diventa definitivamente proprietario con effetto retroattivo.

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