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Acquisto immobile proveniente da donazione: ultime sentenze

10 Gennaio 2020
Acquisto immobile proveniente da donazione: ultime sentenze

Vendita casa: se il venditore tace il fatto di aver ricevuto l’immobile da una donazione allora si può recedere dal compromesso.

Poco tempo fa la Cassazione ha decretato il diritto, per l’acquirente di un immobile che ha già firmato il compromesso, di tirarsi indietro dalla vendita (ossia recedere dal contratto) se viene a sapere, solo in un momento successivo, che l’immobile che intende comprare proviene da una donazione. E ciò perché, come noto, la donazione è un atto facilmente aggregabile dagli eredi del donate, qualora questi abbia violato le quote minime della legittima. In buona sostanza, entro 10 anni dalla morte del donate e non oltre 20 dalla donazione, la casa potrebbe fare marcia indietro, con conseguente revoca della vendita. Chi acquista allora dovrebbe farsi restituire i soldi dal venditore, con tutti i conseguenti problemi che ciò comporta. Leggi sul punto Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

La sentenza però non è l’unica che determina la risoluzione del contratto di vendita se si tace la provenienza del bene. Ecco allora le ultime sentenze in materia.

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’ art. 1481 c.c. , è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’ art. 1460 c.c. , se ne ricorrono gli estremi.

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 12 dicembre 2019 n. 32694 

In tema di preliminare di compravendita, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell’art. 1481 c.c., rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo, qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore, essendo l’estremo della colpevolezza necessario unicamente per la responsabilità da inadempimento.

Cassazione civile sez. II, 29/11/2019, n.31314

La disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell’ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente. Pertanto, nell’indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio.

Corte di cassazione, sezione I civile, ordinanza 10 maggio 2019 n. 12549 

La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell’operazione negoziale; la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale.

Cassazione civile sez. II, 17/10/2019, n.26484

Ai fini della legittimità del recesso di cui all’art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall’art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto alla stregua dell’economia complessiva del medesimo.

Corte di cassazione, sezione VI civile, ordinanza 13 gennaio 2012 n. 409

Le norme degliartt. 1461e 1481 cod. civ. sono applicabili anche al contratto preliminare, essendo dirette a garantire in tutti i contratti con prestazioni corrispettive il sinallagma funzionale tra le contrapposte prestazioni. Pertanto quando in relazione al bene oggetto di un preliminare di permuta, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione a seguito di sentenza di appello ricognitiva dell’altrui diritto, alla parte che potrebbe subirne le conseguenze dannose è concessa la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo, oltre che quella alternativa di concludere tale contratto sospendendo la controprestazione o eseguendola con modalità idonee a garantire la parte stessa dalla eventuale evizione.

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 26 gennaio 1985 n. 402


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