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Cosa conviene: donazione o vendita?

12 Gennaio 2020
Cosa conviene: donazione o vendita?

Contratto da valutare in base allo scopo perseguito da acquirente o venditore; in alternativa, ci può essere la cessione della nuda proprietà o dell’usufrutto.

Non si può decidere di intestare a un’altra persona un immobile (una casa, un terreno, ecc.) senza un contratto. Salvo, infatti, quando si ha a che fare con una eredità, in tutte le altre ipotesi le parti devono recarsi dal notaio e firmare il rogito. 

Il contratto è quindi il “titolo”, ossia il documento, che serve per trasferire la proprietà. 

La stessa donazione è classificabile come un contratto. «Contratto», infatti, non è solo l’atto con obbligazioni reciproche da ambedue le parti (ad esempio, la vendita presenta lo scambio di una cosa contro il prezzo), ma anche quello in cui tutti i firmatari manifestano una propria volontà. Ebbene, nella donazione, il donatario deve dichiarare di “accettare” la proprietà (non si può trasferire un bene a qualcuno contro il suo volere). La necessità del consenso di quest’ultimo fa sì, quindi, che la donazione sia considerata un normalissimo contratto, seppur “a titolo gratuito” ossia senza corrispettivo.

Ebbene, quando si tratta di intestare casa a qualcuno ci sono diversi strumenti giuridici. Ad esempio, si può optare per la donazione, per la vendita oppure per la vendita mista a donazione quando il prezzo di acquisto è particolarmente basso, se non addirittura simbolico. Si può poi decidere di vendere o donare solo la nuda proprietà, trattenendo per sé l’usufrutto, o viceversa cedere l’usufrutto mantenendo la nuda proprietà. 

Ogni contratto ha i suoi pregi e i suoi difetti: tutto dipende dallo scopo e dagli interessi perseguiti dalle parti. Ecco che allora spesso ci si chiede: cosa conviene, la donazione o la vendita? Cerchiamo di fare il punto della situazione elencando pregi e difetti delle due opzioni.

Donazione e vendita: differenze

Senza bisogno di dover indossare i panni dell’avvocato, tutti sanno qual è la differenza tra vendita e donazione: nella prima, il passaggio della proprietà viene subordinato al pagamento di un corrispettivo, il cosiddetto prezzo; nella seconda, invece, non è prevista alcuna controprestazione economica sicché il beneficiario (il cosiddetto donatario) è solo tenuto a dichiarare se intende accettare o meno il regalo.  

Questa distinzione fa sì che la vendita sia chiamata «contratto a titolo oneroso», mentre la donazione «contratto a titolo gratuito». 

Accanto però a questa sostanziale differenza, a tutti nota, ve ne sono altre più sottili. Per stabilire cosa conviene, la donazione o la vendita, è quindi necessario vedere singolarmente tutte le distinzioni tra tali contratti. Al termine dell’elencazione potremo fare una valutazione più attenta.

Gli alimenti 

Per legge [1], il donatario è tenuto, per il resto della vita, a prestare gli alimenti al donante. Cosa significa in termini pratici? Che se quest’ultimo, per ragioni di salute o per altri gravi motivi, non dovesse essere più in grado di provvedere al proprio sostentamento, tanto da poterne subire un pregiudizio all’integrità fisica (si pensi a un malato che non abbia i soldi per comprare le medicine o a un nullatenente che non ha i soldi per mangiare), il donatario dovrà aiutarlo in proporzione alle proprie condizioni. Un aiuto marginale, minimo, quel tanto che basta per sottrarlo al pericolo, ma non certo “mantenerlo”. 

L’obbligo degli alimenti, invece, non sussiste nel caso della vendita: qui l’acquirente si libera definitivamente di ogni obbligo pagando il prezzo concordato.

Come la vendita, la donazione è definitiva e non può essere revocata. Quindi, non si estingue con la morte del donate: il donatario diventa proprietario del bene per sempre.

La revoca

Le uniche due ipotesi di revoca della donazione sono possibili solo per: 

  • indegnità del donatario (ossia commissione di delitti particolarmente gravi);
  • nascita di nuovi figli del donante (cosa che potrebbe rimettere in discussione il suo assetto patrimoniale e la distribuzione dei beni sui discendenti). Leggi anche Una donazione può essere annullata?

La vendita, invece, non può mai essere revocata se non per inadempimento dell’acquirente (si pensi a chi non paghi il prezzo convenuto o non rispetti le scadenze concordate). Per dare luogo alla risoluzione della vendita, l’inadempimento deve essere «grave»: non si può revocare una vendita se, su un prezzo di 200mila euro, non sono stati versati soltanto 100 euro. A stabilire quando è grave l’inadempimento è normalmente il giudice. Tuttavia, le parti possono sottrarre tale valutazione al tribunale e riservarla per sé: pretendendo la cosiddetta clausola risolutiva espressa, i contraenti possono autonomamente definire dinanzi a quale inadempimento (in teoria anche non grave) scatti il diritto a chiedere la risoluzione del contratto. Si pensi alla clausola ove sia prescritto che «anche l’omesso versamento di una sola rata costituisce causa di risoluzione del contratto».

Le contestazioni degli eredi

Altro motivo di revoca della donazione si può verificare per domanda dagli eredi del donante quando questi abbia violato le quote di legittima. Poiché il Codice civile assegna, infatti, agli eredi legittimari (coniuge, figli o, in loro assenza, genitori) una percentuale minima del patrimonio del defunto, se quest’ultimo, in vita, tramite donazioni, ha disperso i propri beni tra altri soggetti, i legittimari hanno 10 anni per revocare tali atti e riprenderli per sé. Questa facoltà, invece, non è prevista per la vendita ove il passaggio di proprietà è definitivo subito dopo la firma del rogito.

Ciò rende la donazione molto più traballante rispetto alla vendita. Tant’è che, proprio di recente, la Cassazione ha ritenuto che, in caso di acquisto di immobile proveniente da una donazione, l’acquirente che alla firma del compromesso non era stato messo al corrente di ciò può rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo. E questo proprio per non subire, un indomani, l’azione degli eredi del donante. Leggi: si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Questo pregiudizio, tuttavia, si può evitare facendo firmare da subito ai futuri eredi legittimari del donante un atto di rinuncia all’azione di «lesione della quota legittima». 

Forma del passaggio di proprietà

Sia la vendita quanto la donazione di un immobile richiedono il notaio. La donazione, però, necessita anche della presenza di due testimoni. Questo non è un problema: i testimoni vengono, di solito, offerti dallo stesso studio notarile tra i propri dipendenti o collaboratori. 

Il Codice civile stabilisce la necessaria presenza del notaio solo per le donazioni di «non modico valore»; tuttavia, quelle di immobili sono sempre considerate di valore elevato. Sicché, non si può intestare una casa a un figlio o ad altra persona senza firmare il rogito. 

Inadempimento 

L’inadempimento del venditore dà sempre diritto all’azione legale con duplice possibilità per l’acquirente: o chiedere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre (così ottenendo il passaggio di proprietà dal giudice) oppure recedere dal contratto e chiedere il risarcimento del danno. Si pensi al caso di un’abitazione priva del certificato di abitabilità o non ancora ultimata o con un abuso edilizio, ecc.

Nel caso della donazione, invece, il Codice civile stabilisce la responsabilità del donatario per l’inadempimento o il ritardo nell’eseguire la prestazione solo se ciò dipende da dolo o colpa grave. Questa limitazione è giustificabile proprio perché nella donazione non vi è un sacrificio per il donatario; come dire «a caval donato non si guarda in bocca».

Le azioni dei creditori

Spesso, succede che chi vende o dona un bene è indebitato sino al collo e sta dismettendo il proprio patrimonio solo per non farlo aggredire dai propri creditori. In questi casi, la legge assegna un termine di cinque anni per far dichiarare inefficace la cessione del bene. È ciò che viene detta azione revocatoria. 

È più facile esperire l’azione revocatoria in presenza di una donazione che di una vendita. Difatti:

  • nella donazione, il creditore deve solo dimostrare che il patrimonio del debitore, all’esito della cessione del bene, non è più sufficiente per consentire eventuali pignoramenti; in pratica, i creditori non devono trovare più nulla su cui soddisfarsi;
  • nella vendita, invece, il creditore deve anche dimostrare – cosa tutt’altro che semplice – che l’acquirente fosse consapevole della situazione debitoria del venditore e, ciò nonostante, ha accettato di firmare il rogito.

Non solo. Un bene ceduto con una donazione può essere pignorato dai creditori senza bisogno di azione revocatoria se, entro un anno dal rogito, viene trascritto un pignoramento immobiliare.

Conviene di più la vendita o la donazione?

Alla luce di tutte le differenze che abbiamo appena elencato è facile già dare qualche consiglio per chi cerca di capire se conviene di più una vendita o una donazione.

Se lo scopo è quello di sottrarre il bene dalle possibili aggressioni dei creditori è, di certo, più sicura una vendita. Tuttavia, in questo caso, è necessario trasferire il denaro con un passaggio tramite conti correnti, cosa che diventa pressoché impossibile, a meno di violare le norme sull’antiriciclaggio, se si agisce con modalità simulatorie. Come farà, infatti, il falso venditore a farsi restituire i soldi? In più, la vendita è più costosa della donazione in termini di imposte. 

In questi casi, si può dissuadere un pignoramento cedendo solo l’usufrutto o il diritto di abitazione a un terzo o, viceversa, alienando la nuda proprietà e riservando per sé il diritto di abitazione (che non è pignorabile) o l’usufrutto (che difficilmente si pignora).

Se, invece, si vuole anticipare a un figlio o a un altro familiare un passaggio di proprietà che, comunque, avverrà alla morte del proprietario, la donazione comporta gli stessi rischi dell’atto di successione: poter essere attaccata dagli eredi legittimari. Anche in questo caso, pertanto, si agisce spesso con una falsa vendita. Per gli eredi legittimari è più difficile dimostrare l’intento simulatorio anche se la legge consente loro di farlo con qualsiasi tipo di prova, anche con semplici presunzioni (ad esempio, il mancato passaggio di denaro).



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4 Commenti

  1. Mia madre è malata e vorrebbe con mio padre donare le due case di proprietà, una abitazione principale l’altra seconda casa, a noi due figlie. Io ho dei debiti con Equitalia (anche se rateizzati). Se la donazione viene fatta a mia figlia minorenne, Equitalia la può revocare o impugnare? È forse meglio fare testamento?

    1. La donazione delle case di proprietà dai nonni ai nipoti sembra la soluzione che più si appresta a salvaguardare gli interessi del patrimonio immobiliare della famiglia. Difatti, in questo caso, Agenzia Entrate Riscossione non potrebbe contestare quel passaggio poiché non legittimata a indagare sulle volontà della madre della lettrice che, se priva di debiti, è libera di donare gli immobili di sua proprietà a chi le pare e piace.Gli unici autorizzati a contestare questi trasferimenti sarebbero gli eredi legittimi, poiché in questo caso ci sarebbe una lesione della quota legittima.Difatti, una volta intervenuta la morte di una persona, le donazioni fatte in vita (escluse quelle dimodico valore) rientrano nel calderone dell’asse ereditario e vanno a formare, insieme agli altribeni rimasti di proprietà del de cuius, l’eredità di quest’ultimo.Pertanto, tra cent’anni, quando la madre della lettrice non sarà più in vita, gli eredi legittimi potrannocontestare questo passaggio, proponendo un’azione legale per lesione della legittima. Ma, se tutti gli eredi sono concordi con questo trasferimento (o se non ci sono altri eredi all’infuori della lettrice e di suasorella), allora nessun problema potrà porsi tra la stessa e la donazione inoggetto.

  2. Buongiorno,
    Io e mio fratello siamo eredi della proprieta’ (casa con terreno) dei nostri genitori (deceduti). Abbiamo fatto la Successione qualche anno fa’ e noi due risultiamo gli unici eredi dell’intera proprieta’.
    Adesso mio fratello mi vorrebbe donare la sua parte come regalo.
    Che genere di Atto occorrerebbe nel modo piu’ economico per passare la sua parte a me, in modo che io risulti l’unico proprietario?
    Tra l’altro io vivo all’estero e mio fratello in Italia.
    Grazie anticipatamente per il suo consiglio.

    1. Puoi trovare maggiori approfondimenti nei seguenti articoli: Donazione quota eredità: come fare voltura?; Casa ereditata: trasferimento della proprietà o donazione; Si può donare una casa ricevuta in donazione?; Come si fa una donazione; Si può donare un’eredità?; Si può donare un immobile ricevuto in donazione?; Vincoli donazione immobile.

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