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È meglio comprare casa o andare in affitto?

12 Gennaio 2020
È meglio comprare casa o andare in affitto?

Vantaggi e svantaggi della locazione: quando è più conveniente diventare proprietari dell’abitazione?

In Italia, siamo pieni di patrimoniali, tasse cioè che colpiscono la ricchezza. Il più delle volte, a rimetterci è chi ha un immobile intestato. Ecco perché in molti si chiedono se è meglio comprare casa o andare in affitto. 

Le ragioni che spingono a favore dell’una o dell’altra soluzione sono numerose. Vale la pena, quindi, di analizzarle singolarmente in modo da avere ben chiaro, sin dall’inizio, quale scelta convenga assumere.

Gran parte delle valutazioni che faremo in questa guida sono correlate alle scelte di tipo fiscale fatte dal legislatore. È proprio su questo lato, infatti, che si gioca principalmente la partita della convenienza. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire se, al giorno d’oggi, è meglio comprare casa o andare in affitto.

Cosa bisogna valutare prima di comprare casa?

Ci sono tre aspetti da valutare prima di comprare casa.

Il primo è la disponibilità di una somma di denaro liquida pari ad almeno il 20/30% del prezzo di acquisto. Tale importo, che di solito costituisce l’anticipo richiesto dal venditore alla firma del contratto preliminare, non viene coperto dal mutuo. Secondo le direttive del Cicr, infatti, le banche possono accordare finanziamenti sino al massimo l’80% del valore dell’immobile per come periziato dall’ingegnere della banca stessa. Un mutuo superiore, pari anche al 100%, viene accordato solo al rilascio di garanzie ulteriori rispetto all’ipoteca sulla casa (ad esempio, l’ipoteca su un altro immobile o una fideiussione).

Il secondo aspetto da considerare è che la rata del mutuo da sostenere non deve essere superiore al 30% del reddito mensile familiare. Questo perché, diversamente, ci si andrebbe a impegnare eccessivamente col rischio di non poter corrispondere il dovuto nel caso di imprevisti economici.

Il terzo aspetto da considerare è la mobilità: solo chi ha la certezza di avere una sede fissa di lavoro per almeno i prossimi cinque anni potrebbe ritenere conveniente acquistare. Difatti, chi vende prima di cinque anni perderà i benefici fiscali collegati alla prima casa e andrà a rimetterci.

Cosa bisogna valutare prima di andare in affitto?

Viceversa, non c’è molto da valutare prima di prendere un appartamento in affitto se non le caratteristiche dell’immobile e gli eventuali vizi visibili con l’ordinaria diligenza. Ad esempio, se le pareti dovessero essere sporche, se l’appartamento non è dotato di scaldabagno o di impianto di raffreddamento, se la porta di casa non è blindata non è possibile sollevare contestazioni in un momento successivo. 

Se, invece, dovessero sorgere problemi collegati a infiltrazioni, umidità e macchie di muffa, riscaldamenti non funzionanti o tubature che perdono – difetti questi che sono di norma occulti – l’inquilino ha la possibilità di sollevare contestazioni in qualsiasi momento, ma con la consapevolezza che, se l’immobile risulta comunque abitabile, non potrà perciò solo sospendere o autoridurre il canone di locazione. Dovrà, invece, in assenza di accordo col proprietario, citare quest’ultimo in giudizio affinché sia il giudice a definire la misura più giusta del canone. 

Solo qualora l’appartamento divenisse invivibile, l’inquilino potrebbe recedere in qualsiasi momento, anche senza preavviso (si tratta, infatti, di un recesso per inadempimento contrattuale), interrompendo i pagamenti. 

I vicini fanno rumore? L’immobile non è a norma con le barriere architettoniche? Anche in questi casi puoi recedere, ma con un preavviso di sei mesi.

Quando conviene comprare casa

Con tassi di interesse molto bassi come quelli attuali, comprare casa è molto più conveniente che prenderla in affitto. I mutui a tasso fisso possono arrivare massimo al 2% (ve ne sono anche all’1%). Il saggio di interesse dipende, però, da tre variabili: 

  1. il capitale mutuato: se inferiore al 50% del valore dell’immobile si può spuntare un tasso più conveniente;
  2. la durata del mutuo: tanto più è a breve termine, tanto più conveniente è il mutuo;
  3. il tipo di tasso: i tassi variabili, se anche più rischiosi, sono più bassi di quelli fissi.

Ma attenzione, la convenienza si gioca sul numero di immobili posseduti dal contribuente. Se si tratta di prima casa, infatti, si può comprare con le agevolazioni fiscali che consentono un notevole risparmio di imposta. Imposta che, nel caso di acquisto da ditta, sarà pari al 4% di Iva mentre, nel caso di acquisto da privato, sarà pari al 2% di imposta di registro.

Per godere di questo beneficio però:

  • la casa non deve essere di lusso (ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
  • il proprietario deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare entro massimo 18 mesi dal rogito;
  • non deve avere altre abitazioni, in qualsiasi parte d’Italia si trovino, per le quali abbia già fruito del bonus prima casa. In caso contrario, deve venderle o donarle entro massimo un anno dal nuovo rogito;
  • non deve avere altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile da comprare. In caso contrario, deve venderle o donarle prima del nuovo rogito;
  • non deve vendere o donare la casa prima di cinque anni dall’acquisto: diversamente, perde tutti i benefici fiscali e deve pagare all’erario le imposte a suo tempo risparmiate.

Chi ha già una casa e ne compra una seconda ove andare a vivere non può più ottenere il bonus prima casa e il nuovo acquisto potrebbe risultare poco conveniente.

Si tenga poi conto che, per ogni casa, ci sono l’Imu e la Tari da pagare, rispettivamente l’imposta sulla proprietà della casa e la spazzatura. Al momento, però, si può evitare di versare l’Imu se la casa è abitazione principale. A tal fine, è necessario che il contribuente e la sua famiglia:

  • vi abbiano fissato la propria residenza;
  • vi vivano in modo prevalente durante l’anno (ossia vi abbiano fissato la propria dimora abituale).

Dunque, non conviene acquistare una seconda casa per andarvi a vivere e, nello stesso tempo, avere la propria residenza presso un altro immobile.

L’acquisto della casa potrebbe non essere conveniente in momenti di crisi economica: il mattone è considerato un “bene rifugio” e l’aumento della domanda potrebbe generare un rincaro dei prezzi. È anche vero che la stessa crisi può sortire l’effetto inverso, divenendo un fattore che aumenti la possibilità di “buone occasioni”. 

Attenzione però: acquistare una casa con molti anni sulle spalle (più di 20), pone di fronte al rischio di dover affrontare a breve spese di ristrutturazione dello stabile che potrebbero compromettere la bontà dell’intero affare. C’è poi la ristrutturazione interna che ha sempre costi molto elevati in base alla metratura. 

L’acquisto della casa diventa quasi sempre più conveniente dopo i 60 anni, età a partire dalla quale è più difficile affrontare un trasferimento. Si tratta di un rischio che, nel caso di affitto, è abbastanza elevato.

Chi compra casa lo fa, peraltro, anche per i propri figli, al fine di lasciare loro un patrimonio che non si svaluta con l’inflazione e che, nella peggiore delle ipotesi, può essere liquidato in tempi ragionevoli.

Quando conviene andare in affitto

L’affitto conviene, invece, quando si tratta di un nucleo familiare molto giovane, che potrebbe avere esigenze diverse nel giro di breve tempo, ad esempio per la nascita di un figlio o collegate a un trasferimento lavorativo. Anche la stessa incertezza occupazionale, come nel caso di un contratto di lavoro part-time o a tempo determinato, non consente di impegnarsi in un mutuo a lungo tempo.  

È più conveniente andare in affitto in piccoli centri dove i prezzi sono più bassi rispetto alle città grandi come Roma, Milano o Torino. 

Chi va in affitto non deve versare l’Imu né le spese di condominio straordinarie (per quanto riguarda quelle ordinarie, sono a suo carico solo una parte, salvo patto contrario nel contratto di locazione). Deve, però, pagare l’imposta sui rifiuti al Comune. 

Chi opta per l’affitto può valutare di mettere da parte il denaro che altrimenti avrebbe usato per il mutuo, al fine di optare per investimenti di natura diversa e magari, quando i tempi saranno maturi, tornare a valutare la carta dell’acquisto.

Conviene andare in affitto anche quando ci si vuole avvicinare alla sede di lavoro e questa è costituita da una zona urbanistica non particolarmente allettante per il mercato: chi compra, infatti, deve sempre considerare la tenuta nel tempo dell’investimento e le possibilità di rivendita dell’immobile. 

Vantaggi di acquistare casa

Riassumendo tutto ciò che abbiamo detto, possiamo così schematizzare i vari punti. Partiamo dai vantaggi che offre l’acquisto di una casa:

  • il “sacrificio economico mensile” non va a finire al proprietario di casa, ma alla banca a fronte però della proprietà definitiva dell’immobile;
  • investimento per il futuro e duraturo nel tempo;
  • stabilità abitativa, specie per il periodo della terza età;
  • possibilità di rivendere l’immobile a un prezzo maggiore se si trova in una zona urbana qualificata e in espansione;
  • non perdere il potere di acquisto del denaro e non sopportare il rischio della svalutazione conseguente all’inflazione;
  • lasciare un immobile in eredità ai propri figli, pensare così al loro futuro.

Svantaggi di acquistare casa

Quanto, invece, ai punti a sfavore dell’acquisto si possono così elencare:

  • la necessità di una somma da versare in anticipo;
  • l’incertezza circa il futuro lavorativo e la composizione della famiglia;
  • l’investimento non liquidabile in brevissimo tempo, specie in zone urbane di periferia;
  • la compromissione degli investimenti familiari per i prossimi 10-20 anni, durante i quali è necessario prima estinguere il mutuo;
  • i costi del mutuo sono superiori a quelli dell’affitto. 

Vantaggi affitto

Vediamo ora i pro dell’affitto:

  • ha un costo più basso e consente di guardare attorno il mercato immobiliare con più tempo e prudenza, in modo da trovare le soluzioni più convenienti;
  • non richiede un capitale iniziale;
  • consente di investire i propri risparmi in altre risorse come le obbligazioni o i fondi pensione;
  • possibilità di cambiare città o quartiere più facilmente;
  • non dover sopportare costi di ristrutturazione o grosse spese condominiali;
  • consente di risparmiare per il futuro.

Svantaggi dell’affitto

Ecco, infine, i punti a sfavore dell’affitto:

  • possibilità di dover lasciare l’immobile alla scadenza del contratto e di doversi trasferire;
  • possibilità di essere sfrattati;
  • perdita del denaro versato per i canoni di locazione senza ottenere la proprietà di nulla;
  • poca libertà nella scelta su come gestire e arredare la casa. 


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