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Buona fede contrattuale: ultime sentenze

29 Gennaio 2020
Buona fede contrattuale: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: principio di buona fede contrattuale; locazione; gravità dell’inadempimento; mancanza della controprestazione del locatore.

Il principio di buona fede permea tutto il rapporto contrattuale, dalla fase precontrattuale fino alla sua esecuzione e interpretazione e la correttezza (buona fede in senso oggettivo) rappresenta il metro di comportamento per i soggetti del rapporto obbligatorio il cui contenuto non è a priori esattamente determinato, necessitando di un’opera di concretizzazione valutativa, in riferimento agli interessi in gioco ed alle caratteristiche del caso concreto.

Buona fede contrattuale: il criterio di proporzione

Va ritenuto che il mancato pagamento di tre canoni costituisca grave inadempimento, nonostante l’avvenuto successivo saldo del dovuto, in quanto la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l’inadempimento integri il requisito della “gravità”, di cui all’art. 1455 c.c. Infatti, il principio, sancito dall’articolo citato, secondo cui il contratto non può essere risolto se l’inadempimento ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale.

Pertanto, la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all’entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonchè al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.

Corte appello Venezia sez. IV, 10/04/2019, n.1312

La gravità dell’inadempimento

Considerato dunque che non è l’assegnatario appellato bensì la Cooperativa ad essersi dimostrata inadempiente, non solo per i gravi vizi dell’immobile, ma anche e soprattutto nell’iscrizione del vincolo a favore della Regione Veneto che impone l’obbligo per l’assegnatario di dare in locazione a terzi l’alloggio, con conseguente palese conflitto con le finalità per le quali la prenotazione era stata fatta, fondatamente l’appellato ha chiesto ed ottenuto la risoluzione del rapporto per inadempimento della convenuta, essendo venuto meno il suo interesse all’assegnazione dell’alloggio.

La gravità dell’inadempimento deve essere valutata anche alla luce del principio della buona fede contrattuale, dovendo la medesima commisurarsi non solo all’entità del danno ma alla rilevanza e alla violazione della volontà manifestata dalle parti, alla natura e alla finalità del rapporto sottostante, nonché all’interesse della controparte all’esatto adempimento.

Corte appello Venezia sez. II, 15/06/2017, n.1266

Locazione ad uso commerciale e principio di buona fede contrattuale

E’ esclusiva la legittimazione del custode – dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione e fino al decreto di trasferimento del bene – a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, ad accettarne il pagamento e ad agire per la riscossione, perdendo qualsiasi legittimazione in tal senso il locatore – proprietario. Tale effetto è la conseguenza di quanto sancito dall’art. 2912 c.c., secondo cui il pignoramento estende i suoi effetti agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata, qualificandosi i canoni di locazione alla stregua di frutti del bene pignorato.

Trattandosi di locazione ad uso commerciale, non trova applicazione il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento al fine della risoluzione del rapporto di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, con conseguente necessità di valutare l”importanza’ dell’inadempimento in concreto, applicando un criterio di proporzione fondato sul principio di buona fede contrattuale.

In materia di locazione, è ammissibile la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori maturati in corso di causa, formulata in sede di precisazione delle conclusioni, risolvendosi essa in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo sul “petitum” mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, soltanto una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli artt. 420 e 414 c.p.c.

Tribunale Bari sez. III, 17/06/2015, n.2650

Risoluzione anticipata del contratto di locazione

In tema di risoluzione anticipata del contratto di locazione, la riconsegna anticipata dell’immobile, che non sia seguita da una immediata e tempestiva espressa riserva del locatore a far valere il mancato rispetto del preavviso di rilascio, in applicazione del principio di buona fede contrattuale, va intesa, nel caso venga raggiunta la prova dell’avvenuta riconsegna delle chiavi e dell’accettazione delle stesse senza riserva alcuna da parte del proprietario, come risoluzione anticipata congiunta del contratto.

Tribunale Parma, 08/08/2013, n.1483

Risoluzione del contratto per inadempimento

In tema di contratti, il principio, sancito dall’art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non può essere risolto se l’inadempimento ha scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all’entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, che non aveva corrisposto nel termine pattuito i canoni, valutando non solo l’aspetto economico del dedotto inadempimento ma anche il comportamento complessivo del predetto in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, e ritenendo che tale comportamento avesse inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale).

Cassazione civile sez. III, 28/06/2010, n.15363

Inadempimento del conduttore e mancato rilascio dell’immobile

L'”exceptio non rite adimpleti contractus”, quale espressione del principio di autotutela di cui all’art. 1460 c.c., è applicabile anche al rapporto locatizio e, in applicazione analogica dell’art. 1584 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto e alla buona fede, da accertare attraverso la comparazione dei comportamenti delle parti che è riservata insindacabilmente al giudice del merito.

(Nella specie, è stata tuttavia confermata la risoluzione contrattuale per l’incidenza causale nell’equilibrio del rapporto dell’autoriduzione del canone da parte del conduttore, che continuava a godere dell’immobile locato, nonostante i vizi lamentati, in assenza, peraltro, di una contrazione dell’attività commerciale esercitata nei locali e considerata l’esclusione della gravità del fatto dei locatori).

Cassazione civile sez. III, 08/01/2010, n.74

Principi dell’affidamento e della buona fede contrattuale

È valida la previsione contrattuale sulla transitorietà della locazione ad uso abitativo ove non risulti che la mancanza dell’esigenza abitativa transitoria del conduttore era ragionevolmente conoscibile dal locatore con l’uso della normale diligenza (nella specie la Cassazione ha precisato che la norma dell’art. 79 l. n. 392 del 1978, non comporta una deroga ai principi dell’affidamento e della buona fede contrattuale).

Cassazione civile sez. III, 17/11/1995, n.11917

Inadempimento, dovere di buona fede e correttezza contrattuale

In tema di inadempimento contrattuale, ai sensi del comma 2 dell’art. 1227 c.c., il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza: pertanto è necessario verificare il nesso causale tra evento-inadempimento e conseguenze dannose, stigmatizzando il concetto di evitabilità del danno e riflettendo il generale dovere di buona fede e correttezza contrattuale.

In particolare, il creditore è tenuto ad attivarsi positivamente con una serie di accortezze che facilitino l’adempimento altrui, nella logica della solidarietà sociale di cui all’art. 2 cost. In tal senso, la collaborazione operosa del creditore deve rimanere contenuta nei limiti dell’ordinaria diligenza, potendo ricomprendere solo quelle attività che non siano particolarmente gravose o tali da comportare notevoli rischi o sacrifici.

Tribunale Roma sez. IX, 05/12/2016, n.22567

Rispetto dei canoni di lealtà e buona fede

In materia di locazione il conduttore non può astenersi dal versare il canone mensile pattuito, ovvero ridurlo arbitrariamente, nel caso in cui di verifichi una riduzione o diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando ritenga che tale evento sia ascrivibile ad una responsabilità propria del locatore. La legittimità della sospensione del pagamento del canone trova applicazione nel solo caso in cui manchi totalmente la controprestazione da parte del locatore, verificandosi un’alterazione del sinallagma contrattuale determinante uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. La legittimità della sospensione o riduzione del canone presuppone il rispetto dei canoni di buona fede e di lealtà.

Tribunale Palermo, Sezione 2, Civile, Sentenza, 21/09/ 2016, n. 4561



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