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Vendita fittizia tra parenti: fino a quando si può contestare?

12 Gennaio 2020
Vendita fittizia tra parenti: fino a quando si può contestare?

È impugnabile una falsa vendita tra padre e figlio effettuata tanti anni prima?

Diversi anni fa, hai trasferito una casa a tuo figlio. Volevi intestargliela con una donazione, ma sei stato costretto a simulare una vendita per evitare che, alla tua morte, gli altri eredi potessero contestare l’atto. Ora, peraltro, alcuni creditori minacciano di pignorarti i beni e temi che possano aggredire proprio quell’immobile che è ormai di tuo figlio. Ti chiedi allora fino a quando si può contestare la vendita fittizia tra parenti. O meglio, entro quanto tempo i terzi, che sono stati pregiudicati da tale atto, possono impugnarlo dinanzi al tribunale? Ecco alcuni chiarimenti pratici che potrai trovare d’aiuto per risolvere il tuo problema.

Perché una vendita fittizia tra parenti?

Premesso che non è illegale stipulare una vendita al posto di una donazione ma che l’atto, nel momento in cui lede i diritti dei terzi, può essere da questi ultimi impugnato per farne dichiarare l’inefficacia, cerchiamo di capire quali possono essere le motivazioni che spingono il proprietario di un immobile a compiere una simulazione di questo tipo. 

Il primo caso è quello di una persona indebitata: è verosimile che questa tenti di trasferire i propri beni a un familiare per non farli pignorare. In tali casi, si finge una vendita al posto della donazione perché è più difficilmente contestabile. 

Nel caso della donazione, infatti, i creditori che vogliano contestare l’atto (con la cosiddetta azione revocatoria che serve, appunto, a renderlo inefficace) devono semplicemente dimostrare che non vi sono, all’interno del patrimonio del debitore, altri beni utilmente pignorabili. 

Difatti, se una persona ha debiti, non può spogliarsi di tutti i propri beni al fine di scongiurare un pignoramento su di essi. Così, se il debitore dovesse restare senza alcunché o comunque con beni di valore inferiore all’importo dovuto al creditore, quest’ultimo potrà contestare la donazione.

Viceversa, nel caso di vendita, l’azione revocatoria viene subordinata a un’ulteriore prova (che si somma a quella appena indicata): l’acquirente doveva essere in grado di conoscere la situazione debitoria del venditore (cosa che, di norma, succede tra familiari appartenenti allo stesso nucleo familiare). 

Dunque, simulare la vendita con un parente non convivente può servire a evitare che i creditori possano pignorare l’immobile esercitando l’azione revocatoria.

La seconda ragione per cui si può simulare una vendita al posto della donazione sta nel tentativo di ledere le quote degli eredi «legittimari». La legge, in particolare, assegna a coniuge e figli (o, in assenza di questi, ai genitori) delle quote minime sul patrimonio del defunto. Per evitare che quest’ultimo, con le donazioni fatte in vita, possa alterare questo equilibrio, i legittimari possono quindi impugnare tali donazioni entro 10 anni dall’apertura della successione, ossia dal decesso del de cuius. Ebbene, tale azione – che viene detta «lesione della legittima» – non si può esercitare sulle vendite.

Peraltro – e qui un’ultima ragione per cui è meglio stipulare una vendita al posto di una donazione – proprio per via della possibile azione degli eredi, difficilmente le banche finanziano l’acquisto di una casa proveniente da una donazione. Con la conseguenza che, se il donatario volesse rivendere il bene, troverebbe più complicato trovare un acquirente rispetto alla parallela situazione in cui l’immobile gli fosse stato trasferito con una vendita.

Fino a quando si può contestare la vendita fittizia tra parenti?

Veniamo ora ai termini entro cui è possibile contestare la vendita fittizia. Tutto dipende dal tipo di strategia processuale che vuole adottare chi agisce contro l’atto in questione e dalle prove che questi ha in mano.

Vediamo tutte le possibili situazioni che abbiamo appena accennato.

Azione revocatoria: 5 anni

Abbiamo già detto che i creditori che riescono a dimostrare che l’atto ha leso le loro ragioni – ossia ha depauperato il patrimonio del debitore rendendo impossibile il recupero dei soldi – hanno 5 anni di tempo per agire dal rogito. Dopodiché, l’atto è definitivo. Ma devono avere in mano le prove dell’assenza di altri beni nel patrimonio del debitore e della consapevolezza, da parte dell’acquirente, delle condizioni economiche del venditore. Cosa che non è facile dimostrare.

Così la legge accorda loro la possibilità di agire con l’azione di simulazione, di cui parleremo a breve.

Azione di lesione della legittima: 10 anni

Quando la finta vendita ha leso le quote di legittima, gli eredi legittimari possono, entro 10 anni dal decesso del donante, far dichiarare che l’atto nasconde in realtà una donazione e, in questo modo, riappropriarsi della quota di patrimonio a loro spettante. Dopodiché, l’atto è definitivo. 

Azione di simulazione: 10 anni

L’ultimo caso è quello della simulazione. Chiunque – e quindi sia i creditori che gli eredi – possono dimostrare che l’atto stipulato è, in realtà, una donazione. Ma devono avere delle prove consistenti come ad esempio:

  • il mancato trasferimento del denaro quale prezzo di vendita;
  • l’irrisorietà del prezzo di vendita, molto al di sotto di quello di mercato, tale da far apparire l’atto una donazione e non una vendita;
  • il mancato utilizzo dell’immobile da parte del donatario e la prosecuzione del possesso in capo al donante (è il caso in cui il padre venda la casa al figlio, ma vi continui ad abitare e a risiedere).

Per l’azione di simulazione – volta ad accertare che l’atto di vendita nasconde una donazione (cosiddetta «simulazione relativa») ci sono 10 anni di tempo per agire. Dopodiché, l’atto è definitivo.


3 Commenti

  1. Che timore deve avere l’acquirente che compra una casa libera appartenente ad un proprietario che l’ha ricevuta in donazione ma che prima di venderla ad un estraneo privato ha fornito al notaio dichiarazioni scritte di rinuncia da parte degli altri coeredi?

    1. Leggi i seguenti articoli:
      -Si può vendere un immobile ricevuto in donazione? https://www.laleggepertutti.it/346916_si-puo-vendere-un-immobile-ricevuto-in-donazione
      -Vendita della casa avuta in eredità e prima oggetto di donazione https://www.laleggepertutti.it/185234_vendita-della-casa-avuta-in-eredita-e-prima-oggetto-di-donazione
      -Acquisto immobile proveniente da donazione: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/355411_acquisto-immobile-proveniente-da-donazione-ultime-sentenze

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      1. Salve.. possiedo un immobile che grava di mutuo bancario per altri 15 anni ma regolarmente pagato..e dove risiedo …sono un commerciante da un anno indietro col fisco che timore devo avere nella mia situazione? Posso pignorare e mettere all’asta la.mia unica suddetta casa dove vivo ? Se riuscirei a venderla a mia moglie ( abbiamo la separazione dei beni) non incorrerei in azione revocatoria?

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