Conviene comprare casa all’asta?

Sono più i vantaggi o gli inconvenienti di partecipare ad una gara con o senza incanto per acquistare un immobile? Come funziona la vendita?

Hai bisogno di comprare una casa oppure vuoi investire un po’ di soldi in un immobile che ti può fruttare ogni mese i soldi dell’affitto? Magari hai un figlio che si sposa ed è alla ricerca della sua prima abitazione. Stai dando un’occhiata sul mercato ma non trovi nulla alla portata delle tue tasche. Così decidi di valutare la possibilità di partecipare ad un’asta immobiliare. Ma conviene comprare casa all’asta?

Di sicuro, hai la possibilità di risparmiare un po’ di soldi. Ma guai a buttarti in un’asta ad occhi chiusi senza valutare alcuni aspetti. Ad esempio: sei sicuro che l’immobile da comprare sia veramente libero o ti toccherà affrontare le rogne di dover sfrattare qualcuno? E poi: sei convinto che offrendo di più l’appartamento sarà tuo? Conoscere il meccanismo ti consentirà di capire se conviene comprare casa all’asta.

In estrema sintesi (ora approfondiremo), si parte da una perizia dell’immobile alla quale seguirà un avviso di vendita redatto dal tribunale o dal professionista delegato. Quindi, ci sarà la definizione dell’asta (con o senza incanto) e la gara vera e propria.

Vediamo nel dettaglio se e quanto conviene comprare casa all’asta e che cosa bisogna fare per tentare di aggiudicarsi un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Comprare casa all’asta: la perizia

Il primo passaggio di un’asta immobiliare, ancor prima di fare l’avviso e di dare il via alla gara, è quello di stabilire il prezzo base, o prezzo minimo dal quale partirà l’asta. A tal fine, viene effettuata una perizia da un esperto nominato dal giudice incaricato dell’esecuzione. La perizia consiste in un sopralluogo per stabilire i dettagli dell’immobile: metratura, planimetria, dati catastali, stato degli impianti e dei locali, eventuali vincoli o abusi edilizi commessi. Se la casa si trova in un condominio, viene verificato anche se ci sono state delle morosità.

Insomma, dettagli importanti che determinano il prezzo di partenza dell’asta e che mettono al potenziale acquirente nelle condizioni di sapere se conviene comprare la casa all’asta tenuto conto di eventuali lavori di sistemazione da fare in seguito o di possibili costi da sostenere per mettere l’immobile in regola: il perito, infatti, dovrà precisare per iscritto l’importo dovuto.

La perizia serve anche a sapere se la casa è occupata oppure è immediatamente disponibile. Nel caso non fosse libera, il tecnico dirà in base a quale vincolo, cioè se si tratta di un affitto, di un contratto di comodato, di un usufrutto, ecc.

La relazione del perito è consultabile da chiunque sia interessato all’immobile: basta andare alla cancelleria del tribunale o nello studio del professionista delegato (avvocato, notaio, ecc.). È possibile visionarla anche via Internet.

Comprare casa all’asta: l’avviso di vendita

Conclusa la perizia e stabilito il prezzo di partenza, il giudice fissa con un’ordinanza i dettagli dell’asta ed incarica l’esecuzione ad un avvocato, un notaio o un commercialista. Ad un professionista, insomma. L’immobile, intanto, viene tenuto sotto controllo ed amministrato da un custode giudiziario.

Si arriva, così, all’avviso di vendita dell’asta immobiliare. Da tale documento si può sapere:

• quando e dove si terrà l’asta;
• il prezzo di partenza;
• l’importo della cauzione;
• entro quando presentare l’offerta;
• il rilancio minimo da fare tra un’offerta e l’altra;
• dove consultare la relazione di stima;
• il tipo di asta (con o senza incanto).

Comprare casa all’asta: la vendita senza incanto

Come appena accennato, è possibile comprare casa all’asta in due modi: con o senza incanto. Quest’ultima, che è la più diffusa, prevede che tu debba presentare la tua offerta in busta chiusa e che l’offerta sia valida solo se non è inferiore di ¼ del prezzo base. Per intenderci: se il prezzo di partenza dell’immobile è di 150mila euro, la tua offerta deve arrivare almeno a 112.500 euro.

Dovrai, inoltre, pagare una cauzione pari al 10% dell’importo della tua offerta, soldi che ti verranno restituiti nel caso in cui non ti aggiudichi l’immobile.

Se ci sono diverse offerte valide, la casa non viene aggiudicata a chi è disposto a pagare di più ma c’è una seconda fase di rilancio tra i partecipanti. Se, invece, le offerte presentate non superano il prezzo di partenza, l’immobile può essere assegnato ad un creditore che presenti istanza in proposito.

Altra caratteristica dell’asta senza incanto riguarda l’aggiudicazione dell’immobile: è sempre definitiva. Se l’acquisto spetta a te, sei tenuto a pagare tutto l’importo stabilito (entro il termine fissato) scalando quello della cauzione che hai già versato. Il giudice firmerà il decreto che trasferisce a te la proprietà e che determina la data entro la quale l’immobile deve essere libero.

Comprare casa all’asta: la vendita con incanto

L’altra tipologia di asta immobiliare è quella con incanto. In questo caso, il fabbricato viene assegnato al miglior offerente quando il giudice considera che in tal modo non possa essere assegnato ad un prezzo più alto. Trascorsi tre minuti dall’ultima offerta (che deve, comunque, superare il prezzo di partenza), se nessun altro partecipante offre di più, la gara si conclude.

Tuttavia, gli altri partecipanti hanno 10 giorni di tempo per presentare una nuova offerta, purché questa sia superiore di 1/5 a quella con cui l’immobile è stato aggiudicato. Significa che se la gara si era conclusa ad un prezzo di 150mila euro, si può rilanciare a partire da 181mila euro. L’offerta andrà presentata alla cancelleria del tribunale o al professionista incaricato e dovrà essere accompagnata da una cauzione pari al doppio di quella pagata all’inizio.

Comprare casa all’asta: è conveniente?

Come abbiamo detto all’inizio, comprare casa all’asta conviene da un punto di vista del risparmio. Che tu sia persona fisica o giuridica, puoi partecipare alla gara ed aggiudicarti l’immobile ad un prezzo sicuramente inferiore rispetto a quello che pagheresti per lo stesso fabbricato che non ci fosse di mezzo la vendita all’asta.

L’operazione risulta ancora più appetitosa che l’asta va più volte deserta, cioè se non viene aggiudicata ad alcun acquirente. Ogni volta che ciò succede, infatti, il prezzo della vendita successiva scende del 25%. Un affare, insomma. Inoltre, ci pensa il giudice dopo l’aggiudicazione a cancellare ipoteche o pignoramenti.