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Cambio proprietario: il contratto di affitto rimane valido?

13 Gennaio 2020
Cambio proprietario: il contratto di affitto rimane valido?

Locazione a uso abitativo e commerciale: cosa succede se l’immobile viene venduto? L’inquilino può rimanere? Il nuovo proprietario può chiedere un aumento del canone?

Svariati anni fa, hai preso in locazione un immobile, ma ora il proprietario ha intenzione di vendere. Ti chiedi se il contratto di affitto rimane valido anche dopo il cambio di proprietario o se, invece, il nuovo titolare potrebbe cambiare le condizioni (magari l’ammontare del canone) o, addirittura, sfrattarti. Cosa prevede la legge? 

La risposta è parzialmente diversa a seconda che si tratti di un affitto a uso commerciale o a uso abitativo. Vediamo entrambe le ipotesi.

Nuovo proprietario e affitto a uso commerciale: che succede al contratto?

Nel caso di locazione a uso commerciale, se il locatore/proprietario ha intenzione di vendere l’immobile, il conduttore ha diritto di prelazione. 

Il diritto di prelazione spetta anche se il conduttore ha già comunicato la volontà di recedere ed è in corso il periodo di preavviso. 

Il contratto non può contenere rinunce dell’inquilino alla prelazione. È, però, possibile che il conduttore rinunci a tale diritto una volta che sia venuto in essere. 

La prelazione non spetta se il trasferimento dell’immobile avviene a titolo di donazione o di successione ereditaria, né in caso di espropriazione a seguito di pignoramento. 

La prelazione non spetta inoltre: 

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso, infatti, il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • in presenza di particolari attività esercitate nell’immobile trasferito, cioè quando in esso viene esercitata un’attività professionale o un’attività che non comporta contatti diretti con il pubblico o un’attività di natura transitoria;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
  • per il trasferimento delle partecipazioni della società locatrice nel cui patrimonio sia compreso l’immobile oggetto del diritto di prelazione vantato dal conduttore o in caso di conferimento dell’immobile in una società.

Il conduttore che non esercita il diritto di prelazione deve subire il cambio della proprietà dell’immobile. Ma il nuovo titolare è obbligato a rispettare il contratto in essere, non potendolo modificare sino alla sua naturale scadenza. 

Quindi, il locatore, benché mutato, non ha alcun potere sull’inquilino e non può sfrattarlo.

Nuovo proprietario e affitto a uso abitativo: che succede al contratto?  

Nel caso di locazione a uso abitativo, l’inquilino non ha un diritto generale di prelazione salvo in un caso: se, alla prima scadenza del contratto, il proprietario non lo vuole rinnovare perché vuole vendere la casa a terzi. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di essere interpellato per primo e di acquistare l’immobile anche se una terza persona dovesse offrire di più rispetto alle condizioni di partenza.

Una volta rinnovato il contratto dopo la prima scadenza, il diritto di prelazione nella locazione a uso abitativo non spetta più. Anche in questo caso, però, il contratto di locazione prosegue con il nuovo titolare dell’immobile senza alcuna modifica. Quest’ultimo, quindi, non potrà pretendere un aumento del canone di affitto o una revisione delle condizioni contrattuali.

A norma del Codice civile, in caso di trasferimento del bene immobile, si verifica la «cessione legale del contratto di affitto». 

Affitto in nero: che succede se cambia il proprietario dell’immobile?

Per poter opporre al nuovo proprietario il contratto di affitto, questo deve essere valido e, quindi, deve essere stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Pertanto, nel caso di affitto in nero o non scritto, il successivo titolare dell’immobile può mandare via l’inquilino. Lo dovrà fare però non con la più rapida azione di sfratto ma con un giudizio ordinario.

Vediamo, invece, che succede se il contratto di affitto registrato prevedeva un canone inferiore rispetto a quello concordato a voce tra le parti. Pattuizioni di questo tipo sono nulle per legge, sicché l’inquilino potrà ben corrispondere al nuovo proprietario solo l’importo indicato in contratto e non la maggiorazione sino ad allora pretesa dal vecchio.

Vendita immobile a nuovo proprietario e affitto: ultime sentenze

Il principio stabilito in materia di locazione dall’ art. 1602 c.c. , che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

Cassazione civile, sez. III, 30/09/2019, n. 24222

Le disposizioni degli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 , in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, si applicano anche all’ipotesi in cui il locatore alieni la sola nuda proprietà del bene, riservandosene l’usufrutto, potendosi interpretare il riferimento al “proprietario”, contenuto nelle richiamate disposizioni, come afferente alla fattispecie della nuda proprietà, la quale non integra una situazione soggettiva diversa rispetto al diritto dominicale, ma rappresenta unicamente l’effetto di una temporanea compressione di talune facoltà connaturate a tale diritto.

Cassazione civile, sez. III, 18/01/2019, n. 1254

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita o la donazione dell’immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore

Cassazione civile, sez. III, 13/07/2018, n. 18536

Nella locazione di immobili non sono opponibili al proprietario-locatore subentrante i patti intercorsi verbalmente tra conduttore e locatore precedente.

È pacifico tra le parti che la conduttrice non ha corrisposto gli importi sollecitati e azionati dalla ricorrente eccependo una compensazione dei canoni dovuti dal periodo in contestazione, in virtù di un accordo verbale intercorso tra la medesima e il padre della locatrice, precedente proprietario; che tale accordo, avente ad oggetto l’esecuzione da parte del conduttore di lavori di ristrutturazione dell’immobile e la relativa ripartizione delle spese tra le parti, come osservato dalla Corte di Cassazione, non è opponibile all’odierna appellante, la quale è terza rispetto al contratto di locazione. Tanto premesso, deve essere accolta la domanda di condanna della conduttrice all’integrale pagamento dei canoni non pagati e maturati sino alla data di liberazione dell’immobile, in ragione dell’inadempimento parziale reiterato per 15 mesi consecutivi.

Corte appello Cagliari sez. I, 10/04/2018, n.107


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