Piccola manutenzione e riparazioni a carico dell’inquilino

Affitto: quali spese sono a carico del proprietario di casa e quali a carico dell’affittuario. 

Quando si tratta di dare attuazione a un contratto di affitto, sia il proprietario che l’inquilino devono concorrere a rendere l’immobile conforme all’uso convenuto. Il primo si deve occupare così di tutta la manutenzione straordinaria e dei guasti derivanti dalla vetustà degli impianti. L’inquilino si deve, invece, far carico delle piccole riparazioni per i deterioramenti derivanti dall’uso. 

Spesso, sorge il problema di trovare l’esatta definizione di piccola manutenzione e riparazioni a carico dell’inquilino. Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Spese a carico dell’inquilino e del locatore

Il Codice civile stabilisce che è a carico dell’inquilino la piccola manutenzione. 

Si tratta delle riparazioni per deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile: 

1. che rientrano nell’ordinaria amministrazione;
2. e che sono di importo modesto. 

Ad esempio, vi rientra la rottura di elementi esterni dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie.

La riparazione è dovuta anche se i danni sono causati dai familiari o dagli ospiti dell’inquilino e non da lui personalmente. 

Tutte le altre spese sono a carico del locatore. In particolare, questi deve provvedere alla riparazione dei guasti che interessano l’immobile o parte di esso e delle alterazioni materiali o funzionali dello stesso, sia che implichino piccola manutenzione o straordinaria amministrazione. Ad esempio, vi rientrano i danni agli infissi esterni dell’immobile, quelli relativi agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare. 

Maggiori approfondimenti in: quali spese sono a carico del locatore?

Qui di seguito, ci occuperemo di definire il concetto di piccola manutenzione, quella cioè a carico dell’inquilino.

Il proprietario può chiedere risarcimenti all’inquilino?

Di norma, il deposito cauzionale serve per compensare il locatore da eventuali danni causati dall’inquilino. Il contratto potrebbe porre a carico di quest’ultimo la riparazione delle pareti (ad esempio, per i fori dei chiodi) o la tinteggiatura.

Il locatore che voglia trattenere la cauzione deve però prima intentare una causa di risarcimento del danno contro l’ex inquilino: solo il giudice, infatti, può determinare l’ammontare dei danni e non unilateralmente il proprietario di casa.

Il Codice civile stabilisce che il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso in conformità del contratto. Da tale regola si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà, che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall’utilizzo conforme al contratto. In pratica, per il normale uso non è possibile chiedere il risarcimento. 

Piccola manutenzione: definizione 

A norma del Codice civile, «le riparazioni di piccola manutenzione, che … devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».

La Cassazione ha specificato che «la definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano … è rimessa all’apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d’insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore» [1].

Sempre la Cassazione ha detto che «…tra le riparazioni a carico dell’inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi “esterni” dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. (Nella fattispecie la Cassazione ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l’inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell’impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni)» [2].

Non rientrano nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore quelle relative agli impianti termici. Se prima della consegna del bene il locatore non ha eseguito i necessari accertamenti su tutti gli impianti interni, è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa [3].

Mentre per le tubature incassate nei muri, la Suprema Corte ha osservato che il conduttore non può qualificarsi custode e, quindi, non è tenuto nemmeno alla manutenzione delle parti di impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento, non avendone il potere diretto di vigilanza e controllo) [4].