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Garage e cantina rientrano nelle tabelle millesimali di condominio?

14 Gennaio 2020
Garage e cantina rientrano nelle tabelle millesimali di condominio?

Alle spese condominiali concorrono anche i proprietari di semplici pertinenze che “fanno” millesimi.

Da un controllo dell’ultima bolletta condominiale ti sei accorto di pagare di più del tuo vicino che, tuttavia, ha un appartamento uguale al tuo, quanto ad estensione. L’amministratore sostiene che la maggiorazione a tuo carico derivi dalla proprietà di garage e cantina che, invece, il tuo vicino non ha. A tuo avviso, però, si tratta di pertinenze che non dovrebbero essere conteggiate e che, quindi, non incidono sui millesimi. È davvero così?

Sei proprietario di un garage rientrante in un condominio all’interno del quale, però, non possiedi alcun appartamento. In sede di ripartizione delle spese condominiali, l’amministratore ti ha addebitato una serie di voci come “pulizia scale” e “ascensore” che, a tuo avviso, non devi pagare proprio perché non attengono all’area di tua proprietà. Cosa prevede la legge? 

La soluzione ad entrambi questi problemi passa da un previo chiarimento: garage e cantina rientrano nelle tabelle millesimali del condominio? 

Sulla questione è intervenuta la Cassazione che, con una recente ordinanza [1], ha chiarito meglio come stanno le cose, ossia se le pertinenze di un appartamento rientrano nel computo dei millesimi condominiali. Ecco qual è stata la soluzione prospettata dai giudici supremi. 

Approvazione tabelle millesimali

Per l’approvazione delle tabelle millesimali non è necessaria l’unanimità; è sufficiente che l’assemblea raggiunga il seguente quorum: vi deve essere maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.

Di fatto, però, i nuovi edifici presentano quasi tutti una tabella millesimale approvata all’unanimità. Ciò avviene perché il regolamento di condominio, cui è allegata la tabella, viene fatto approvare, dal costruttore dell’edificio, ad ogni singolo acquirente al momento della sottoscrizione dell’atto di compravendita innanzi al notaio. Questo escamotage serve per rendere valide le clausole del regolamento stesso che incidono sul diritto di proprietà dei singoli condomini e senza il cui consenso non potrebbero avere valore. Si pensi, ad esempio, alla limitazione della possibilità di stendere i panni dal balcone, degli orari per il rumore, dell’utilizzo del lastrico solare o del giardino. 

A conti fatti, in questo modo, anche le tabelle millesimali finiscono per essere approvate all’unanimità.

Tabelle millesimali per garage e cantine

Garage e cantine rientrano nel calcolo delle tabelle millesimali di ripartizione spese condominiali (scale, ascensore, ecc.), insieme all’appartamento. Secondo la Cassazione, che sul punto si è già espressa anche in passato, il fatto che garage e cantine siano semplici pertinenze non rileva affatto.

La Corte, del resto, ha più volte affermato che il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve considerare i valori di tutte le porzioni immobiliari, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà; queste ultime, infatti, consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinate in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile [2].

Pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che quelli estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come giardini, garage, cantine, soffitte.

Pertanto, anche con riguardo alle ripartizione delle spese relative a scale e ascensori, se il regolamento approvato all’unanimità non dispone diversamente, devono participare tutti i condomini compresi i locali al piano terreno con le pertinenze poste nel seminterrato, sempre che servite dai servizi “scale e ascensore”. 

L’aggiunta dei millesimi delle pertinenze, come appunto garage e cantine, fa sì che il relativo proprietario debba pagare una quota superiore rispetto agli altri condomini che non sono titolari di tali pertinenze. 

note

[1] Cass. ord. n. 32990/2018 del 13.12.2019.

[2] Cass. sent. n. 21043/2017. Cfr. anche Cass. sent. n. 16644/2007.


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