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Posso affittare la prima casa

15 Gennaio 2020
Posso affittare la prima casa

Mantenere la residenza nell’abitazione principale non è sufficiente per continuare a godere delle agevolazioni fiscali. 

Di recente, sei diventato proprietario di una casa nella quale però non intendi vivere. Vorresti darla in affitto; senonché è anche la tua “prima casa” e ti è stato detto che, così facendo, perderesti una serie di benefici fiscali, andando a pagare più tasse, il che ridurrebbe a zero gli introiti derivanti dal canone di locazione. 

Nel farti quattro conti sulla convenienza dell’operazione, ti chiedi: posso affittare la prima casa? Cosa prevede la legge a riguardo? 

In verità, quando si parla di prima casa si fa sempre molta confusione. Spesso, si intende tale la cosiddetta “abitazione principale”, quella cioè che, ai fini dell’Imu, sconta le imposte sugli immobili. Poi, c’è il cosiddetto bonus prima casa che, invece, scatta solo nel momento dell’acquisto e che consente di ridurre l’Iva o l’imposta di registro all’atto della stipula del rogito notarile.

Insomma, per capire se si può dare in affitto la prima casa è bene conoscere prima cosa prevede la normativa fiscale e solo dopo fare le valutazioni di turno (a tal proposito, ti consiglio subito una guida interessante: Conviene comprare casa?).

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa

Sicuramente, è legale dare in affitto la prima casa, ma bisogna sapere che, così facendo, si potrebbero perdere delle agevolazioni fiscali. Ma non tutte. Ecco il quadro dei bonus che prevede la legge.

Bonus prima casa

La prima agevolazione è costituita dal cosiddetto bonus prima casa: si tratta di un forte sconto sulle imposte che si riceve quando si firma l’atto notarile di acquisto, donazione o successione della casa. Grazie a questo beneficio, se la casa proviene da privato, l’imposta di registro scende dal 9% al 2%; se, invece, la casa proviene da azienda, l’Iva passa dal 10% al 4%. In più, in entrambi i casi, l’imposta catastale e ipotecaria sono dovute in misura fissa (50 euro ciascuna per chi compra da privato; 100 euro ciascuna per chi compra da azienda).

Al fine di ottenere il bonus prima casa, è necessario però che:

  • il contribuente non sia proprietario di altre abitazioni civili, neanche per quote, poste nello stesso Comune ove si trova quello nuovo da acquistare. In caso contrario, vanno vendute o donate prima del rogito;
  • il contribuente non sia proprietario di un’altra abitazione civile, neanche per quote, posta in qualsiasi parte d’Italia se già ricevuta con il bonus prima casa. Diversamente, l’immobile va venduto o donato entro 1 anno dal nuovo acquisto;
  • il contribuente deve modificare la propria residenza, fissandola – entro 18 mesi dal nuovo rogito – nel Comune ove si trova la casa in questione;
  • l’immobile ricevuto non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/8 o A/9.

Esenzione Imu

La seconda agevolazione è costituita dall’esenzione Imu che scatta, però, propriamente sull’abitazione principale e non sulla prima casa come, invece, comunemente si dice. La differenza è sostanziale. La prima casa, infatti, come visto sopra, deve essere anche “l’unica” nello stesso Comune e la sola acquistata con il bonus. Invece, si considera abitazione principale, anche in presenza di altri immobili di proprietà, quella in cui:

  • il contribuente e la sua famiglia hanno fissato la residenza ufficiale al Comune;
  • il contribuente e la sua famiglia hanno collocato la propria dimora abituale, ossia il luogo ove, nella parte prevalente dell’anno, vanno a vivere.

La residenza è, quindi, un dato formale, quello cioè dichiarato all’Anagrafe; la dimora è, invece, un dato sostanziale e corrisponde al luogo ove effettivamente il contribuente dorme per gran parte del tempo, salvo i normali spostamenti (per lavoro, vacanze, ecc.).

Posso affittare la prima casa?

Alla luce di tali informazioni, si può finalmente rispondere alla domanda iniziale: «Posso affittare la prima casa?». Ecco come stanno le cose.

Chi affitta la prima casa non perde il bonus prima casa poiché, come visto, per ottenere l’agevolazione è sufficiente spostare la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato e non nella stessa via, all’indirizzo ove questo si trova. 

Luca ha ricevuto in eredità dal padre una casa usufruendo del bonus prima casa all’atto dell’intestazione del bene. Senonché, Luca è ancora in affitto e non intende spostarsi da dove si trova. Così decide di dare in locazione l’immobile ricevuto dal papà. Può farlo senza dover restituire allo Stato le agevolazioni godute al momento del rogito.

Di tanto avevamo già parlato nella guida: si può affittare la prima casa?

Invece, per quanto riguarda l’esenzione Imu, come detto prima, la legge non richiede solo la residenza, ma anche la dimora abituale: entrambi i requisiti sono necessari per non versare annualmente l’imposta sugli immobili. Ne deriva, pertanto, che chi dà in affitto la prima casa deve pagare l’Imu. Non si può, quindi, vivere in un immobile, magari in affitto, ottenere l’agevolazione su un altro, neanche spostando in quest’ultimo – artificiosamente – la propria residenza, in quanto mancherebbe pur sempre il requisito della dimora abituale. 

Silvestro è proprietario di una sola casa in cui ha fissato la propria residenza. Pur andando a vivere in affitto altrove vorrebbe non pagare l’Imu sulla prima casa. Non può farlo perché, se così fosse, dovrebbe anche viverci all’interno.


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