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Casa con abuso: l’agenzia immobiliare va pagata?

16 Gennaio 2020
Casa con abuso: l’agenzia immobiliare va pagata?

L’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione se non comunica all’acquirente che sull’immobile grava un abuso edilizio?

Volevi comprare casa e perciò ti sei rivolto a un’agenzia immobiliare. Ti è stato fatto vedere un appartamento e hai fatto la tua offerta che il proprietario ha accettato. Avete così firmato il compromesso, ma ora ti sei accorto che l’immobile presenta un abuso edilizio. Così, hai dato un mese di tempo al venditore per sanarlo. Nello stesso tempo, hai intenzione di rivalerti contro l’agente immobiliare che non ti ha segnalato l’irregolarità urbanistica. Sarà, infatti, sua la responsabilità se non si arriverà all’atto definitivo di vendita. In quel caso, anzi, dovrà risarcirti tutti i danni. Ma è davvero così? Se c’è una casa con abuso edilizio, l’agenzia immobiliare va pagata? 

Su questo argomento, si è già pronunciata la giurisprudenza e, da ultimo, la Cassazione. La Corte, in particolare, con una recente ordinanza [1], è tornata a spiegare quali sono i doveri contrattuali del mediatore immobiliare e quali i diritti del suo cliente. 

Casa con abusi edilizi e responsabilità del mediatore

In particolare, secondo i giudici supremi, tra gli obblighi dell’agente c’è quello di informare il cliente di tutte le caratteristiche dell’immobile visionato e da lui mediato. Egli, perciò, deve prima informarsi se sussistono abusi edilizi, ma non anche se sono in atto pignoramenti o se sono state iscritte ipoteche. La violazione di tali obblighi informativi comporta una responsabilità professionale con conseguente perdita del diritto alla provvigione. Né rileva il fatto che il mediatore non sia stato messo al corrente, dal venditore, di tali circostanze. È, infatti, suo obbligo acquisire informazioni e documenti dal catasto e dai Registri Immobiliari per verificare le condizioni effettive in cui si trova la casa messa in vendita. 

Il mediatore, sottolinea la Cassazione, è tenuto a comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta dal tipo di prestazione. Risultato: l’agenzia immobiliare non va pagata se non comunica all’acquirente che la casa è interessata da abusi edilizi.  

Questo non toglie, peraltro, che l’acquirente abbia possibilità di rivalersi anche contro il venditore che gli ha taciuto l’abuso. Può, innanzitutto, recedere dalle trattative se ancora non ha firmato il compromesso; viceversa, se ciò è già avvenuto, può esigere che l’abuso edilizio venga sanato o demolito a spese del venditore. Se ciò non dovesse intervenire entro i termini per la stipula del contratto definitivo ha diritto a non firmare il contratto di compravendita notarile e a chiedere la restituzione degli anticipi versati, oltre al risarcimento del danno.

Il risarcimento al quale la parte lesa ha diritto corrisponde al pregiudizio patrimoniale subito a causa delle spese inutilmente sostenute per la negoziazione e la perdita di ulteriori occasioni presentatesi nel corso delle trattative.  

Non si paga la provvigione al mediatore che tace su abusi edilizi

Nel caso di specie, la Suprema Corte ha stabilito che il mediatore, pur non dovendo accertare la libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente.

Ne consegue, ha concluso la Cassazione, che la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del promissario di corrispondere la provvigione.

Altri obblighi del mediatore

Tra gli altri obblighi del mediatore ricordiamo, inoltre, quello di essere iscritto nel registro delle Imprese o nel Rea.

Il mediatore è responsabile nei confronti delle parti intermediate quando:

  • viola gli obblighi di indipendenza e imparzialità;
  • omette di comunicare alle parti le informazioni relative all’affare.

Il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso. L’obbligo di comunicazione si estende a tutte le circostanze a lui note, conoscibili con la comune diligenza tramite verifiche non complesse o di cui ha avuto semplicemente notizia che avrebbero indotto i contraenti a non stipulare l’affare o a concluderlo a condizioni e con clausole diverse quali l’esistenza di abusi edilizi, la mancanza dell’abitabilità.

Ad esempio, rientrano tra gli obblighi di informazione cui è tenuto il mediatore:

  • l’esame del titolo di proprietà di una delle parti del contratto preliminare;
  • le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone;
  • l’insolvenza di una delle parti;
  • la comunicazione della mancanza del certificato (o licenza) di abitabilità.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi i nostri approfondimenti:

note

[1] Cass. ord. n. 784/20 del 16.01.2020.


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